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??西安，2026年1月16日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行在西安舉辦“城市煥新 資產(chǎn)長贏——2025西安公司年終發(fā)布會”。本次會議圍繞“城市、產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)長期價值”等核心議題，結(jié)合西安寫字樓市場年度運(yùn)行表現(xiàn)及“十五五”時期發(fā)展趨勢，深入探討存量時代下城市更新、產(chǎn)業(yè)空間運(yùn)營及資產(chǎn)價值提升的路徑與策略。

在開幕致辭中，戴德梁行大中華區(qū)首席執(zhí)行官趙錦權(quán)表示，2025年是戴德梁行進(jìn)駐西安的第二十個年頭。二十年來，公司與西安城市發(fā)展同頻共振、并肩前行，持續(xù)穩(wěn)定投入資源，憑借專業(yè)能力與良好口碑，為政府部門、國企平臺、業(yè)主方、金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。他強(qiáng)調(diào)，“城市煥新、資產(chǎn)長贏”的核心要義，在于城市發(fā)展既要聚焦產(chǎn)業(yè)培育、人才集聚與營商環(huán)境優(yōu)化，也要注重政企協(xié)同的運(yùn)營效率與服務(wù)能力提升。趙錦權(quán)指出，西安科教人才優(yōu)勢顯著，硬科技與先進(jìn)制造業(yè)加速崛起，同時作為向西開放的重要樞紐，發(fā)展?jié)摿薮?。戴德梁行將繼續(xù)深耕西安、輻射西北，依托全球服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與大中華區(qū)協(xié)同優(yōu)勢，為各方合作伙伴提供更專業(yè)、更可靠、更具持續(xù)性的支持。

戴德梁行西安公司總經(jīng)理王蒙豪在回顧公司二十年發(fā)展歷程時表示，團(tuán)隊(duì)伴隨西安城市發(fā)展歷程，實(shí)現(xiàn)了從“規(guī)模擴(kuò)張”到“精細(xì)運(yùn)營”的轉(zhuǎn)型，同時緊扣客戶需求變化持續(xù)優(yōu)化能力結(jié)構(gòu)：一方面深耕本地市場，不斷夯實(shí)研究體系與數(shù)據(jù)庫建設(shè)，讓決策始終基于數(shù)據(jù)支撐與邏輯推演；另一方面拓展服務(wù)邊界，將服務(wù)場景從單體項(xiàng)目延伸至片區(qū)綜合開發(fā)，服務(wù)環(huán)節(jié)從開發(fā)端延伸至全周期運(yùn)營，深度參與資產(chǎn)體檢、經(jīng)營優(yōu)化及退出方案設(shè)計。面向行業(yè)新周期，王蒙豪明確，西安公司將以“資管思維”為核心能力底座，重點(diǎn)圍繞存量資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)落地與園區(qū)樓宇運(yùn)營、戰(zhàn)略到項(xiàng)目的全流程落地陪伴、文商旅融合新消費(fèi)運(yùn)營四大方向迭代升級服務(wù)能力。

??戴德梁行西安策略發(fā)展顧問部主管楊蕗帆稱，“十五五”時期，城市增長邏輯將從“土地紅利”轉(zhuǎn)向“要素協(xié)同”，核心驅(qū)動變量由“地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭恕?，城市競爭焦點(diǎn)從開發(fā)速度比拼轉(zhuǎn)向人才吸引力與場景營造力的較量，財政韌性也將更多依賴可持續(xù)的運(yùn)營現(xiàn)金流。她提出城市運(yùn)營化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、消費(fèi)場景化三大發(fā)展主線，建議西安將城市定位具象化到科創(chuàng)、樞紐、文旅三類重點(diǎn)場景，以“資產(chǎn)—資金—退出”一體化思路進(jìn)行頂層設(shè)計，秉持“先明確退出路徑，再規(guī)劃進(jìn)入策略”的原則，最終形成可落地的場景與資產(chǎn)清單、資金統(tǒng)籌方案及運(yùn)營指標(biāo)體系。

??寫字樓市場：優(yōu)質(zhì)供應(yīng)加劇競爭，金融與TMT行業(yè)仍為市場成交主力

??存量規(guī)模擴(kuò)容至229萬平方米，市場競爭進(jìn)一步加劇

??2025年，國瑞中心、西安環(huán)貿(mào)中心等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)入市，為西安市場新增優(yōu)質(zhì)辦公空間約37萬平方米。截至2025年末，西安全市甲級寫字樓總存量達(dá)229萬平方米。戴德梁行西安項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管房旭東指出：“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中供應(yīng)進(jìn)一步加劇了市場競爭，受新增企業(yè)數(shù)量有限影響，多數(shù)甲級寫字樓業(yè)主通過推出定制裝修、延長免租期等靈活租賃政策吸引潛在租戶。2025年下半年，證券保險類客戶的合并搬遷，以及部分科技類、教育類客戶的續(xù)租與擴(kuò)租需求，為市場注入階段性熱度?！?/p>

??截至2025年四季度，受優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大面積供應(yīng)影響，全市甲級寫字樓年度凈吸納量約6.67萬平方米，同比增長61%；空置率同步上升至31.07%；租金方面，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2%，至每月每平方米人民幣81.99元。

??全市甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率

??數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

??金融及TMT行業(yè)相對活躍，兩大類行業(yè)占比約62%

??2025年四季度，金融業(yè)、TMT行業(yè)及租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)領(lǐng)域仍是寫字樓市場成交主力。其中，金融業(yè)內(nèi)，保險、證券、銀行等企業(yè)成交活躍度較高；TMT行業(yè)以續(xù)租、擴(kuò)租需求為主，且更偏好性價比突出的園區(qū)類辦公項(xiàng)目。此外，交通運(yùn)輸及物流倉儲業(yè)、文化娛樂業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生業(yè)合計需求占比約10%，為市場帶來新增量活力。

??2025年Q4租賃成交比例，按成交面積

??數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

??寫字樓市場進(jìn)入深度調(diào)整期，未來租金仍面臨一定下行壓力

??房旭東表示，2025年西安寫字樓市場呈現(xiàn)“提質(zhì)、融合、分化”的總體特征，存量項(xiàng)目與新增供應(yīng)的博弈加劇，外圍區(qū)域去化壓力凸顯。新質(zhì)生產(chǎn)力培育與產(chǎn)業(yè)升級需經(jīng)歷周期沉淀，市場參與者需摒棄短視化內(nèi)卷競爭，轉(zhuǎn)向生態(tài)構(gòu)建的長期主義。他建議，業(yè)主方應(yīng)以產(chǎn)業(yè)生態(tài)搭建為核心，通過場景賦能重構(gòu)空間價值，強(qiáng)化與片區(qū)產(chǎn)業(yè)資源的聯(lián)動協(xié)同，培育可持續(xù)發(fā)展的核心動能，從而穿越市場調(diào)整周期，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長效增值。

??戴德梁行西安估價與顧問服務(wù)部主管蘇里在主題演講中強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場周期下，資產(chǎn)重估具有重要意義，其核心在于實(shí)現(xiàn)價值回歸與認(rèn)知更新、發(fā)掘長期價值與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好風(fēng)險識別與市場出清準(zhǔn)備、推動價值提升與市場信心重塑。從資產(chǎn)估值邏輯來看，比較法下的價值泡沫與收縮在不同周期呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)，收益法中的現(xiàn)金流則在價格波動中發(fā)揮平衡作用。從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從“投融”到“管退”的階段性轉(zhuǎn)變，未來資產(chǎn)價值提升的關(guān)鍵路徑在于優(yōu)化管理手段、提升資產(chǎn)效能、拓展退出渠道，以及自上而下、由內(nèi)而外的信心提振。

??圓桌論壇：共探產(chǎn)業(yè)空間賦能城市與資產(chǎn)長期價值路徑

??本次發(fā)布會圓桌論壇環(huán)節(jié)，以“從趨勢到落地：產(chǎn)業(yè)空間如何成為城市與資產(chǎn)長期價值的發(fā)動機(jī)”為主題，多位行業(yè)專家展開深度研討。

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，西安首店經(jīng)濟(jì)正從“規(guī)模比拼”向“生態(tài)構(gòu)建”轉(zhuǎn)型。2025年西安首店數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“全國首店稀缺、區(qū)域首店主導(dǎo)”的特征，反映出品牌在全國擴(kuò)張中更注重風(fēng)險控制與區(qū)域深耕。她提出，要吸引國際品牌入駐，西安需深化“商文旅體”融合發(fā)展：以文化沉浸體驗(yàn)提升消費(fèi)質(zhì)感，通過“票根經(jīng)濟(jì)”實(shí)現(xiàn)旅游流量向消費(fèi)動能的轉(zhuǎn)化，借助體育賽事打造現(xiàn)象級消費(fèi)場景；同時依托“一帶一路”倡議與中歐班列樞紐優(yōu)勢，推動商業(yè)能級從區(qū)域中心向國際樞紐跨越。

??戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部主管徐天作為本次圓桌主持人，他指出，產(chǎn)業(yè)空間絕非“蓋出來的面積”，更需要“運(yùn)營起來、鏈接起來”。唯有將行業(yè)趨勢拆解為可落地的項(xiàng)目載體、運(yùn)行機(jī)制與現(xiàn)金流模式，產(chǎn)業(yè)空間才能真正成為驅(qū)動城市與資產(chǎn)長期價值增長的核心發(fā)動機(jī)。

??戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已全面邁入存量時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心關(guān)鍵詞轉(zhuǎn)向“盤活、優(yōu)化、流轉(zhuǎn)”。他表示，當(dāng)前市場并非缺乏載體供給，核心差距體現(xiàn)在前端產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)度與后端運(yùn)營服務(wù)能力上，未來應(yīng)重點(diǎn)聚焦新興產(chǎn)業(yè)賽道，提前研判政策導(dǎo)向，同時借助資本力量為長期運(yùn)營提供支撐。

??戴德梁行北區(qū)業(yè)務(wù)市場部主管蔡揚(yáng)表示，西安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、科研人才儲備雄厚，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)與西咸新區(qū)形成了差異化協(xié)同的產(chǎn)業(yè)集群格局。但受外部環(huán)境變化、政策規(guī)范趨嚴(yán)及民間投資壓力影響，招商工作更考驗(yàn)核心能力。她建議，招商模式應(yīng)從“補(bǔ)貼驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“生態(tài)與人才驅(qū)動”，以“文化+科技”融合場景優(yōu)化宜居宜業(yè)環(huán)境；明確低空經(jīng)濟(jì)、商業(yè)航天、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新賽道對民間資本的開放路徑與規(guī)則，探索與周邊城市的產(chǎn)業(yè)梯度布局及利益共享機(jī)制。同時，作為國務(wù)院服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放試點(diǎn)城市之一，西安應(yīng)依托試點(diǎn)政策，在科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域深化制度創(chuàng)新與項(xiàng)目落地。

??針對市場波動周期下的資產(chǎn)配置策略，戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北京資本市場部主管楊蕾表示，資產(chǎn)多元化配置是穿越周期的核心邏輯。單一資產(chǎn)投資風(fēng)險集中度高，跨領(lǐng)域、多品類的資產(chǎn)配置模式可有效平滑市場波動，提升組合抗風(fēng)險能力。其中，核心物業(yè)投資價值備受關(guān)注，近年大宗物業(yè)交易中，依托城市規(guī)劃利好與產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，優(yōu)質(zhì)商辦、綜合體、物流等資產(chǎn)憑借稀缺性與收益穩(wěn)定性成為多元化配置的重要標(biāo)的。

??在閉幕致辭中，戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰強(qiáng)調(diào)，存量時代的行業(yè)競爭，比拼的不再是“建得多快”，而是“運(yùn)得多穩(wěn)、融得多通、退得多順”。他提出三大核心方向：一是堅(jiān)持“運(yùn)營先行”，圍繞人才需求與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)品化、服務(wù)能力化、租戶生態(tài)化，構(gòu)建可預(yù)期的現(xiàn)金流體系；二是推動“資本穿透”，以專業(yè)估值與盡職調(diào)查為基礎(chǔ)，運(yùn)用REITs、ABS等金融工具實(shí)現(xiàn)賬面價值向可交易現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)化，將投融建管退寫進(jìn)資金平衡表；三是強(qiáng)化“風(fēng)險定價”，通過ESG體系建設(shè)、合規(guī)透明管理與完善風(fēng)控機(jī)制，換取融資成本優(yōu)勢與長期價值溢價。胡峰表示，行業(yè)增長動力正從新建開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營、租賃服務(wù)等多元賽道，戴德梁行將持續(xù)深耕西安及西北市場，當(dāng)好城市發(fā)展與合作伙伴的“落地合伙人”。