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??當(dāng)“高質(zhì)量發(fā)展”成為2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，身處一線與轉(zhuǎn)型前沿的廣州，其市場(chǎng)脈動(dòng)與政策實(shí)踐尤為引人注目。

??數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，廣州一二手住宅總成交量同比增長(zhǎng)4.1%，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

??“市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)，住房消費(fèi)的活躍度有所提升，特別是改善性需求和二手房市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，為市場(chǎng)穩(wěn)定提供了重要支撐。”廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)蔡勝在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??作為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門負(fù)責(zé)人，蔡勝以詳實(shí)的數(shù)據(jù)和清晰的邏輯闡述了廣州應(yīng)對(duì)行業(yè)周期探索發(fā)展新路的思考與實(shí)踐。

??在他看來，當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，既是前期一系列政策優(yōu)化調(diào)整、供需兩端協(xié)同發(fā)力的結(jié)果，更是城市經(jīng)濟(jì)韌性和長(zhǎng)期向好基本面在住房領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。

??2025年廣州樓市的“成績(jī)單”展現(xiàn)了一條清晰的主線：市場(chǎng)成交的企穩(wěn)是表征，內(nèi)核是一場(chǎng)以“人本化”和“高品質(zhì)”為指向的深刻轉(zhuǎn)型。廣州正試圖通過系統(tǒng)性的政策與建設(shè)舉措推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供一線城市的“廣州樣本”。

??蔡勝表示，廣州的目標(biāo)是通過“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的精準(zhǔn)施策，特別是以“好房子”建設(shè)為總抓手，持續(xù)優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，完善住房保障體系，最終實(shí)現(xiàn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、風(fēng)險(xiǎn)可控、價(jià)格穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??市場(chǎng)企穩(wěn)背后的“廣州邏輯”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025年，廣州樓市交易情況如何？有什么新的特點(diǎn)？

??蔡勝：2025年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年一二手住宅總成交量將實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。

??這個(gè)“穩(wěn)”字背后，是市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的積極變化?？傮w來看，一是供應(yīng)端信心增強(qiáng)，2025年1～11月，全市一手房預(yù)售面積625.6萬平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，其中一手住宅預(yù)售面積553.27萬平方米，增長(zhǎng)8.6%。這反映了開發(fā)企業(yè)基于市場(chǎng)判斷，推盤積極性有所提升。

??二是成交總量企穩(wěn)，消費(fèi)活躍度提升。2025年1～11月，全市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)5.5%，一二手住宅市場(chǎng)總成交量同比增長(zhǎng)4.1%，顯示住房消費(fèi)潛力正在釋放。

??三是二手房市場(chǎng)占比顯著提升。2025年1～11月，全市二手住宅成交9.34萬套，同比增長(zhǎng)10.7%，占全市住宅總成交量的比例達(dá)57.7%，較2024年同期提升4個(gè)百分點(diǎn)，“賣一買一”的置換鏈條正在加速運(yùn)轉(zhuǎn)，成為激活市場(chǎng)的重要引擎。

??四是區(qū)域分化中見活力。中心城區(qū)一手住宅網(wǎng)簽面積同比持平，外圍區(qū)域的二手房市場(chǎng)成交則更為活躍，番禺、南沙、花都、黃埔等四區(qū)和從化、增城兩區(qū)的二手房簽約面積同比分別增長(zhǎng)13.2%和17.4%。

??五是改善型需求穩(wěn)步釋放。從成交房型看，90～144平方米戶型的一手住宅預(yù)售面積同比增長(zhǎng)22.6%，同面積段及144平方米以上二手房簽約面積也同比分別增長(zhǎng)7%和10.4%。這表明開發(fā)端的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在向改善型需求調(diào)整，而市場(chǎng)端改善型換房鏈條也逐步暢通。

??總體來看，市場(chǎng)在總量趨穩(wěn)的同時(shí)，正朝著結(jié)構(gòu)更優(yōu)、活力更足的方向發(fā)展。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，廣州在這方面成果如何？

??蔡勝：我們堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央決策部署，將“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”作為系統(tǒng)工程來抓，核心是打通市場(chǎng)與保障的通道，用新模式化解存量、優(yōu)化增量。

??“控增量”并非停止供應(yīng)，而是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使之與真實(shí)需求匹配。廣州正著力建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，“實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢”，從源頭避免無效供給。

??在廣州的實(shí)踐中，我們通過兩大創(chuàng)新協(xié)同推進(jìn)“去庫(kù)存”與“優(yōu)供給”：一是“以購(gòu)代建”盤活存量，使用保障性住房再貸款收購(gòu)了2個(gè)存量商品房項(xiàng)目，分別轉(zhuǎn)化為配售型保障房和保租房。既快速增加了保障房的供給，還直接高效消化了市場(chǎng)庫(kù)存，為市場(chǎng)注入確定性需求。

??二是“改造安置”鏈接市場(chǎng)。在城中村改造過程中，廣州大力推行購(gòu)買存量商品房用作安置房，不僅加快了安置進(jìn)度，也有效消化了市場(chǎng)庫(kù)存。2025年以來，這部分資金約占全市一手住宅銷售總額的7%，對(duì)穩(wěn)定交易、穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期起到了重要作用。

??同時(shí)，城中村改造本身帶來的固定資產(chǎn)投資，也成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部分，起到了“穩(wěn)投資”的壓艙石作用。更重要的是，它有力帶動(dòng)了建材、家裝、家電等全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對(duì)“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”，增加居民收入和激發(fā)消費(fèi)潛能方面發(fā)揮了積極作用。

??通過這兩大渠道，廣州將保障房建設(shè)、城市更新與商品房市場(chǎng)去庫(kù)存的目標(biāo)融為一體，實(shí)現(xiàn)了公共利益與市場(chǎng)效率的平衡，將“去庫(kù)存”的過程同步變成了“優(yōu)供給”和“穩(wěn)投資”的過程。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：展望2026年，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中，廣州還需要做好哪些工作？

??蔡勝：短期繼續(xù)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，長(zhǎng)期堅(jiān)定不移“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，核心目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)穩(wěn)定。

??重點(diǎn)圍繞三個(gè)方面發(fā)力：

??一是多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，鞏固當(dāng)前止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵是以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求。一方面，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)不同面積和價(jià)位的“好房子”。另一方面，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，除了繼續(xù)鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房、安置房外，還加大“賣舊買新、以舊換新”政策支持，促進(jìn)存量住房交易。

??二是優(yōu)化保障性住房供給。堅(jiān)持貨幣與實(shí)物、配租與配售相結(jié)合，以需定建、以需定購(gòu)增加供給。同時(shí)拓寬保障房籌建渠道，通過盤活存量低效用地、收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化等方式籌集房源，落實(shí)城中村改造項(xiàng)目配建公租房要求。

??三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，廣州將編制實(shí)施住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃，核心是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”。改革完善商品房基礎(chǔ)制度，加強(qiáng)項(xiàng)目全過程監(jiān)管；實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維水平，一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

??“好房子”從理念到標(biāo)準(zhǔn)的廣州落地

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“好房子”是當(dāng)前行業(yè)的熱詞，廣州在推進(jìn)“好房子”建設(shè)方面，具體做了哪些工作？

??蔡勝：建設(shè)“好房子”是中央的明確要求，更是廣州推動(dòng)城市人居品質(zhì)升級(jí)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。我們的目標(biāo)是優(yōu)先把保障房建成好房子，著力把老房子改造成好房子，引導(dǎo)按好房子標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新房子。

??2025年10月28日，廣州正式發(fā)布《廣州市推進(jìn)“好房子”建設(shè)的工作指引（試行）》，聚焦群眾“急難愁盼”的民生需求，從安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)方面提出了可感可觸的“好房子”20條措施。

??它有幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)：一是標(biāo)準(zhǔn)高。我們將裝配式整體衛(wèi)生間防水保修年限延長(zhǎng)至10年，鼓勵(lì)提升主要房間空間尺度，交付家電能效等級(jí)不低于2級(jí)。

??二是體現(xiàn)以人為本。要求配備智能家庭信息箱、緊急按鈕、燃?xì)鈭?bào)警等裝置，用科技守護(hù)家的安全。為了便于老百姓貼春聯(lián)，對(duì)接真實(shí)生活需求，該指引充分吸納群眾意見，細(xì)心提出住宅入戶門外兩側(cè)墻垛寬度不宜小于200毫米。

??三是符合廣州實(shí)際。針對(duì)嶺南高溫、多雨、臺(tái)風(fēng)頻發(fā)的氣候特點(diǎn)，要求通過騎樓、風(fēng)雨連廊構(gòu)建舒適步行系統(tǒng)；優(yōu)化地下車庫(kù)和架空層的防澇排水設(shè)計(jì)；推行戶內(nèi)對(duì)流通風(fēng)、全屋交付空調(diào)并預(yù)留新風(fēng)系統(tǒng)安裝條件；鼓勵(lì)園林選用鄉(xiāng)土樹種，建筑融合嶺南傳統(tǒng)元素，避免“千城一面”。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這個(gè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)如何確保它從“紙面”落到“地面”？

??蔡勝：我們正在構(gòu)建一套“標(biāo)準(zhǔn)、管控、示范、運(yùn)維”四位一體的推進(jìn)體系，推動(dòng)“好房子”從個(gè)案示范成為普遍實(shí)踐。

??首先，建立分類分級(jí)、逐級(jí)提升、多層次的“好房子”評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)住宅建設(shè)提質(zhì)增效。探索建立“評(píng)星定級(jí)”機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)對(duì)標(biāo)持續(xù)提升住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)與供給，引導(dǎo)市場(chǎng)形成對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的共識(shí)。

??其次，構(gòu)建全流程管控機(jī)制，確保標(biāo)準(zhǔn)落地見效。從土地出讓環(huán)節(jié)就納入“好房子”建設(shè)要求，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)都建立相應(yīng)的審核監(jiān)督機(jī)制，確保標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目建設(shè)全生命周期中得到剛性傳導(dǎo)和落實(shí)。

??三是打造試點(diǎn)標(biāo)桿，擴(kuò)大示范推廣效應(yīng)。我們正在全市征集商品房、保障房等各類項(xiàng)目作為“好房子”建設(shè)試點(diǎn)，并計(jì)劃建設(shè)“好房子”實(shí)景展廳、住宅公園、好房子“4S”店等沉浸式平臺(tái)，展示“好房子”創(chuàng)新實(shí)踐成果，讓公眾對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)可觀、可感、可體驗(yàn)。

??最后，提升運(yùn)維服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)房屋全生命周期管理。我們正在探索建立“好房子”保險(xiǎn)體系，融合工程質(zhì)量潛在缺陷險(xiǎn)、綠色建筑性能保險(xiǎn)等形成“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式。同時(shí)推進(jìn)落實(shí)房屋安全定期“體檢”制度，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升專項(xiàng)行動(dòng)，讓房子不僅建得好，更能長(zhǎng)期住得好。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這套體系將如何影響未來的住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)？

??蔡勝：至于對(duì)未來行業(yè)的影響，我認(rèn)為是深遠(yuǎn)和根本性的。它將推動(dòng)設(shè)計(jì)導(dǎo)向從滿足基本居住轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)與全生命周期適應(yīng)性，促進(jìn)技術(shù)應(yīng)用全面擁抱裝配式、智能化、綠色化，倒逼建設(shè)模式走向設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維一體化，甚至探索“標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)裝修+個(gè)性化軟裝”的交付模式。最終強(qiáng)化全鏈條的質(zhì)量管控，真正建立起覆蓋房屋“一生”的質(zhì)量保障體系。

??“讓人民群眾住上更好的房子”不僅僅是一句承諾，更是一場(chǎng)正在廣州扎實(shí)開展的關(guān)于未來生活的系統(tǒng)性實(shí)踐。