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??投用十余年的荊州城市御園小區(qū)，卻仍有部分業(yè)主面臨“有房無證”的焦慮。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一困境源于開發(fā)商荊州市富怡置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富怡置業(yè)”）的歷史遺留問題，而隨之而來的辦證難、退費(fèi)難及訴訟執(zhí)行未果，更讓業(yè)主權(quán)益保障陷入僵局。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市御園項(xiàng)目因部分房源在銷售前被抵押、查封，疊加部分業(yè)主預(yù)交的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)被挪用，致使172戶業(yè)主（住宅144戶，商業(yè)28戶）目前尚未辦證，甚至一些業(yè)主無法辦理登記。此前，富怡置業(yè)還因拖欠工程款和相關(guān)檢測(cè)費(fèi)，一度造成該小區(qū)1000余戶業(yè)主辦證進(jìn)度滯后。

??辦證難風(fēng)波尚未平息，逾期辦證引發(fā)的訴訟也陷入司法程序僵局。記者據(jù)知情者透露，由117戶業(yè)主向富怡置業(yè)發(fā)起的逾期辦證賠償訴訟中，判賠金額累計(jì)超300萬元，均處于執(zhí)行未果狀態(tài)。

??9月24日，富怡置業(yè)徐姓負(fù)責(zé)人向記者表示，城市御園涉房涉證涉訴問題均屬遺留問題，復(fù)雜且混亂，公司新管理層正在積極處置。但現(xiàn)狀是資金短缺無力支付相關(guān)賠償，目前富怡置業(yè)債務(wù)累計(jì)近9000萬元。

??一紙“遲到”的房產(chǎn)證背后，不僅牽動(dòng)著眾多家庭的切身利益，還考驗(yàn)著富怡置業(yè)在深陷訴訟糾紛與債務(wù)危機(jī)的雙重漩渦中，如何展開自救并承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任的能力。

??業(yè)主面臨辦證與退費(fèi)雙重難題

??2014年起，城市御園（共2022套住宅）進(jìn)入交付階段，但富怡置業(yè)因資金鏈斷裂，將部分房產(chǎn)售前抵押、查封，直接導(dǎo)致業(yè)主無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（俗稱“紅本”）。

??業(yè)主李林就遭遇到這等煩心事。李林告訴記者，他至今仍清晰記得簽約時(shí)的場(chǎng)景：當(dāng)時(shí)有銷售人員明確表示，城市御園項(xiàng)目“五證齊全”“產(chǎn)權(quán)清晰”很快就能下證。但從看房、簽合同到最終收房入住，銷售人員從未以任何口頭或書面形式告知，他所購房屋已被抵押的事實(shí)。

??這意味著，李林的房屋已處于“凍結(jié)”狀態(tài)，只要抵押權(quán)未解除或查封未撤銷，房產(chǎn)證便成了他遙不可及的“紅本夢(mèng)”。

??李林擔(dān)憂認(rèn)為，“紅本”缺失給業(yè)主帶來多重影響：房屋無法合法交易、資產(chǎn)流動(dòng)性受限；若開發(fā)商債務(wù)惡化，房屋可能被強(qiáng)制執(zhí)行；落戶、子女入學(xué)等生活事務(wù)也受阻礙。

??據(jù)了解，近半數(shù)未辦證業(yè)主的房產(chǎn)仍處于抵押或查封狀態(tài)，而《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條明確，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需通知抵押權(quán)人，開發(fā)商的隱瞞與違規(guī)操作是問題核心。

??更讓業(yè)主不滿的是，500余戶業(yè)主曾按要求預(yù)交2萬-9萬元不等的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)（累計(jì)超1000萬元），這筆本應(yīng)?？顚Ｓ玫馁M(fèi)用被開發(fā)商擅自挪用，至今未退還。

??業(yè)主徐歡歡的經(jīng)歷頗具代表性。2019年購房時(shí)，她繳納26422元代辦費(fèi)（含契稅、登記費(fèi)等），合同約定交房后180日內(nèi)辦證。但因費(fèi)用被挪用，稅務(wù)部門無繳稅記錄，她若想辦證需二次繳費(fèi)，最終選擇放棄。

??記者注意到，富怡置業(yè)通過房產(chǎn)售前抵押和違規(guī)挪用代辦費(fèi)，讓李林、徐歡歡等一眾業(yè)主深陷在產(chǎn)權(quán)缺失和重復(fù)繳費(fèi)的雙重困境中。他們的“安居夢(mèng)”，懸在了一張遲遲無法落下的產(chǎn)權(quán)證上。

??開發(fā)商債務(wù)背后的管理亂象

??盡管城市御園項(xiàng)目整體銷售收入達(dá)13.5億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)超3億元，但富怡置業(yè)目前債務(wù)累計(jì)近9000萬元，其中拖欠銀行貸款427萬元、工程款1100萬元（不含逾期利息）。資金缺口的根源，在于管理層的嚴(yán)重亂象。

??據(jù)知情人士透露，由于富怡置業(yè)前期內(nèi)部管理混亂、產(chǎn)權(quán)債務(wù)繁多、司法查封頻繁，大量資金非正常流出，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損嚴(yán)重，根源直指前實(shí)際控制人及部分債權(quán)人。經(jīng)查證，他們涉嫌通過復(fù)雜手段侵占公司核心資產(chǎn)、挪用巨額項(xiàng)目資金，最終導(dǎo)致公司被實(shí)質(zhì)性“掏空”。

??在富怡置業(yè)徐姓負(fù)責(zé)人看來，城市御園項(xiàng)目資金資產(chǎn)涉嫌被挪用與侵占。主要集中在2012年～2018年，前實(shí)際控制人朱某彬等人通過擔(dān)保借款、虛假訴訟等方式，挪用、侵占公司財(cái)產(chǎn)53筆，共計(jì)1.49億元。

??雖然朱某彬在接受公安機(jī)關(guān)調(diào)查問詢時(shí)稱，2012年～2018年期間，朱某彬與他所控制的武漢治歷置業(yè)集團(tuán)有限公司（富怡置業(yè)股東之一），反映在富怡置業(yè)財(cái)務(wù)上的欠款8470.7006萬元，大部分屬于財(cái)務(wù)應(yīng)核減的借支。他實(shí)際應(yīng)承擔(dān)欠款金額為1939.5733萬元，該筆款全部用于其管理公司期間的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

??但經(jīng)荊州市沙市區(qū)檢察院審查查明，2021年9月24日至2015年3月，朱某彬作為富怡置業(yè)董事長(zhǎng)、實(shí)際控制人，存在職務(wù)侵占和挪用資金的犯罪事實(shí)。

??富怡置業(yè)徐姓負(fù)責(zé)人還向記者透露，公司大量資產(chǎn)“轉(zhuǎn)移”后體外循環(huán)。2016年11月，相關(guān)人員繞過審批，將三期832套住宅、10套商鋪（價(jià)值近5億元）網(wǎng)簽至關(guān)聯(lián)方名下，委托中介銷售，導(dǎo)致68戶全款業(yè)主無法備案。

??記者從富怡置業(yè)提供的樓盤備案及銷售明細(xì)中也發(fā)現(xiàn)，城市御園三期（4號(hào)樓～8號(hào)樓）全部房源首次網(wǎng)簽備案在梅某涵、梅某圳、蔡某、王某維及中韜集團(tuán)等名下。同一棟住宅樓，一人名下房源多達(dá)數(shù)十套。

??債務(wù)危機(jī)下，業(yè)主維權(quán)陷入司法僵局。117戶業(yè)主發(fā)起的逾期辦證賠償訴訟，判賠超300萬元卻全部執(zhí)行未果；截至2025年9月，富怡置業(yè)涉訴341起（含188起房屋交易糾紛），歷史被執(zhí)行金額超2億元。

??新管理層多線發(fā)力破困局

??為啟動(dòng)內(nèi)部追資，外部求策破解辦證難預(yù)案。富怡置業(yè)通過調(diào)整“班子成員”，迅速展開一場(chǎng)艱難卻堅(jiān)定的自救行動(dòng)。在新班子看來，這場(chǎng)“戰(zhàn)役”不僅關(guān)乎企業(yè)存續(xù)，更牽動(dòng)百余戶業(yè)主能否結(jié)束多年“有房無證”的煎熬。

??2019年3月，富怡置業(yè)股東中的國(guó)有資本代表——荊州市中和裝飾有限公司，在征得記名股東同意后，接管企業(yè)組建新管理層，以“拯救公司、保障業(yè)主”為核心，推進(jìn)四項(xiàng)關(guān)鍵行動(dòng)。

??追討流失資產(chǎn)，啟動(dòng)內(nèi)部審計(jì)與法律程序，收集前管理層挪用資產(chǎn)證據(jù)，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并提起民事訴訟，力求挽回資金。

??填補(bǔ)代辦費(fèi)缺口，針對(duì)被挪用的業(yè)主代辦費(fèi)，通過仲裁與部分業(yè)主達(dá)成還款計(jì)劃，承諾優(yōu)先籌措資金退還。

??攻堅(jiān)抵押解押，與貸款銀行多輪磋商，尋求“部分解押”或置換方案，為符合條件的業(yè)主解除產(chǎn)權(quán)登記障礙。

??推動(dòng)政企協(xié)同，向當(dāng)?shù)卣ㄗh借鑒“群眾無過錯(cuò)即可辦證”的外地經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)求特事特辦開啟綠色通道，優(yōu)先為無辜業(yè)主辦證，后續(xù)追償由企業(yè)與政府協(xié)同處理。

??業(yè)主代表表示，“無過錯(cuò)辦證”的推進(jìn)讓大家看到希望，但仍期待實(shí)質(zhì)進(jìn)展，比如具體的時(shí)間表和操作細(xì)則。而熟悉當(dāng)?shù)厥聞?wù)的人士則指出，歷史遺留問題形成的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)糾紛 ，仍是新一屆管理層當(dāng)前所面臨的核心挑戰(zhàn)，需要投入大量精力去厘清和化解。

??荊州市一位法律服務(wù)人士認(rèn)為，富怡置業(yè)新管理層自救路徑清晰，直面了歷史遺留問題的核心痛點(diǎn)，特別是爭(zhēng)取“無過錯(cuò)辦證”的政策突破是關(guān)鍵。然而，追討資產(chǎn)周期漫長(zhǎng)、與銀行談判阻力大、地方協(xié)調(diào)復(fù)雜性高等，都是橫亙?cè)谇暗膰?yán)峻挑戰(zhàn)。新管理層能否在有限時(shí)間內(nèi)協(xié)調(diào)各方資源，將自救藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為業(yè)主手中的“紅本”，仍需持續(xù)觀察。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李林、徐歡歡為化名。）

??記者觀察

??荊州城市御園“辦證退費(fèi)難”困局如何破？

??在湖北荊州市，城市御園小區(qū)的部分業(yè)主正深陷一場(chǎng)漫長(zhǎng)的“紅本”拉鋸戰(zhàn)。這座投用已十余年的小區(qū)，仍有172戶業(yè)主因開發(fā)商的歷史遺留問題無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。他們有的因房屋被抵押、查封而無法登記，有的因代辦費(fèi)被挪用被迫二次繳費(fèi)，甚至有的因開發(fā)商債務(wù)問題面臨房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

??這場(chǎng)“辦證難”風(fēng)波，折射出的不僅是單個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境，更暴露出房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展過程中積累的諸多隱患。如何化解這一僵局？開發(fā)商的自救嘗試能否奏效？業(yè)主的權(quán)益最終能否得到保障？

??記者注意到，富怡置業(yè)的債務(wù)問題，是業(yè)主辦證難的根源。盡管城市御園項(xiàng)目整體銷售收入達(dá)13.5億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)超3億元，但公司目前債務(wù)累計(jì)近9000萬元，其中拖欠銀行貸款427萬元、工程款1100萬元（不含逾期利息）。更嚴(yán)重的是，公司前管理層涉嫌挪用、侵占資金，導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂。

??據(jù)富怡置業(yè)現(xiàn)任管理層披露，2012年至2018年期間，前實(shí)際控制人朱某彬等人通過虛假訴訟、擔(dān)保借款等方式侵占公司財(cái)產(chǎn)53筆，共計(jì)1.49億元。2016年，相關(guān)人員甚至繞過審批，將832套住宅、10套商鋪（價(jià)值近5億元）網(wǎng)簽至關(guān)聯(lián)方名下，導(dǎo)致68戶全款購房的業(yè)主無法辦理備案。

??荊州市沙市區(qū)檢察院審查發(fā)現(xiàn)，朱某彬存在職務(wù)侵占和挪用資金的犯罪事實(shí)。然而，即便司法程序已啟動(dòng)，追回流失資產(chǎn)的難度仍然巨大。

??面對(duì)開發(fā)商的違約行為，業(yè)主們選擇了法律途徑維權(quán)。117戶業(yè)主發(fā)起逾期辦證賠償訴訟，法院判賠超300萬元，但全部執(zhí)行未果。截至2025年9月，富怡置業(yè)涉訴341起（含188起房屋交易糾紛），歷史被執(zhí)行金額超2億元，但公司賬上已無足夠資金履行債務(wù)。

??“打贏了官司，卻拿不到錢?！币晃粯I(yè)主代表表示，法律維權(quán)雖能確認(rèn)責(zé)任，但在開發(fā)商資不抵債的情況下，判決執(zhí)行陷入僵局。

??值得注意的是，富怡置業(yè)股東中的國(guó)有資本代表——荊州市中和裝飾有限公司，現(xiàn)已正式接管企業(yè)，組建新管理層，試圖通過追討流失資產(chǎn)、制訂還款（代辦費(fèi)）計(jì)劃、攻堅(jiān)抵押解押、推動(dòng)群眾無過錯(cuò)即辦證等舉措挽回局面。但需地方政府、銀行、法院多方協(xié)調(diào)，執(zhí)行難度較高。

??城市御園的困境并非孤例，類似“辦證難”問題在全國(guó)多個(gè)城市均有發(fā)生。究其原因，既有開發(fā)商資金鏈斷裂、違規(guī)操作的責(zé)任，也有監(jiān)管缺位、司法執(zhí)行難等系統(tǒng)性因素。

??要真正破局，需多方協(xié)同：可借鑒“無過錯(cuò)辦證”模式，簡(jiǎn)化流程，優(yōu)先保障業(yè)主權(quán)益；在債務(wù)重組中，需考慮社會(huì)影響，與開發(fā)商協(xié)商部分解押方案；對(duì)于惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的開發(fā)商責(zé)任人，應(yīng)加大追責(zé)力度，提高違法成本；需保持理性維權(quán)，同時(shí)積極推動(dòng)政府介入?yún)f(xié)調(diào)。

??目前，富怡置業(yè)新管理層的自救嘗試已邁出第一步，但前路依然充滿挑戰(zhàn)。對(duì)于172戶仍在等待“紅本”的業(yè)主來說，他們最希望看到的，不是漫長(zhǎng)的訴訟和承諾，而是一張實(shí)實(shí)在在的房產(chǎn)證。

??這場(chǎng)“辦證退費(fèi)難”困局能否真正破局？答案或許就在政府、企業(yè)、業(yè)主與司法系統(tǒng)的共同努力之中。