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??“工程干完了，錢(qián)卻拿不到，找了多少次都沒(méi)用?！焙颖焙愞r(nóng)民工楊師傅攥著結(jié)算單，滿臉無(wú)奈。今年6月，他承接京保頤年（北京）康養(yǎng)服務(wù)有限公司（下稱(chēng)“京保頤年”）順義區(qū)“養(yǎng)老院改造”項(xiàng)目的建筑垃圾清運(yùn)工程，雙方口頭約定“完工即結(jié)清費(fèi)用”。可如今工程結(jié)束已3個(gè)月，4.3萬(wàn)余元渣土清運(yùn)費(fèi)用仍未到賬。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，楊師傅的遭遇并非個(gè)例。2025年初至今，京保頤年在順義、昌平兩區(qū)布局的多個(gè)“養(yǎng)老院改造”項(xiàng)目中，150余名農(nóng)民工被拖欠工資近400萬(wàn)元。他們多次向施工方討要，得到的始終是“甲方（京保頤年）沒(méi)撥款”“資金周轉(zhuǎn)困難”等推脫說(shuō)辭。

??“我們也被掏空了，現(xiàn)在入不敷出?！倍辔皇┕り?duì)負(fù)責(zé)人坦言，每當(dāng)施工隊(duì)完成節(jié)點(diǎn)工程申請(qǐng)付款，京保頤年負(fù)責(zé)人便以各種理由拒絕驗(yàn)收、拒付費(fèi)用，導(dǎo)致工程停滯。施工隊(duì)墊付的成本無(wú)法收回，累計(jì)損失超1000萬(wàn)元，既無(wú)力支付工人工資，也承擔(dān)不起撤離的虧損，陷入“留守?zé)o望、撤離虧本”的僵局。

??11月2日，記者多次撥打京保頤年主要負(fù)責(zé)人電話，均處于關(guān)機(jī)狀態(tài)；發(fā)送短信問(wèn)詢，亦未獲回復(fù)。多數(shù)農(nóng)民工已向?qū)俚卣块T(mén)及法律援助機(jī)構(gòu)求助。另?yè)?jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京保頤年以康旅名義在北京郊區(qū)打造的多處院子項(xiàng)目，存在諸多違規(guī)操作，投資者需警惕“錢(qián)地兩空”。

??停工地現(xiàn)場(chǎng)：寒夜守薪，日領(lǐng)20元補(bǔ)貼度日

??順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)牛板路3號(hào)的演藝小鎮(zhèn)，是京保頤年“養(yǎng)老院改造”項(xiàng)目之一。今年6月項(xiàng)目啟動(dòng)后，僅完成少量樣板間裝修，主體結(jié)構(gòu)施工便陷入停滯，目前整個(gè)工程已全面叫停。

??雖已停工斷電，仍有部分工人選擇留守。寒冬里，他們靠柴火取暖做飯、蠟燭照明，蓋著單薄的被子，生活處境艱難。這些工人多來(lái)自河北、江蘇、安徽等地農(nóng)村，在此辛苦勞作數(shù)月，卻分文未得。“就算吃不上熱飯，也得守著討工資。”一名留守工人說(shuō)。

??北京勁博建筑施工隊(duì)負(fù)責(zé)人鄒亮（化名）回憶，停工前后的工地堪稱(chēng)“冰火兩重天”：停工前，機(jī)器轟鳴、工人穿梭、建材堆積，10余家施工隊(duì)同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，一片熱火朝天；停工后，工地迅速冷清，未完工的建筑框架裸露在外，多數(shù)工人撤離，只剩少數(shù)人留守。

??“說(shuō)到底還是京保頤年拖欠工程款，工程沒(méi)法推進(jìn)，工人工資才被欠著?！编u亮說(shuō)，為維持留守人員基本生活，已被項(xiàng)目“掏空家底”的施工方，仍勉強(qiáng)籌措資金，給每人每天發(fā)20元生活補(bǔ)貼?！安簧偃税滋烊ブ苓叴蚺R工，賺點(diǎn)錢(qián)補(bǔ)貼家用，不想再給施工隊(duì)添負(fù)擔(dān)?！?/p>

??對(duì)于工人的薪資權(quán)益保障，趙全營(yíng)鎮(zhèn)政府建議施工隊(duì)通過(guò)勞動(dòng)仲裁或法院訴訟解決。但訴訟“耗時(shí)長(zhǎng)、成本高”，對(duì)于急需用錢(qián)發(fā)工資、維持生計(jì)的施工隊(duì)和農(nóng)民工而言，無(wú)疑是“遠(yuǎn)水難解近渴”。

??法律人士指出，當(dāng)前應(yīng)優(yōu)先保障農(nóng)民工基本權(quán)益：地方政府和勞動(dòng)保障部門(mén)可啟動(dòng)應(yīng)急救助機(jī)制，協(xié)調(diào)已追回或凍結(jié)的款項(xiàng)，優(yōu)先用于支付農(nóng)民工基本生活費(fèi)及部分工資，彰顯人文關(guān)懷與社會(huì)責(zé)任。

??鄒亮透露，此前京保頤年相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向趙全營(yíng)鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)退還20余萬(wàn)元費(fèi)用，工人希望用這筆錢(qián)先發(fā)工資。但趙全營(yíng)鎮(zhèn)政府相關(guān)工作人員表示，鎮(zhèn)政府無(wú)權(quán)直接動(dòng)用該款項(xiàng)，需由司法部門(mén)裁定資金用途。目前，工人們?nèi)栽诘却沙绦蚪Y(jié)果，期盼相關(guān)部門(mén)加快進(jìn)度，守住勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

??項(xiàng)目違規(guī)改造：轉(zhuǎn)租鏈條存漏洞，合同空置期內(nèi)擅自施工

??演藝小鎮(zhèn)樣板間閑置、農(nóng)民工欠薪的背后，除了京保頤年拒付工程款，更隱藏著項(xiàng)目違規(guī)改造的問(wèn)題——這才是壓垮項(xiàng)目的“最后一根稻草”。

??2025年8月12日，演藝小鎮(zhèn)多家施工隊(duì)已完成樣板間裝修，可當(dāng)他們找到京保頤年主要負(fù)責(zé)人時(shí)，對(duì)方卻拒絕驗(yàn)收、拒付工程款。施工隊(duì)無(wú)奈停工，并向?qū)俚嘏沙鏊鶊?bào)警求助，也由此揭開(kāi)了項(xiàng)目違規(guī)的真相。

??“后來(lái)我們才知道，趙全營(yíng)鎮(zhèn)政府早就給演藝小鎮(zhèn)下過(guò)停工令，說(shuō)施工不符合村、鎮(zhèn)規(guī)定，屬于違章改造。就算我們不停工，政府也會(huì)因?yàn)檫`規(guī)把項(xiàng)目叫停?！编u亮說(shuō)。

??公開(kāi)信息顯示，演藝小鎮(zhèn)房產(chǎn)歸屬趙全營(yíng)鎮(zhèn)北郎中村委會(huì)，由村辦企業(yè)北京市北郎中農(nóng)工貿(mào)集團(tuán)代為管理。2025年3月28日，北郎中農(nóng)工貿(mào)集團(tuán)與北京眾流歸海商貿(mào)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“眾流歸海”）簽訂《農(nóng)村土地租賃合同》，明確演藝小鎮(zhèn)是“北京藝能海橋舞美文化有限公司騰退后的房屋與土地”，地塊面積31.28畝，年租金41.64萬(wàn)元，用途為“三產(chǎn)服務(wù)業(yè)”。

??僅2個(gè)多月后，2025年6月1日，眾流歸海便以年租金240萬(wàn)元的價(jià)格，將演藝小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)租給京保頤年，用于開(kāi)辦康養(yǎng)公寓，并簽訂《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書(shū)》，授權(quán)京保頤年“全權(quán)負(fù)責(zé)土地管理、房屋改擴(kuò)建、裝修、招商運(yùn)營(yíng)等事宜”。

??這一轉(zhuǎn)租鏈條漏洞百出：根據(jù)北郎中村土地租賃合同條款，眾流歸海轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓地塊，或?qū)Φ厣衔镞M(jìn)行裝飾裝修改造，需經(jīng)北郎中村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)（村民代表會(huì)）討論通過(guò)，并報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，且需取得地上物所有權(quán)人書(shū)面同意。顯然，眾流歸海未經(jīng)報(bào)批便擅自轉(zhuǎn)租，違背了村委會(huì)約定。

??更關(guān)鍵的是，合同明確“土地使用權(quán)承租期限自2026年1月1日起至2039年12月31日止”——合同簽訂時(shí)間（2025年3月）早于履約時(shí)間，存在“合同空置期”。而眾流歸海在空置期內(nèi)擅自將演藝小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)租給京保頤年，且后者違規(guī)改造，雙方均面臨追責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。

??連環(huán)騙局：施工隊(duì)被收350萬(wàn)元保證金，老人預(yù)付房款恐難追回

??據(jù)受訪人介紹，京保頤年甘愿以數(shù)倍于“二房東”眾流歸海的價(jià)格承租，又急于推進(jìn)“養(yǎng)老院改造”，真實(shí)目的并非運(yùn)營(yíng)康養(yǎng)項(xiàng)目，而是借改造之名“圈錢(qián)”。

??鄒亮揭露，2025年6月起，京保頤年負(fù)責(zé)人高某習(xí)、王某以“改造養(yǎng)老院”為由，在演藝小鎮(zhèn)推出房屋裝修、垃圾清運(yùn)、庭院綠化、防水等工程項(xiàng)目。他們用“高于市場(chǎng)行情的合同報(bào)價(jià)”吸引施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)要求施工隊(duì)先行繳納高額保證金及現(xiàn)金“好處費(fèi)”，再開(kāi)工。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各家施工隊(duì)被索要的保證金和好處費(fèi)累計(jì)達(dá)350萬(wàn)元。

??“僅我們北京勁博建筑一家就交了60萬(wàn)元?！编u亮強(qiáng)調(diào)，保證金和好處費(fèi)是兩筆錢(qián)，多數(shù)“好處費(fèi)”要求付現(xiàn)金，且僅部分開(kāi)具收據(jù)，收據(jù)用途還被統(tǒng)一寫(xiě)成“推薦服務(wù)費(fèi)”；線上轉(zhuǎn)賬部分，則被要求匯至“北京昌益恒源農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（下稱(chēng)‘昌益恒源’）”賬戶。

??中弘（天津）建設(shè)集團(tuán)有限公司北京建設(shè)分公司負(fù)責(zé)人也遭遇類(lèi)似情況。2025年6月上旬，該公司與京保頤年簽訂380萬(wàn)元的房屋裝修合同后，被要求繳納20萬(wàn)元保證金和7.4萬(wàn)元現(xiàn)金好處費(fèi)?？僧?dāng)他收到保證金收據(jù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)用途寫(xiě)的是“推薦服務(wù)費(fèi)”，向京保頤年負(fù)責(zé)人王某反饋時(shí)，僅得到“沒(méi)事兒，保證金兩個(gè)月就退”的答復(fù)。

??然而，當(dāng)部分施工隊(duì)按合同完成樣板間或部分工程后，京保頤年不僅拒付工程款，負(fù)責(zé)人還失聯(lián)或推諉，項(xiàng)目徹底停工爛尾。近10家施工隊(duì)前期投入的工程款、材料款血本無(wú)歸，繳納的保證金和“好處費(fèi)”也無(wú)法追回。

??演藝小鎮(zhèn)的騙局只是冰山一角。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京保頤年還在順義區(qū)南彩鎮(zhèn)，昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)、崔村鎮(zhèn)、十三陵鎮(zhèn)等地布局“養(yǎng)老院改造”項(xiàng)目，目前均陷入“施工停滯+款項(xiàng)難追回”的窘境。

??更令人揪心的是，京保頤年還把矛頭指向老年人：以“養(yǎng)老院改造”名義公開(kāi)展示精裝樣板間，承諾“長(zhǎng)期入住權(quán)益”，吸引老年人繳納數(shù)十萬(wàn)元會(huì)員費(fèi)或租金。從施工隊(duì)收集的資料來(lái)看，成交客戶中多為交定金者，也有少量全款認(rèn)購(gòu)者，每套售價(jià)約20余萬(wàn)元。如今項(xiàng)目停工，老人們預(yù)付的數(shù)十萬(wàn)元能否追回，仍是未知數(shù)。

??套路升級(jí)：“營(yíng)地院子”變相售房，警惕“錢(qián)地兩空”

??“交錢(qián)時(shí)說(shuō)今年就能住養(yǎng)老公寓，現(xiàn)在連人都找不到?！币幻U納了定金的租房者無(wú)奈表示，京保頤年相關(guān)人員長(zhǎng)期“失聯(lián)”，電話不接、短信不回，不少人擔(dān)憂高管已卷款跑路。但坊間傳聞，京保頤年主要負(fù)責(zé)人高某習(xí)近期仍活躍于旗下項(xiàng)目，只是業(yè)務(wù)方向從“養(yǎng)老院改造”轉(zhuǎn)向了“營(yíng)地院子開(kāi)發(fā)”——這引發(fā)外界質(zhì)疑：公司是否在轉(zhuǎn)移資金和業(yè)務(wù)重心，逃避施工隊(duì)與租房者的維權(quán)？

??記者多方核實(shí)發(fā)現(xiàn)，高某習(xí)現(xiàn)身的“營(yíng)地院子”，實(shí)為昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)的“興順農(nóng)莊房車(chē)露營(yíng)小鎮(zhèn)（又名興順度假農(nóng)莊）”。該項(xiàng)目宣稱(chēng)主打“個(gè)性化露營(yíng)體驗(yàn)”，通過(guò)組合房車(chē)、帳篷、太空艙等設(shè)施，打造“高端營(yíng)地院子”。

??興順農(nóng)莊營(yíng)銷(xiāo)人員徐冬（化名）介紹，客戶支付6.8萬(wàn)元，即可獲得一塊260平方米土地的14年使用權(quán)，用于安放房車(chē)或帳篷，農(nóng)莊提供圍墻、水電、網(wǎng)絡(luò)及物業(yè)服務(wù)。“別看是帳篷，實(shí)際是精裝住房?！彼ㄟ^(guò)視頻展示了樣板間：內(nèi)部配備客廳、臥室、衛(wèi)生間及露臺(tái)，裝修豪華，部分“太空艙”甚至為“兩室一廳”，價(jià)格在6萬(wàn)至12萬(wàn)元不等。

??為吸引客戶，徐冬還在微信朋友圈發(fā)布“首推5套特價(jià)院子，每套僅售5.8萬(wàn)元”的消息，暗示“欲購(gòu)從速”。但這一模式被質(zhì)疑為“以租代售”——通過(guò)長(zhǎng)期租賃變相銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，規(guī)避商品房監(jiān)管政策。

??記者獲取的興順農(nóng)莊土地租賃合同顯示，項(xiàng)目由興順安昌（北京）農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)“興順安昌”)開(kāi)發(fā)，位于昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)上西市村，承租者繳納費(fèi)用后，首期合作期限至2039年7月1日?！霸鹤拥狡诤竽芾m(xù)租，我們簽的使用年限是50年。”徐冬透露，項(xiàng)目土地最初由昌益恒源與上西市村委會(huì)簽訂租賃合同，后轉(zhuǎn)租給興順安昌，而兩家公司的實(shí)際控制人均為高某習(xí)。

??但上西市村委會(huì)相關(guān)人員的說(shuō)法卻與之矛盾：“不清楚現(xiàn)在誰(shuí)承租興順農(nóng)莊的土地。”據(jù)村委會(huì)回憶，2000年曾將50畝蘋(píng)果園土地出租給一位姜姓個(gè)人，用途為“種養(yǎng)殖”，后來(lái)聽(tīng)說(shuō)土地被轉(zhuǎn)租；且按政策要求，土地租賃年限已從最初的50年調(diào)整為20年。

??前述法律人士提醒，此類(lèi)“營(yíng)地院子”暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者需警惕“錢(qián)地兩空”：若土地為集體用地或農(nóng)用地，擅自改建住宿設(shè)施可能違反規(guī)劃法規(guī)；14年使用權(quán)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，一旦開(kāi)發(fā)商違約或土地被征收，消費(fèi)者難以獲得賠償；“長(zhǎng)租+裝修”模式實(shí)則規(guī)避限購(gòu)政策，本身涉嫌違規(guī)。

??從京保頤年“失聯(lián)”到興順農(nóng)莊“營(yíng)地院子”，不難看出部分企業(yè)正利用法律灰色地帶“收割”消費(fèi)者。這既需要消費(fèi)者提高法律意識(shí)，也亟待監(jiān)管部門(mén)加大對(duì)“變相售房”的打擊力度，守住市場(chǎng)秩序與公眾權(quán)益底線。