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??作為山西省規(guī)模最大的綜合性國(guó)有投資建設(shè)集團(tuán)，山西建設(shè)投資集團(tuán)（下稱“山西建投”）是山西省19家省屬企業(yè)中唯一以建筑施工為主業(yè)的國(guó)企，長(zhǎng)期承擔(dān)區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。

??依托基建主業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，受行業(yè)周期及業(yè)務(wù)擴(kuò)張影響，山西建投財(cái)務(wù)壓力持續(xù)加劇。據(jù)新世紀(jì)評(píng)級(jí)2026年5月發(fā)布的定期跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，截至2026年一季度末，山西建投剛性債務(wù)規(guī)模攀升至885.75億元，調(diào)整后總負(fù)債持續(xù)處于高位，債務(wù)壓力顯著。

??高負(fù)債、弱現(xiàn)金流的雙重壓力下，山西建投試圖通過加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去庫存、回籠資金，緩解集團(tuán)償債壓力。但其營(yíng)收占比不足一成的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，難以彌補(bǔ)集團(tuán)巨額資金缺口，且自身深陷經(jīng)營(yíng)困境。其中，布局內(nèi)蒙古赤峰的紅山壹品項(xiàng)目，歷經(jīng)七年開發(fā)，遭遇成本高企、產(chǎn)品錯(cuò)配、銷售滯銷等多重難題，被曝出存在巨額虧損，成為山西建投異地非主業(yè)投資失利的典型案例。

??負(fù)債高企現(xiàn)金流承壓

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)成重要回血抓手

??評(píng)級(jí)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，近年來山西建投債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)弱化，現(xiàn)金流創(chuàng)造能力大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化風(fēng)險(xiǎn)已成為制約集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況改善的核心因素之一。

??債務(wù)端，2023年末至2026年一季度，山西建投剛性債務(wù)余額從699.99億元增至885.75億元，三年累計(jì)增幅26.5%。債務(wù)短期化特征愈發(fā)明顯，同期短期剛性債務(wù)從247.41億元增長(zhǎng)至361.38億元，占剛性債務(wù)總規(guī)模比例升至40.8%，短期償債壓力大幅增加。

??現(xiàn)金流端，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流波動(dòng)加劇、持續(xù)走弱。2023年至2025年，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入分別為25.36億元、33.02億元、15.11億元，2025年同比大幅下滑54%以上。2026年一季度，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈流出59.68億元，較上年同期進(jìn)一步擴(kuò)大，核心主業(yè)造血能力顯著不足。

??正因財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化，新世紀(jì)評(píng)級(jí)明確將“房地產(chǎn)去庫存及資金平衡壓力”列為山西建投核心經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告指出，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，公司存貨規(guī)模逐年攀升，長(zhǎng)期占用大量流動(dòng)資金，企業(yè)持續(xù)面臨項(xiàng)目去化與開發(fā)投入的雙重資金壓力。

??為對(duì)沖主業(yè)營(yíng)收下滑、緩解資金壓力，山西建投近年持續(xù)加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2025年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1351億元，較2024年的1430.76億元減少近80億元。其中核心建筑業(yè)營(yíng)收從1234.17億元降至1108.47億元，逆勢(shì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為重要營(yíng)收補(bǔ)充。

??數(shù)據(jù)顯示，山西建投地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收從2024年的78.74億元增至2025年的114.39億元，營(yíng)收占比由6%升至9.35%；2026年一季度，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比進(jìn)一步提升至12.57%，在集團(tuán)業(yè)務(wù)體系中的權(quán)重持續(xù)抬升。

??然而，被寄予回血厚望的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻在異地市場(chǎng)遭遇滑鐵盧。記者實(shí)地調(diào)研核實(shí)，赤峰紅山壹品項(xiàng)目因開發(fā)周期過長(zhǎng)、成本失控、產(chǎn)品定位偏差，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。針對(duì)該項(xiàng)目投資決策、成本管控及實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，記者已向山西建投總部發(fā)函求證，截至發(fā)稿未獲任何回應(yīng)。

??七年開發(fā)成本失控

??低價(jià)走量難掩巨額虧損

??作為中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、全球承包商250強(qiáng)企業(yè)，山西建投將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)列為三大支柱業(yè)務(wù)之一，官網(wǎng)信息顯示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局京津冀、長(zhǎng)三角、海南自貿(mào)區(qū)等多個(gè)區(qū)域，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超百個(gè)，總開發(fā)面積超1800萬平方米，開發(fā)總額突破千億元，產(chǎn)品覆蓋住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓等多類業(yè)態(tài)。其對(duì)外展示的標(biāo)桿項(xiàng)目多集中于太原、長(zhǎng)治、天津等城市，并無三、四線城市項(xiàng)目樣本。

??2019年6月，山西建投通過全資子公司赤峰晉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“晉福地產(chǎn)”），拿下赤峰市紅山區(qū)橋北六大份片區(qū)低密地塊，地塊容積率1.5，規(guī)劃建設(shè)17棟洋房、小高層住宅，定位片區(qū)稀缺純改善社區(qū)，規(guī)劃664套住宅，戶型面積95至158平方米。彼時(shí)片區(qū)樓市熱度較高，山西建投依托自身建筑全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，計(jì)劃3至4年完成項(xiàng)目開發(fā)銷售閉環(huán)。

??但項(xiàng)目落地七年以來，受市場(chǎng)變化、工程糾紛、管理迭代等多重因素影響，開發(fā)節(jié)奏徹底打亂，成本持續(xù)失控。近期市場(chǎng)關(guān)于該項(xiàng)目總投入超9億元、售價(jià)與成本嚴(yán)重倒掛、存在大額虧損的傳言持續(xù)發(fā)酵。記者通過實(shí)地走訪售樓處、核查官方建設(shè)及網(wǎng)簽資料、采訪本地業(yè)內(nèi)人士，證實(shí)項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與對(duì)外宣傳存在明顯差距。

??與片區(qū)主流剛需樓盤不同，紅山壹品定位高端改善，在園林景觀、公共配套、建材品質(zhì)、社區(qū)智能化等方面全面升級(jí)。疊加赤峰高寒地區(qū)特殊的防凍、保溫、防水施工標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)成本顯著高于區(qū)域同類項(xiàng)目。

??2026年6月以來，赤峰本地多數(shù)房產(chǎn)中介賬號(hào)集中推廣該項(xiàng)目，核心賣點(diǎn)為每平方米“3字頭”低價(jià)。多位本地房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士向記者證實(shí)，該項(xiàng)目已確定陷入虧損?！靶袠I(yè)內(nèi)普遍測(cè)算，項(xiàng)目或?qū)⒂胁簧儆?億元的潛在虧損。”一名頭部中介銷售人員透露，項(xiàng)目綜合建面成本約3500元/平方米，當(dāng)前部分房源售價(jià)僅3800元/平方米，同時(shí)車位、倉庫五折拋售，車位單價(jià)2萬元、倉庫1150元/平方米，核心目的為快速回籠資金、縮減虧損。

??公開招標(biāo)資料顯示，僅供熱、園林管網(wǎng)、高低壓配電三項(xiàng)專項(xiàng)配套，項(xiàng)目投入便達(dá)4114萬元，疊加道路、人防、安防、給排水等基礎(chǔ)工程，整體硬件配套投入位居片區(qū)前列。

??當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎叮?020年至2022年的工期波動(dòng)與工程糾紛，是項(xiàng)目成本失控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。開發(fā)方晉福地產(chǎn)與承建方因停工損失、建材價(jià)差、趕工費(fèi)用、二次進(jìn)場(chǎng)成本等問題產(chǎn)生多次分歧，衍生大量額外工程支出，導(dǎo)致實(shí)際建安成本大幅超出初期預(yù)算。

??記者梳理裁判文書獲悉，（2022）內(nèi)0402民初4827號(hào)案件顯示，自然人李某曾掛靠山西四建資質(zhì)，承接紅山壹品住宅樓建設(shè)工程，后續(xù)因工程款結(jié)算產(chǎn)生合同糾紛，晉福地產(chǎn)與施工方、鋼材供應(yīng)方涉訴，案件后續(xù)移送至太原市小店區(qū)人民法院審理。針對(duì)上述糾紛及成本失控問題，記者向山西建投發(fā)函求證，截至發(fā)稿無回復(fù)。

??2026年7月8日，記者以購房者身份實(shí)地走訪項(xiàng)目售樓處核實(shí)銷售政策。目前項(xiàng)目主推143平方米改善戶型，原單價(jià)5130元/平方米，捆綁車位、倉庫銷售可享9.5折，折后單價(jià)低至4874元/平方米；配套車位、倉庫同步執(zhí)行半價(jià)促銷政策。

??對(duì)于售樓人員“項(xiàng)目銷售情況良好”的表述，官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)予以否定。7月21日，售樓處工作人員稱，項(xiàng)目目前僅有北區(qū)5棟樓在售，累計(jì)銷售80余套。但內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日11時(shí)，上述5棟樓僅網(wǎng)簽成交57套。其中定位高端改善、總價(jià)更高的5號(hào)樓無成交記錄，銷售最好的1號(hào)樓44套房源僅售出23套。

??據(jù)項(xiàng)目銷售人員坦言，七年超長(zhǎng)開發(fā)周期內(nèi)，異地管理費(fèi)用、項(xiàng)目運(yùn)維成本持續(xù)累加，項(xiàng)目全周期總投入已突破9億元。業(yè)內(nèi)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，綜合土地、建設(shè)、融資、管理、營(yíng)銷等全部成本，項(xiàng)目房源成交均價(jià)需達(dá)到10000元/平方米方可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，遠(yuǎn)超當(dāng)前赤峰橋北片區(qū)市場(chǎng)購買力。

??多重成本疊加、銷售持續(xù)遇冷之下，項(xiàng)目虧損已成行業(yè)共識(shí)。多位赤峰本地資深房產(chǎn)中介結(jié)合項(xiàng)目高成本投入、低價(jià)走量的銷售現(xiàn)狀綜合研判，該項(xiàng)目或?qū)a(chǎn)生大額虧損。

??銷售端的持續(xù)承壓，也導(dǎo)致項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)頻繁更迭。據(jù)了解，項(xiàng)目開發(fā)銷售周期內(nèi)，已歷經(jīng)四輪整體團(tuán)隊(duì)更換，外來全案代理團(tuán)隊(duì)與本地渠道團(tuán)隊(duì)輪番操盤，均未能破解滯銷困局。2025年，項(xiàng)目曾以6000余元/平方米的片區(qū)主流價(jià)格入市，受片區(qū)庫存高、購房需求疲軟影響，房源長(zhǎng)期積壓。為緩解現(xiàn)金流壓力，2026年項(xiàng)目大幅降價(jià)，集中推出樓棟低價(jià)走量，但去化效果依舊不及預(yù)期。

??產(chǎn)品定位嚴(yán)重錯(cuò)配

??異地投資風(fēng)控存在明顯漏洞

??在赤峰本地地產(chǎn)從業(yè)者看來，紅山壹品的經(jīng)營(yíng)困局，并非單純受樓市下行周期影響，核心根源在于投前市場(chǎng)研判缺失、產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，同時(shí)暴露了建筑類國(guó)企跨界地產(chǎn)、異地投資的普遍短板。

??從區(qū)位屬性來看，紅山壹品所在的橋北六大份片區(qū)，屬于赤峰城市外圍拓展板塊，區(qū)域配套尚不完善，距離主城核心商業(yè)、教育、醫(yī)療資源較遠(yuǎn)，片區(qū)成熟度低、成長(zhǎng)性有限。該片區(qū)置業(yè)群體以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需、地緣剛需為主，市場(chǎng)主流需求為低總價(jià)、中小戶型剛需產(chǎn)品，對(duì)大戶型、高總價(jià)、高品質(zhì)改善住宅的承接能力極弱。

??“山西建投首次進(jìn)駐赤峰市場(chǎng)，完全照搬外地成熟改善盤開發(fā)邏輯，沒有貼合本地市場(chǎng)實(shí)際。”赤峰當(dāng)?shù)匾幻科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在剛需主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊片區(qū)全盤布局高端低密改善產(chǎn)品，形成了剛需市場(chǎng)承載改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性矛盾，從規(guī)劃之初就注定難以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和快速去化，為后續(xù)滯銷、成本倒掛埋下隱患。

??同時(shí)，建筑國(guó)企固有的經(jīng)營(yíng)思維短板，進(jìn)一步放大了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)介紹，山西建投長(zhǎng)期深耕工程建設(shè)領(lǐng)域，過度依賴自有施工產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，主觀認(rèn)為可精準(zhǔn)控制建安成本、鎖定利潤(rùn)，卻嚴(yán)重忽視異地開發(fā)的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

??2022年，晉福地產(chǎn)為紅山壹品項(xiàng)目招標(biāo)營(yíng)銷代理服務(wù)，服務(wù)周期兩年半，招標(biāo)預(yù)算高達(dá)1130萬元，最終中標(biāo)方為山西太原的經(jīng)紀(jì)公司，并未選擇熟悉赤峰本地市場(chǎng)的本土服務(wù)商。

??跨省團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)產(chǎn)生的高額管理成本、七年超長(zhǎng)周期疊加的各類增量支出、工程變更帶來的增補(bǔ)費(fèi)用、多輪營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)更迭產(chǎn)生的額外投入，多重隱性成本疊加，徹底打破了項(xiàng)目初期的盈利測(cè)算。此外，項(xiàng)目投前未開展充分的市場(chǎng)下行壓力測(cè)試，投后未建立動(dòng)態(tài)止損機(jī)制，階段性經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)累積，最終形成大額資金缺口。

??公開信息顯示，山西建投已建立完善的投資決策制度，出臺(tái)《投資管理辦法》，明確投資項(xiàng)目需經(jīng)過多層級(jí)論證審議，重大項(xiàng)目需報(bào)備省國(guó)資委。但紅山壹品項(xiàng)目從拿地研判、產(chǎn)品定位到成本管控，均未體現(xiàn)針對(duì)性的屬地市場(chǎng)調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，凸顯了集團(tuán)異地非主業(yè)投資“重流程審批、輕實(shí)質(zhì)風(fēng)控”的漏洞，投資決策和現(xiàn)金流測(cè)算未充分考量三、四線城市遠(yuǎn)郊板塊的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??非主業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

??國(guó)企跨界地產(chǎn)亟須從嚴(yán)管控

??在北京地產(chǎn)行業(yè)分析師郭巖（化名）看來，紅山壹品項(xiàng)目是省屬建筑類國(guó)企下沉三、四線城市、跨界地產(chǎn)非主業(yè)投資失范的典型樣本，對(duì)當(dāng)前國(guó)企多元化投資具有極強(qiáng)的警示意義。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度分化，人口流出、配套薄弱的三、四線城市遠(yuǎn)郊板塊，已不再適配高投入、長(zhǎng)周期、重資產(chǎn)的高端住宅開發(fā)模式，項(xiàng)目盈利空間持續(xù)收窄，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大幅攀升。

??“建筑國(guó)企普遍存在重建設(shè)、輕市場(chǎng)，重工程、輕研判的思維誤區(qū)。”郭巖分析，此類企業(yè)過度迷信自身施工成本優(yōu)勢(shì)，卻忽視異地跨行業(yè)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。紅山壹品超3500元/平方米的建安成本、萬元均價(jià)的盈虧平衡線、七年周期的成本失控問題，本質(zhì)是投資邏輯錯(cuò)位，在低購買力、低成長(zhǎng)性區(qū)域布局高端重資產(chǎn)項(xiàng)目，形成了無法化解的盈利悖論。

??該項(xiàng)目從高位拿地、產(chǎn)品錯(cuò)配，到成本失控、滯銷套牢的全過程，充分暴露了部分國(guó)企非主業(yè)投資審批寬松、動(dòng)態(tài)風(fēng)控缺失、止損機(jī)制不完善的制度短板。

??從集團(tuán)財(cái)務(wù)層面來看，此類非主業(yè)重資產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)持續(xù)向上傳導(dǎo)。項(xiàng)目前期開發(fā)高度依賴債務(wù)融資，超長(zhǎng)開發(fā)周期持續(xù)產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，推高集團(tuán)整體負(fù)債；銷售不及預(yù)期導(dǎo)致資金無法回籠，進(jìn)一步加劇企業(yè)流動(dòng)性壓力，倒逼企業(yè)新增債務(wù)續(xù)命，形成“投資沉淀—債務(wù)攀升—現(xiàn)金流承壓”的惡性循環(huán)。

??目前，紅山壹品低價(jià)捆綁配套的銷售模式，僅能小幅回籠現(xiàn)金流，無法填補(bǔ)超9億元的開發(fā)成本缺口。后續(xù)項(xiàng)目交付、存量房源盤活、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解仍存在較大不確定性。

??有本地中介直言，項(xiàng)目雖已是現(xiàn)房，但電梯等配套設(shè)施尚未完全達(dá)標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)施工人員稀缺，交付隱患尚存。且項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)老舊，對(duì)比當(dāng)下主流的新一代住宅產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，低價(jià)是其唯一銷售優(yōu)勢(shì)。

??截稿前，記者就項(xiàng)目投資決策、可研測(cè)算、工程糾紛處置、風(fēng)險(xiǎn)止損方案等問題，已向山西建投及赤峰晉福地產(chǎn)多次發(fā)函、致電約訪核實(shí)，兩家企業(yè)均未作出公開回應(yīng)，官方聯(lián)系電話長(zhǎng)期無人接聽。記者將持續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展及企業(yè)官方回應(yīng)。（應(yīng)受訪者要求，文中郭巖為化名）