今年以來(lái)，樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍咒”就是房貸(包括額度和利率)，即便是6月份以后央行和銀監(jiān)會(huì)連續(xù)喊話(huà)、9•30央行松綁限貸，也沒(méi)能真正調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行支持居民購(gòu)房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。11月21日的降息又是非對(duì)稱(chēng)降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍，毫無(wú)疑問(wèn)銀行資金成本會(huì)進(jìn)一步提升，將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。這樣的疑慮近一周以來(lái)籠罩著行業(yè)各方，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵期，銀行的支持力度決定著市場(chǎng)的走向。

  為此，我們對(duì)全國(guó)33個(gè)城市的93家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話(huà)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：事實(shí)上我們太多慮了，此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國(guó)各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。主要表現(xiàn)在：一，多數(shù)銀行執(zhí)行央行新規(guī)，下調(diào)基準(zhǔn)利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認(rèn)貸不認(rèn)房；三，接近7成銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率(6.15%)，2成銀行還有優(yōu)惠，僅個(gè)別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過(guò)最低1.1倍的銀行占18%，個(gè)別上浮30%。

  “9.30“政策已基本落實(shí)，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

  從調(diào)研的結(jié)果看，大多數(shù)城市的銀行分支機(jī)構(gòu)已調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“9.30“認(rèn)貸不認(rèn)房政策已基本落地執(zhí)行。

  多數(shù)銀行已開(kāi)始執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率，五年以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整至6.15%，相當(dāng)于降息前的9.4折。值得注意的是，仍有上海建設(shè)銀行、貴陽(yáng)建設(shè)銀行以及無(wú)錫工商銀行的房貸業(yè)務(wù)仍執(zhí)行原基準(zhǔn)利率(6.55%)。

  接近7成銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，兩成銀行有優(yōu)惠

  調(diào)研的93家銀行中， 65%的銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個(gè)百分點(diǎn)，僅有2家銀行上浮20個(gè)百分點(diǎn)。另外，有21家銀行對(duì)首套房貸有9.0-9.5折幅度不一的利率優(yōu)惠，以國(guó)有銀行為主，例如杭州交通銀行、寧波農(nóng)業(yè)銀行、深圳農(nóng)商銀行等。

  從城市來(lái)看， 9個(gè)城市首套房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定比例上浮，鄭州甚至最高上浮20%，其余27個(gè)城市則最低實(shí)行基準(zhǔn)利率或有優(yōu)惠。

  二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過(guò)1.1倍

  調(diào)研結(jié)果顯示，二套房貸款利率上并沒(méi)有松動(dòng)的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達(dá)到85%，僅有少數(shù)國(guó)有銀行仍執(zhí)行二套房7成首付標(biāo)準(zhǔn)，如上海建設(shè)銀行、南京工商銀行、南京建設(shè)銀行等。

  就利率來(lái)看，大多數(shù)城市的銀行都在執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，僅有17家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。這其中沈陽(yáng)、石家莊、呼和浩特在實(shí)際操作過(guò)程中最高上浮范圍達(dá)20%，而鄭州和重慶上浮30%更是常態(tài)，為所有調(diào)研城市中最高。

  放款周期普遍加快，半數(shù)銀行僅1月左右，較年中翻倍

  從放款周期來(lái)看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時(shí)都普遍縮短。我們調(diào)研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個(gè)月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時(shí)間以貸款人資質(zhì)而定。在7月底的調(diào)研中，僅24%的銀行會(huì)在1月內(nèi)放款，甚至有16%的銀行放款需要2個(gè)月。由此可見(jiàn)，此次降息后銀行房貸較之前有明顯加快，購(gòu)房支持力度加強(qiáng)。

  我們認(rèn)為，目前銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性超出了市場(chǎng)預(yù)期，首套房落實(shí)新基準(zhǔn)利率甚至還有優(yōu)惠，利率重回5時(shí)代，將大幅度提振市場(chǎng)信心，短期可能會(huì)帶來(lái)成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來(lái)的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續(xù)多久，依然存疑待考。

  對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要獲取更加優(yōu)惠利率將變得困難，基準(zhǔn)利率將成為房貸新常態(tài)。短期內(nèi)樓市上行趨勢(shì)有望持續(xù) ，去庫(kù)存的窗口期還將延續(xù)，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購(gòu)房心理，繼續(xù)以?xún)r(jià)換量。