——2017年1-6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速繼續(xù)走穩(wěn)趨緩，單月投資絕對額創(chuàng)歷史新高

??2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

單位：億元，%

圖1  全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

單位：億元，%

圖2 全國房地產(chǎn)開發(fā)月度投資及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：從累計同比走勢看，在調(diào)控周期和貨幣周期雙重夾擊下，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較1-5月份繼續(xù)下滑0.3個百分點，但由于近期三四線城市土地交易規(guī)模的增加以及土地價格的抬升支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資，其增速仍然維持在一定的水平上，下調(diào)幅度有限。

??從不同物業(yè)看，住宅較1-5月增幅擴大0.2個百分點，在商辦市場的加碼調(diào)控下，辦公樓和商業(yè)用房較1-5月增幅收窄0.3和0.9個百分點。

??分區(qū)域看，東部地區(qū)投資額占總投資額的53.8%，中部、西部地區(qū)投資額接近，均超過一萬億元，東北地區(qū)投資額最低，僅為總投資額的3.4%。從投資增速上看，中部地區(qū)同比增長16%，發(fā)展速度遠超東、西部地區(qū)。東北部地區(qū)依然是負增長，開發(fā)投資持續(xù)低迷。

??單月投資數(shù)據(jù)值得關注，6月份開發(fā)投資額為13015億元，創(chuàng)有數(shù)據(jù)記錄以來的月度投資新高。從二季度各月投資額的排布態(tài)勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)在動力非常大，在調(diào)控政策的影響下，實現(xiàn)了穩(wěn)步的發(fā)展。

??二、土地市場表現(xiàn)活躍，有利于市場供給增加

??1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

單位： %

圖3  全國土地累計購置面積及土地成交價款增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：1-6月，土地購置面積增幅明顯上調(diào)，土地成交價款也出現(xiàn)高位回升態(tài)勢，同比增長近四成。在兩部委“喊話”熱點城市土地供應后，尤其是將土地供應量與商品房庫存周期掛鉤，導致近期土地市場交易熱度上升。

??具體來看，一、二線城市商品房市場活躍，土地競爭激烈，政府在在土拍限制層層疊加、地塊限制條件增加，且大量供應自住房、安置房用地，土地價格趨于理性，但企業(yè)拿地熱情不減，甚至對于全租賃性質地塊也同樣去爭奪。三四線城市目前發(fā)展前景良好，土地出讓方面也比較理性，價格合理，因此也吸引了大量的中等規(guī)模開發(fā)商集中拿地。三四線城市開始承接投資溢出和板塊輪動轉移而來的地價上漲紅利，短期內(nèi)土拍熱度持續(xù)高漲。

??三、新開工面積增幅止降回升

??1-6月份，房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。

單位：萬平方米，%

圖4  全國房地產(chǎn)累計新開工面積及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

單位：萬平方米，%

圖5全國房地產(chǎn)月度新開工面積及增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：1-6月，新開工面積同比增幅止降回升，主要是由于當下房企需求和資金在往三四線和部分非限購二線城市大量持續(xù)外溢，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補庫存成為當前多數(shù)房企的首要目標。尤其是在當前市場普遍“量跌價仍漲”，未來房價看漲預期不變的情況下，也是維持“高周轉”以實現(xiàn)規(guī)模擴張的絕佳窗口期，企業(yè)加快開工意愿強烈，新開工面積絕對量保持相對高位。

??從單月數(shù)據(jù)看，6月商品房新開工面積達到20541萬平方米，創(chuàng)43個月新高，是2010年以來該指標的第五高的月份。商品房新開工和住宅新開工面積連續(xù)三個月上漲，短期走勢非常強勢，其中季節(jié)性機械增長因素也不容忽視。值得一提的是，目前新開工面積規(guī)模和銷售規(guī)?；酒ヅ?，在總體上達到了一個相對平衡的狀態(tài)。這也在一定程度上表明未來房價上漲的壓力會有所減輕。但也不排除在局部熱點市場，新開工和銷售繼續(xù)失衡的局面出現(xiàn)。

??四、銷售面積、銷售金額增幅“意外“反彈

??1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.7%。

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圖6 全國商品房累計銷售面積及銷售額增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

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圖7全國商品房月度銷售面積及銷售額增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計同比增幅走勢看，兩指標增幅在回落了數(shù)月之后出現(xiàn)回升，并沒有按照線性軌跡繼續(xù)回落，市場出現(xiàn)了“意外”。但市場數(shù)據(jù)沒有意外，而是真實呈現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡。

??雖然地方密集出臺的各類調(diào)控嚴厲程度空前，但去年以來的銷售火熱態(tài)勢在當前熱點城市仍慣性維持，銷售量的韌性相當之強。值得一提的是，三四線和中西部城市成為銷售的生力軍。目前很多三四線城市房地產(chǎn)交易較為活躍，部分購房者不愿意繼續(xù)觀望，無論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態(tài)勢，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈?？梢悦鞔_的說，廣大的三四線城市商品房需求支撐了全國整體樓市的不降反升。動力在于，廣大的農(nóng)村購房需求迅速提升，外來投資需求也是重要組成部分。

??6月單月商品房銷售面積接近2億平米，單月同比上升21.4%，漲幅遠超過上月單月的10.3%。月度銷售數(shù)據(jù)僅次于2016年12月處于過去一年的第二。預計下半年，緊縮調(diào)控政策和中性偏緊的貨幣周期開始會傳導到房價和房地產(chǎn)企業(yè)銷售上，商品房銷售調(diào)整的概率較大，但全年依然還可能再創(chuàng)歷史新高。

??五、商品房待售面積進一步減少，去庫存要考慮政策微調(diào)

??6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米，辦公樓待售面積減少60萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少128萬平方米。

單位：萬平方米

圖8 全國商品房各類物業(yè)累計待售面積

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：1-6月，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積進一步回落，去庫存成果顯著。主要是投資需求由一線城市外溢到三四線城市，促進三四線城市銷售復蘇，從而待售面積進一步回落。值得注意的是，由于“去庫存”政策目前沒有明顯的調(diào)整，部分此前庫存大的城市已經(jīng)變成了庫存適中或庫存較小，這些城市，無論是土地供應還是購房政策，應與庫存狀況掛鉤，落實“一城一策”，防止房價失控在三四線城市重新上演。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅回升

??1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長11.2%，增速比1-5月份提高1.3個百分點。其中，國內(nèi)貸款13352億元，增長22.1%；利用外資104億元，增長58.9%；自籌資金23273億元，下降2.3%；其他資金39035億元，增長17.2%。在其他資金中，定金及預收款23226億元，增長22.7%；個人按揭貸款12000億元，增長6.7%。

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圖9 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??中房點評：1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)回升，其中定金及預收款同比增幅22.7%，交1-5月回升2.4%，個人按揭貸款同比增幅6.7%，較1-5月下滑1.9%。從開發(fā)企業(yè)到位資金的狀況來看，當前基本屬于穩(wěn)定，這或和房企銷售回款速度上升有關系。此類數(shù)據(jù)對于房企后續(xù)的補庫存等有積極作用，一定程度上也利好房企后續(xù)的拿地。

??目前，銀行通道的開發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會的公司債和股權融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計劃均受到管控限制，而銀行間的中票和信托融資、表外融資的資產(chǎn)證券化均暫時未有監(jiān)管政策，從而使得房企融資逐步轉向這類渠道。

??（本文來源：中房研協(xié)測評研究中心）