??近日，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東先生(Anthony McQuade)受邀參加北京2019年城市土地學會中國大陸年度會議，與業(yè)內專家就中國城市及北京新發(fā)展戰(zhàn)略等話題從不同角度展開了深入討論。

??中國城市發(fā)展已進入都市圈時代，中國城鎮(zhèn)化率接近60%。北京城市發(fā)展與投資戰(zhàn)略將從“增量發(fā)展”轉變?yōu)椤按媪可怠?，這勢必將對未來北京城市發(fā)展產生重大影響。

??老北京如何煥發(fā)新生機？

??圍繞這一話題，投資者、開發(fā)商以及房地產咨詢公司等業(yè)內專家從不同視角闡述了自己的觀點。

??瞻：CBD和麗澤商業(yè)區(qū)未來幾年將面臨寫字樓市場大量供應，對長期趨勢和價值增值的預判將成為投資決策者和資產管理者的決策核心。

??增：五環(huán)路內將不再有大體量商辦土地供應，而新的市場供應逐漸被消化后，北京的城市發(fā)展將進入“價值最大化”和“城市更新”的新階段。這將為希望通過資產增值、用途變更和城市更新獲益的投資者帶來大量機遇。

??改：老舊項目改造、不良資產更新將成為繼續(xù)發(fā)展當地經濟和增加稅收的關鍵，其中包括辦公樓、零售和低端產業(yè)用地等各細分市場。

??眾：城市社區(qū)發(fā)展不應僅側重于個體資產表現，更重要的是整合社區(qū)資源，關注公眾利益，實現生活方式和價值的最大化。

??聯：政府與企業(yè)的緊密聯動將是企業(yè)獲得項目準入和資金的重要所在。

??活：未來，資產持有者需要更靈活的思維方式，才能在日益加劇的市場同業(yè)競爭中脫穎而出，增加自身資產的吸引力。

??北京：發(fā)展規(guī)模減量不減質，業(yè)主該如何應對?

??麥安東先生就北京市場在新形勢下的發(fā)展趨勢提出了自己的看法。

??北京房地產市場正在發(fā)生一些關鍵的結構性變化。從戰(zhàn)略上講，投資者和資產管理者需要從市場角度充分考慮自身的價值定位。

??在新趨勢下，新的增量將帶來以往市場上沒有的質量和服務水平，這將給現有的業(yè)主帶來壓力，迫使其提高其資產和服務的質量，從而確保其市場地位和競爭優(yōu)勢。

??在減量經濟環(huán)境下，要更加著眼于增強自身資產價值或改變現有不良資產的用途。

??盡管新增供應量在未來幾年內會非常大，但并非所有地區(qū)都會受到同樣的影響。一些細分市場具有戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢，而這些細分市場的優(yōu)勢難以復制。

??面對未來市場投資者和業(yè)主該何去何從？麥安東先生提出：

??業(yè)主要盡可能的了解本地市場，并且敏銳的觀察到外部變化對細分市場內部及細分市場之間所產生的影響。

??盡量避免不要對新發(fā)生的市場條件態(tài)勢做出滯后反應。預判市場，著力于鎖定優(yōu)質租戶，以更加靈活方式應對待客戶的合理需求，因為租戶將會有更多選擇。優(yōu)質租戶的附加額外優(yōu)勢在于，當市場出現問題時，他們不會急于退出市場或者產生財務問題。

??在局部區(qū)塊內，業(yè)主與值得合作的競爭對手強強聯合，開發(fā)具有共享價值的服務和設施體系，從而提升局部地塊的資產價值和吸引力。

??通過項目或片區(qū)升級改造的方式，可以有效提升區(qū)域價值，強化資產在當地市場的整體吸引力。

??北京是中國的首都與政治中心。與許多國家和地區(qū)相比，中國的企業(yè)和政府之間的聯系更加緊密，許多具有一定規(guī)模的企業(yè)都需要在北京開展業(yè)務。一旦新的供應量被市場吸收，整體空置率將會下降，而租金會顯著增加。持有現有資產或在機會出現時收購新資產最終可能會產生可觀收益。

??近幾年的城市發(fā)展中，在政府、開發(fā)商和專業(yè)機構共同努力下，北京區(qū)域內不斷涌現出較大規(guī)模的項目或區(qū)域升級改造的成功案例。不論是項目自身改造或是綜合型區(qū)域升級轉型，這些成功的案例通常會尋找更大的增值機會，不僅提高了項目質量，也為終端用戶和更廣泛的社區(qū)增加了可觀的價值。整合生活方式增值服務，例如餐飲、娛樂、零售、運動場館和休閑綠地等，為這些城市區(qū)域帶來新生機的同時，也為投資者、居住者、當地社區(qū)和政府帶來了顯著且積極的影響。