??2020年2月11日，北京—— 2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)對人民生活、經(jīng)濟活動及房地產(chǎn)市場帶來了多重影響。短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場受到的影響將較為顯著：各類經(jīng)濟活動，特別是需要人際接觸的活動，將受到較大限制并顯著減少，從而不同程度上影響商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度及各類物業(yè)表現(xiàn)。從中長期來看，中國商業(yè)地產(chǎn)基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國經(jīng)濟由高速增長向高質量發(fā)展轉型過程中提供的可持續(xù)的市場機遇。在此，仲量聯(lián)行將分析此次疫情對辦公樓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)市場帶來的影響并提供相關的預測初判。

??對辦公樓市場影響：

??一、市場需求短期內(nèi)將面臨考驗，需求結構變化或進一步影響市場

??本次疫情是一宗突發(fā)的、具有較強影響的獨立事件。在短期內(nèi)，我們認為它將對中國內(nèi)地及香港的甲級辦公樓市場產(chǎn)生較大不利影響，并主要集中于需求端。具體來講，影響主要將體現(xiàn)在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內(nèi)將顯著降溫。由于返工的延遲、健康安全的顧慮，實地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修等行為短期內(nèi)均將受到較大限制。房地產(chǎn)決策將會推遲，短期內(nèi)新增租賃需求或將十分有限。同時，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場的凈吸納量。

??另一方面，市場及經(jīng)濟環(huán)境的不確定性的增加，將顯著影響短期內(nèi)的市場信心，企業(yè)將采取更加謹慎的租賃策略。

??從細分行業(yè)來分析，本次疫情短期內(nèi)對于進出口貿(mào)易、零售、旅游及線下教育培訓等行業(yè)的不利影響或將最為顯著。而疫情結束后，我們預期醫(yī)藥健康和保險產(chǎn)業(yè)、線上服務供應商類的TMT行業(yè)以及環(huán)境保護關聯(lián)產(chǎn)業(yè)會保持相對韌性并醞釀出新的機遇。

??從企業(yè)生命周期來分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風險能力較低，受疫情影響較大；大型企業(yè)及行業(yè)龍頭企業(yè)需求韌性和租約穩(wěn)定性都更強。我們注意到多個地方政府頒布了針對中小型企業(yè)的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費用的減免和延期繳納等。

??二、與SARS時期的狀況不同，導致疫情影響的異同

??回顧2003年SARS時期，處于經(jīng)濟快速上升期且供應相對有限的北京、上海、廣州的甲級辦公樓市場租金下降持續(xù)了2-3個季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。但是，目前這些城市受大量新增供應壓力等因素的影響，租金表現(xiàn)原本就處于下行期，我們預計本次疫情將進一步拉長這一下行期，緩和期將推遲到來。

??同樣的，在香港，2003年SARS疫情后，香港辦公樓租金伴隨著經(jīng)濟的復蘇從歷史低位大幅上升。我們并不認為這種情況將會重演，這主要是由于經(jīng)歷長時間的經(jīng)濟上升周期后，香港辦公樓租金剛剛從歷史高位開始回落。

??本次疫情對辦公樓需求會產(chǎn)生的負面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場。從中長期整體市場來看，基本面仍保持穩(wěn)健。值得指出的是，后續(xù)相關支持政策、中美貿(mào)易階段性協(xié)議達成、進一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場。短期積壓的市場需求有望在疫情結束后加速釋放。

??三、市場新增供應預計不會大幅回落，且與健康相關的交付標準或將提升

??由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，因短期工程進度導致的延誤對市場整體開發(fā)節(jié)奏影響相對有限。目前我們初步預期地產(chǎn)項目的開發(fā)進度或受勞動力復工推遲以及上下游建筑原材料供應影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。因此，在疫情短期內(nèi)受控情況下，相對于地產(chǎn)開發(fā)項目3-5年的長周期而言，短期延誤對多數(shù)開發(fā)項目而言影響不大。但對即將交付的項目而言，竣工驗收、消防驗收等流程將受到影響。

??同時，此次突發(fā)事件也對提升與健康相關的辦公樓樓宇交付標準提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強對此類事件的防護。具體來說，

??新風及回風系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；

??增加非接觸式人體體溫實施監(jiān)控系統(tǒng)；

??智能派梯系統(tǒng)集成閘機系統(tǒng)；

??安裝公共區(qū)域的自動定期消毒設備等。

??我們預計，未來企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時將提升其對員工健康相關的樓宇交付標準和物業(yè)管理的關注程度。而開發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項目的設計以及現(xiàn)有項目的改造過程中，從而推動辦公物業(yè)的綜合品質以及行業(yè)標準的進一步提升。

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