??十月房企促銷誠意超越九月，以價換量成為主流

??整體數(shù)據(jù)：TOP50房企1-10月銷售均價同比增長6.2%，增速微超全國均值。

??11月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布顯示，全國1-10月商品房銷售均價為9878元/㎡，同比上升5.8%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，TOP50房企2020年1-10月累計銷售均價約16666萬元/㎡，同比增長約6.2%，微超全國增速；10月單月，TOP50房企銷售均價約為16555.0元/㎡，環(huán)比下降6.4%，同比增長2.4%，增幅較9月收窄5.6個百分點。

??均價結(jié)構(gòu)：10月TOP50房企中30家均價下降，降價房企較9月明顯上升。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，TOP50房企10月銷售均價下降房企有30家，較9月擴大14家，占比60%，成為10月主流趨勢；均價穩(wěn)定房企5家，較9月增加1家；均價上漲房企15家，較9月減少15家，占比30%。相較于9月份房企雷大雨小的促銷方式，10月的實質(zhì)性促銷在價格端表現(xiàn)的更為積極，尤其是在黃金周的8天時間內(nèi)，為了對抗同業(yè)競爭，刺激客戶成交，不少房企加入紅海的廝殺。

??量價結(jié)構(gòu)：房企10月促銷誠意上升，以價換量增長明顯成主流。

??從量價結(jié)構(gòu)上分析，房企10月“以價換量”明顯，”金九“的讓利幅度在TOP50房企中并未充分顯現(xiàn)，而“銀十”則表現(xiàn)出較為明顯的促銷“誠意“。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，TOP50房企中10月以”價換量

??“房企20家，較9月增加9家，同時，有14家房企銷售均價下降卻未能達到預期銷售效果，表現(xiàn)出”量價齊跌“的結(jié)果。

??在多數(shù)房企選擇降價的10月，從監(jiān)測數(shù)據(jù)上看到恒大屬于“量價齊升“的行列，根據(jù)恒大公告，其9月1日到10月31日合同銷售額1819.7億元，同比增長25.4%，完成其2000億目標的91.0%。而今年前10個月，恒大累計銷售6325.9億，完成全年6500億目標的97.3%，在完成目標樂觀可期的背景下，恒大10月銷售均價有小幅結(jié)構(gòu)性增長，主要由于恒大10月成交產(chǎn)品中二線城市占比提升2.5個百分點，抬升整體均價，而三四線城市產(chǎn)品占比下降2.3個百分點。

??趨勢分析：未來兩月房價以穩(wěn)為主，頭部房企經(jīng)營能力出現(xiàn)分化。

??年底之前房地產(chǎn)市場價格以穩(wěn)為主，個別項目或產(chǎn)品的大幅讓利促銷不會引起市場的劇烈變化，短期的波動將在合理的區(qū)間內(nèi)，隨著促銷的常態(tài)化，市場敏感度將逐漸走弱最終趨于穩(wěn)定。根據(jù)32家房企發(fā)布的10月業(yè)績統(tǒng)計，平均目標達成率為82%，但房企之間差異明顯。包括恒大、金茂在內(nèi)的5家房企目標達成率在90%以上，同時，有17家房企目標達成率低于80%，2家房企目標達成率低于70%。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，以上32家房企目標達成壓力系數(shù)為“1”，整體達成業(yè)績基本可期。個別房企壓力系數(shù)高達2倍，高度承壓。預計歷年都能完成目標的TOP50 房企今年都會有少部分不能完成目標，頭部房企經(jīng)營能力出現(xiàn)分化。