資本紅利時代結束，樓市拐點已到

??核心結論： 

??2017年起房地產(chǎn)已經(jīng)進入無效率增長階段，市場成交金額的增長主要來自于價格上漲而非成交量的增長，說明市場需求并未明顯提升。2020年房地產(chǎn)的超預期繁榮，本質(zhì)上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬松流動性之下的短期應激反應。但房價與租金背離加大，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫化，這顯然不可持續(xù)。

??當前中央政策意志正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產(chǎn)的依賴。調(diào)控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策轉向、定向加息窗口已經(jīng)開啟，這些都代表著房地產(chǎn)市場的資本紅利時代結束。在此背景下，一季度的市場成交量見頂，本輪上行周期結束，二季度及下半年市場將處于向下調(diào)整階段。

??2021年一季度，“房住不炒”的總基調(diào)不變，各地調(diào)控密政策集出臺，覆蓋金融信貸、土地出讓、新房、二手房市場等各個領域，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生顯著變化，如何理解2021年政策的變與不變，2021年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的走勢？

??疫情下的逆周期調(diào)節(jié)

??中止市場自2017年來的向下調(diào)整

??2020年新房銷售達到17萬億，在上半年疫情的沖擊影響之下再創(chuàng)歷史新高。實際上，2017年以來，新房銷售面積同比增速從2016年的22%持續(xù)回落到2%左右，銷售額增速從36%下降到2020年的11%左右，市場已經(jīng)進入無效率增長階段，GMV增長主要來自于價格上漲而非成交量的增長，也就是說市場需求并沒有明顯提升。二手房市場也呈現(xiàn)相同特征，2020年全國二手房成交套數(shù)基本沒有增長，但價格上漲7%，帶動GMV增長8%。此外2020年房價上漲的城市主要是一線和核心二線城市，并非普遍上漲 。

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