??研究背景

??2021年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個(gè)較大的變化，即部分城市推行了“二手住房成交參考價(jià)格”制度，也可以理解為指導(dǎo)價(jià)或限價(jià)制度。本報(bào)告將其簡稱為“參考價(jià)制度”。參考價(jià)制度推行，將二手住房價(jià)格正式納入監(jiān)管體系中，完善了二手住房市場價(jià)格的監(jiān)管。雖然過去二手住房的價(jià)格監(jiān)管也有，但更多體現(xiàn)為市場交易秩序的管控。而模仿、參考一手房限價(jià)政策的，則是此次的二手住房成交參考價(jià)格制度。

??此次制度的出臺，和幾個(gè)大背景有關(guān)系：2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“解決好大城市住房突出問題”、2021年4月中央政治局會(huì)議提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”、2021年4月住建部約談全國5城時(shí)明確“強(qiáng)化二手房交易管理”。而從市場本身來看，當(dāng)前各大城市二手住房交易規(guī)模大、占比高，同時(shí)二手住房尤其是學(xué)區(qū)房等價(jià)格虛高、炒作現(xiàn)象較為明顯。基于此類原因，積極對二手住房價(jià)格進(jìn)行調(diào)控非常有必要，這樣才能真正促進(jìn)二手住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，也才能真正促進(jìn)一二手房市場全方位的健康發(fā)展。

??目前全國有4個(gè)城市明確推出二手住房成交參考價(jià)制度，其積極落實(shí)“房住不炒”精神、主動(dòng)出擊，為二手住房價(jià)格穩(wěn)定提供了值得借鑒的模板。研究此類城市的政策內(nèi)容、關(guān)注政策效應(yīng)，成為其他城市需要積極去做的。該制度的推進(jìn)，將會(huì)影響到房源掛牌、房源定價(jià)、市場成交、市場價(jià)格等內(nèi)容。但是從目前市場反饋的情況看，市場參與者會(huì)更多關(guān)注“二手房價(jià)格跌多少”、“什么城市會(huì)跟進(jìn)”等內(nèi)容?；诖耍緢?bào)告重點(diǎn)聚焦“參考價(jià)制度下的房價(jià)趨勢”主題，通過相關(guān)分析，以對這一新政策有更深刻的認(rèn)識，同時(shí)為各市場參與主體提供更多的參考。

??二手房價(jià)過熱的城市名單

??二手住房參考價(jià)制度的推行，和二手住房價(jià)格虛高、房價(jià)炒作等有直接的關(guān)聯(lián)。當(dāng)前對于二手住房價(jià)格的冷熱界定，還缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不過從全國部分城市具體政策來看，如蘇州、武漢等都提出了二手住房價(jià)格年度漲幅不超過5%的規(guī)定。據(jù)此，我們將“房價(jià)指數(shù)同比漲幅大于5%”界定為“房價(jià)偏熱”。

??本報(bào)告選取全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)進(jìn)行分析，以研究二手住房價(jià)格的冷熱程度。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月份，全國70個(gè)城市中，二手住房價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過5%的共有25個(gè)城市，其位于“房價(jià)偏熱”區(qū)間。其中，最熱的10個(gè)城市包括廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華和泉州，即四個(gè)一線城市均在其中，同時(shí)徐州、金華和泉州3個(gè)三線城市也在此名單中。這25個(gè)城市二手住房價(jià)格指數(shù)過熱，一定程度上會(huì)加快調(diào)控的升級。其中有4個(gè)城市已經(jīng)落實(shí)了二手住房參考價(jià)制度，預(yù)計(jì)剩下的21個(gè)城市升級或推進(jìn)的概率較大，尤其是一二線重點(diǎn)城市。