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??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]信陽現(xiàn)房銷售政策研究—政策要點(diǎn)和行業(yè)啟示

??5月13日，信陽市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施》。此次政策為試行版和公示版，受到市場較大關(guān)注和討論。從此次政策來看，由于其提及“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售”，所以熱度很高。同時，該政策與近期現(xiàn)房銷售的市場討論點(diǎn)契合，更值得學(xué)習(xí)。本報告立足房地產(chǎn)發(fā)展新模式導(dǎo)向，對信陽此次現(xiàn)房政策進(jìn)行深入分析和研究。

??一、政策精神和目標(biāo)

??1、中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神再學(xué)習(xí)

??此次政策提及“貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，落實省委十一屆八次全會暨省委經(jīng)濟(jì)工作會議精神”。這是我們理解信陽現(xiàn)房政策非常重要的抓手。從此類表述說明，關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)房模式并非近期思考，而是去年年底以來的系統(tǒng)謀劃。這也說明，信陽在全國較早落實了新一輪現(xiàn)房制度改革，亦說明房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作有力推進(jìn)。

??2、化風(fēng)險等三類重要目標(biāo)

??此次信陽提出了具體的政策目標(biāo)，即“全力抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏”。這說明信陽現(xiàn)房政策立足三項具體目標(biāo)，即“化風(fēng)險”、“去庫存”和“控增量”。

??最為核心的即是“化風(fēng)險”。從這個角度看，我們要精準(zhǔn)理解“化風(fēng)險”的含義和歷史脈絡(luò)。觀察本輪現(xiàn)房模式的推進(jìn)，其有非常重要的歷史背景，即過去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年“停工斷貸潮”事件。回顧歷史，河南當(dāng)時停工斷貸案例較多，也包括信陽市。信陽此次提出“一律實行現(xiàn)房銷售”，雖是簡單一句話，但能夠看出并非隨意提及，而是具有非常深厚的市場基礎(chǔ)和精心考慮。相關(guān)部門對這句表述可能產(chǎn)生的發(fā)酵效應(yīng)預(yù)計也有足夠的預(yù)判?？偨Y(jié)來說，“化風(fēng)險”的表述，是總結(jié)歷史教訓(xùn)并立足新形勢而得出的工作目標(biāo)。

??去庫存的目標(biāo)，本質(zhì)上也是希望通過嚴(yán)控預(yù)售許可條件和預(yù)售資金等，更好規(guī)范相關(guān)樓盤項目的開工和交付，以增強(qiáng)購房者對購房市場的信心，進(jìn)而實現(xiàn)去庫存的效果。同時，通過現(xiàn)房銷售模式，也在一定程度上減緩了當(dāng)前新房的供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)供求關(guān)系更加匹配，亦有助于去庫存。而類似要求，也使得房企投資拿地會更加理性和科學(xué)規(guī)范。據(jù)此總結(jié)認(rèn)為，“去庫存”和“控增量”工作目標(biāo)是一致的，對于提振銷售行情和鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好態(tài)勢都具有積極作用。

??3、本質(zhì)是推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??此次政策雖然沒有提及“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表述，但其本質(zhì)上就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的地方版，具有創(chuàng)新性和可借鑒性。此次政策提及的六條內(nèi)容，每一條都和房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)，具有非常豐富的內(nèi)涵。因此，各地在積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中，需要深入理解信陽政策版本，更好和地方探索實踐進(jìn)行結(jié)合。

??二、現(xiàn)房銷售政策

??1、現(xiàn)房銷售的規(guī)定

??近期市場上關(guān)于現(xiàn)房銷售的討論確實升溫，也有各種不同的說法，說明大家關(guān)注這項改革。信陽此次政策出臺，更會成為大家關(guān)注現(xiàn)房銷售政策的重要起點(diǎn)，對于信陽政策的分析和解讀也很關(guān)鍵。從具體的政策條文來看，其是在“嚴(yán)格預(yù)售許可條件”的框架下表述的。這說明，預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)立足從緊從嚴(yán)導(dǎo)向，而作為一種特殊的“預(yù)售制度”，現(xiàn)房銷售模式亦需從緊從嚴(yán)。所以，“一律實行現(xiàn)房銷售”的表述，其分量是很重的。

??通俗解讀這句話即，后續(xù)信陽將全部推進(jìn)現(xiàn)房銷售，也就意味著取消了期房預(yù)售的模式或售樓處看沙盤的形式。從開發(fā)商的購地行為來看，后續(xù)拿地的時候，就需要清醒認(rèn)識，所有拿地都必須按現(xiàn)房銷售模式推進(jìn)。除了海南此前全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式外，信陽成為新一輪現(xiàn)房制度改革中首個全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度的城市，市場影響很大，對于后續(xù)在信陽購地購房等參與者來說都有非常重要的啟示。

??有兩個細(xì)節(jié)需要提示。一是此次提及的“新出讓土地的時間”，是指以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)的。二是不光除了后續(xù)新拿地項目，即便是對于此次文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，其也需要按照現(xiàn)房銷售的模式推進(jìn)。這也說明，信陽一些未開工的住宅用地項目，后續(xù)也要納入到現(xiàn)房銷售的管理體系之中。