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??7月21日，成都發(fā)布17條措施，綜合施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這是中央城市工作會(huì)議以來(lái)首個(gè)地方較為詳細(xì)的房地產(chǎn)新政。此次成都政策覆蓋面廣并具有創(chuàng)新性，涉及土地、區(qū)域、商辦、高品質(zhì)住宅等內(nèi)容，也對(duì)市場(chǎng)關(guān)注較多的首付比例、限售政策等進(jìn)行了調(diào)整。這說(shuō)明，各地下半年還會(huì)有一波購(gòu)房支持政策，以更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。本報(bào)告對(duì)17條政策原文進(jìn)行詳細(xì)解讀。

??1、完善“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制

??原文：落實(shí)2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，深化土地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，科學(xué)合理促進(jìn)供需平衡。

??分析：這部分聚焦于提升房地產(chǎn)供應(yīng)質(zhì)量和優(yōu)化結(jié)構(gòu)。其明確完善“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有助于從各要素的角度落實(shí)供給工作，更好促進(jìn)供給工作的科學(xué)有序。此類(lèi)工作機(jī)制涉及土地供應(yīng)計(jì)劃、三色管理等。其中，成都此次明確關(guān)注商業(yè)樓宇空置率的問(wèn)題，客觀上對(duì)于各地更好預(yù)判商辦市場(chǎng)的用地規(guī)模和需求具有啟示，也有助于更好促進(jìn)供需平衡。

??2、推動(dòng)區(qū)域均衡發(fā)展

??原文：推動(dòng)龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)、新津區(qū)等圍繞軌道交通場(chǎng)站周邊等布置優(yōu)質(zhì)資源，加大力度發(fā)展高品質(zhì)住房；分類(lèi)推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動(dòng)青白江區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等完善配套提升宜居宜業(yè)品質(zhì)，織密交通網(wǎng)絡(luò)提升交通通達(dá)水平，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源擴(kuò)容下沉，促進(jìn)城市能級(jí)提升實(shí)現(xiàn)以城聚人。

??分析：此段從城市區(qū)域發(fā)展角度落實(shí)了房地產(chǎn)有關(guān)工作，充分說(shuō)明立足于中央城市工作會(huì)議精神，更好促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。其中該部分中第一條就提及了對(duì)軌交資源密集的區(qū)域布局優(yōu)質(zhì)資源和大力發(fā)展高品質(zhì)住房。此類(lèi)規(guī)定非常重要，和此前北京的政策有相似性。從最近兩年購(gòu)房市場(chǎng)的關(guān)注度來(lái)看，軌交資源對(duì)于引導(dǎo)購(gòu)房需求釋放有積極作用，也是各地銷(xiāo)售行情最好的區(qū)域之一。另外，此次政策提及完善配套提升宜居宜業(yè)品質(zhì)、推動(dòng)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源擴(kuò)容下沉等表述，都說(shuō)明立足人民城市發(fā)展理念，更好促進(jìn)品質(zhì)居住環(huán)境的提升。

??3、靈活把握商業(yè)項(xiàng)目持有比例

??原文：在錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等的重點(diǎn)商圈內(nèi)，計(jì)容商服建筑面積持有比例不低于40%；其余區(qū)（市）縣的重點(diǎn)商圈內(nèi)，計(jì)容商服建筑面積持有比例不低于25%。錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等的重點(diǎn)商圈內(nèi)，經(jīng)區(qū)政府研究需支持的區(qū)域，計(jì)容商服建筑面積持有比例可最低降至30%；其余區(qū)（市）縣的重點(diǎn)商圈內(nèi)，經(jīng)區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）研究需支持的區(qū)域，計(jì)容商服建筑面積持有比例可最低降至15%。各區(qū)（市）縣重點(diǎn)商圈以外的，計(jì)容商服建筑面積持有比例由屬地政府（管委會(huì)）按照相關(guān)規(guī)定制定并實(shí)施。宗地項(xiàng)目計(jì)容商服建筑面積持有比例部分，由區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）自主確定自持或整體有條件轉(zhuǎn)讓。

??分析：該段詳細(xì)規(guī)定了不同區(qū)域重點(diǎn)商圈內(nèi)計(jì)容商服建筑面積持有比例。通俗來(lái)說(shuō)，即考慮到各類(lèi)房企持有商業(yè)地產(chǎn)的成本和盤(pán)活資金的訴求，靈活設(shè)定了不同的持有比例。尤其是部分商業(yè)不發(fā)達(dá)的區(qū)域，其持有比例可以降低至15%。從此次成都政策可以看出，成都對(duì)于盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有較大的支持力度，也較好提高房企對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目盤(pán)活的效率，本質(zhì)上有助于促進(jìn)房企資金的回籠。

??4、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)

??原文：支持高品質(zhì)住宅建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃管理措施，塑造美觀有序的城市界面，營(yíng)造舒適宜居的居住空間；落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，以群眾需求為導(dǎo)向編制《成都市“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，突出彰顯公園城市特色，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，助力推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)。

??分析：此部分強(qiáng)調(diào)支持高品質(zhì)住宅建設(shè)，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)最受關(guān)注的點(diǎn)，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。上半年包括成都在內(nèi)的各地已經(jīng)積極推進(jìn)了好房子建設(shè)有關(guān)工作，到了下半年此類(lèi)工作還會(huì)提速，也在很大程度上促進(jìn)了相關(guān)工作更高質(zhì)量的發(fā)展。此次成都的政策還有一個(gè)地方特色，即公園城市特色。成都是全國(guó)較早定位公園城市的區(qū)域，在該領(lǐng)域做得早做得好。公園城市建設(shè)，本身和“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)目標(biāo)高度一致。

??5、直補(bǔ)購(gòu)房首付措施

??原文：鼓勵(lì)各區(qū)（市）縣進(jìn)一步因地制宜推廣采用直補(bǔ)購(gòu)房首付等措施，優(yōu)化完善延續(xù)房地產(chǎn)支持政策。

??分析：這個(gè)條款具有非常明顯的創(chuàng)新性和突破性?！爸毖a(bǔ)購(gòu)房首付”的提法也是金融創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。這說(shuō)明各地在持續(xù)關(guān)注購(gòu)買(mǎi)力提振的問(wèn)題，也在持續(xù)研究購(gòu)房需求釋放的新路徑。通過(guò)直補(bǔ)購(gòu)房首付的方式，將更好促進(jìn)購(gòu)房首付款的籌集，也更好促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。需要看到，近期部分城市提及了公積金提取用于首付款的內(nèi)容，甚至擴(kuò)展到家庭代際互助的層面，這都體現(xiàn)出購(gòu)房首付方面的籌集具有較大支持。反過(guò)來(lái)也更好促進(jìn)購(gòu)房首付的支付能力提高，真正在“既解決首付又解決還貸”方面有若干重要支持。

??6、學(xué)區(qū)房政策

??原文：支持有條件的區(qū)（市）縣探索學(xué)齡兒童直接監(jiān)護(hù)人憑網(wǎng)簽備案的新建住宅類(lèi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)公安機(jī)關(guān)審核符合落戶(hù)條件的，經(jīng)申請(qǐng)，可在房屋所在地區(qū)（市）縣入學(xué)。區(qū)（市）縣教育行政部門(mén)根據(jù)本地情況制定入學(xué)具體辦法并向社會(huì)公布。

??分析：成都提出了購(gòu)房簽約即可入學(xué)的政策，這將更好促進(jìn)購(gòu)房入學(xué)需求的釋放。過(guò)去要入學(xué)，需要具備房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)流程會(huì)很繁瑣，對(duì)市場(chǎng)的吸引力很小。但是現(xiàn)在，通過(guò)探索此類(lèi)購(gòu)房合同認(rèn)定就可購(gòu)房的模式，直接使得買(mǎi)房即入學(xué)的節(jié)奏加快。反過(guò)來(lái)，這也有助于降低交易成本和提振住房消費(fèi)，真正促進(jìn)購(gòu)房和入學(xué)訴求的滿(mǎn)足。

??7、穩(wěn)步推進(jìn)城市更新

??原文：以城市更新為抓手，大力推進(jìn)城中村和危舊房改造。加大“房票”安置力度，進(jìn)一步擴(kuò)大“房票”房源庫(kù)可選范圍。在集體土地征地補(bǔ)償安置中鼓勵(lì)支持推行“房票”安置或收購(gòu)商品住房用于安置；優(yōu)化國(guó)有土地上房屋征收搬遷獎(jiǎng)勵(lì)政策，國(guó)有土地上房屋征收原則上不再新建安置房、推廣通過(guò)“房票”等多種方式安置。

??分析：此段圍繞城市更新展開(kāi)，尤其提及了房票的功能和作用。房票的使用頻率明顯增加，這說(shuō)明各地重視房票的積極功能。通過(guò)房票模式，有助于降低直接的財(cái)政支出壓力，同時(shí)也有助于引導(dǎo)各類(lèi)購(gòu)房需求進(jìn)入有關(guān)市場(chǎng)。成都明確加大房票安置力度，也說(shuō)明各地或可積極學(xué)習(xí)，預(yù)計(jì)今年下半年房票安置節(jié)奏會(huì)加快，也有助于加快去庫(kù)存。

??8、開(kāi)展“安家成都”房產(chǎn)促消費(fèi)活動(dòng)

??原文：四川天府新區(qū)、成都東部新區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)、新津區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等在重大節(jié)慶節(jié)點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)商務(wù)、文旅等領(lǐng)域常態(tài)化開(kāi)展線(xiàn)下房產(chǎn)促消費(fèi)活動(dòng)；其他區(qū)域結(jié)合實(shí)際，線(xiàn)上、線(xiàn)下結(jié)合進(jìn)行推介。打造市級(jí)線(xiàn)上房產(chǎn)超市，拓展住房消費(fèi)新渠道。

??分析：該部分介紹了開(kāi)展“安家成都”房產(chǎn)促消費(fèi)活動(dòng)的具體安排。“加力”說(shuō)明促住房消費(fèi)的節(jié)奏在加快、力度也在提高。各地下半年要持續(xù)做好各類(lèi)促消費(fèi)工作，持續(xù)拓展住房消費(fèi)渠道和激活住房消費(fèi)。建議各地也要和當(dāng)前的好房子建設(shè)以及其他住房工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，有力促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

??9、分批取消住房限售政策

??原文：自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前購(gòu)買(mǎi)我市范圍內(nèi)的商品住房，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的、仍處于限售期的二手住房取消轉(zhuǎn)讓限制，更好支持居民換房需求。登記報(bào)名人數(shù)在當(dāng)期房源數(shù)3倍以上的熱點(diǎn)樓盤(pán)、定向銷(xiāo)售項(xiàng)目（含重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套住房）、以人才名義獲取購(gòu)房資格購(gòu)得住房等有特殊限售要求的繼續(xù)按原政策執(zhí)行。

??分析：限售取消的做法是亮點(diǎn)，既說(shuō)明各地還有一些約束性的政策，也說(shuō)明各地下半年將持續(xù)對(duì)限制性措施進(jìn)行松綁。通過(guò)此類(lèi)限售政策的取消，將有效促進(jìn)部分房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入二次交易的流程，真正盤(pán)活了存量。反過(guò)來(lái)也促進(jìn)了一些改善型住房需求的釋放，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更多購(gòu)房需求。

??10、調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供求關(guān)系

??原文：根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況科學(xué)開(kāi)展規(guī)劃評(píng)估，優(yōu)化完善詳細(xì)規(guī)劃。妥善處置存量閑置土地，有序推動(dòng)存量閑置土地“開(kāi)工一批、轉(zhuǎn)讓一批、收回一批”，鼓勵(lì)支持充分運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金等收回收購(gòu)存量閑置土地，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需關(guān)系。

??分析：這個(gè)條款是對(duì)土地市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整，具有非常好的導(dǎo)向。政策既關(guān)注了規(guī)劃內(nèi)容，也關(guān)注了存量的收儲(chǔ)。這是從兩個(gè)角度優(yōu)化了土地的供應(yīng)和結(jié)構(gòu)，涉及增量和存量，真正對(duì)土地市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行了梳理，減少了土地市場(chǎng)背后的風(fēng)險(xiǎn)。

??11、提高商辦運(yùn)營(yíng)質(zhì)效

??原文：提高商辦運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，加大市屬?lài)?guó)有企業(yè)資產(chǎn)招租公開(kāi)力度，支持市區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)以市場(chǎng)化方式合理確定租金掛牌底價(jià)，鼓勵(lì)企業(yè)積極引入人工智能等手段做好租金水平的跟蹤分析和動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

??分析：該段聚焦于提高商辦運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，尤其是強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)企相關(guān)資產(chǎn)的盤(pán)活。此類(lèi)政策說(shuō)明，當(dāng)前商辦領(lǐng)域的去庫(kù)存和促經(jīng)營(yíng)工作成為亮點(diǎn)。對(duì)于一些國(guó)企來(lái)說(shuō)，通過(guò)盤(pán)活工作，既符合國(guó)企的國(guó)資管理要求，也更好促進(jìn)資金的回籠。

??12、豐富商業(yè)辦公業(yè)態(tài)

??原文：進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管服務(wù)措施，支持符合一定條件的商業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公空間進(jìn)行商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、教育科研、文化、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老等功能混合配置，發(fā)展新模式新業(yè)態(tài)。

??分析：這部分繼續(xù)從市場(chǎng)需求和利用角度對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目落實(shí)支持。尤其是提及了多種業(yè)態(tài)內(nèi)容，包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、教育科研、文化、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老。這一點(diǎn)對(duì)于后續(xù)功能混合配置的操作具有啟示。真正體現(xiàn)了科學(xué)靈活進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目管理的導(dǎo)向，有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的改善。

??13、加快“統(tǒng)籌住房”上市銷(xiāo)售

??內(nèi)容：上市銷(xiāo)售價(jià)格由項(xiàng)目所在地屬地政府（管委會(huì)）結(jié)合評(píng)估價(jià)格和周邊在售商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格綜合確定。銷(xiāo)售前，原土地競(jìng)得人應(yīng)負(fù)責(zé)做好房屋品質(zhì)維護(hù)；銷(xiāo)售后需質(zhì)保延期的，所需費(fèi)用可由項(xiàng)目所在地屬地政府（管委會(huì)）協(xié)商原土地競(jìng)得人視情況責(zé)任共同分擔(dān)。

??分析：該段規(guī)定了加快“統(tǒng)籌住房”上市銷(xiāo)售的相關(guān)事項(xiàng)。統(tǒng)籌住房屬于成都本地的保障房類(lèi)型。此次政策說(shuō)明對(duì)于此類(lèi)房源加快上市和加快流通的導(dǎo)向。本質(zhì)上有助于促進(jìn)相關(guān)業(yè)主出售房產(chǎn)，更好促進(jìn)改善型購(gòu)房需求的釋放。

??14、放開(kāi)車(chē)位銷(xiāo)售政策

??原文：支持非住宅配套機(jī)動(dòng)車(chē)位在滿(mǎn)足一定條件后，面向業(yè)主不限個(gè)數(shù)銷(xiāo)售。

??分析：此條為支持非住宅配套機(jī)動(dòng)車(chē)位銷(xiāo)售的政策，在滿(mǎn)足一定條件的情況下，允許非住宅配套機(jī)動(dòng)車(chē)位面向業(yè)主不限個(gè)數(shù)銷(xiāo)售。通過(guò)對(duì)車(chē)位的去庫(kù)存工作，在提高車(chē)位利用效率同時(shí)，也滿(mǎn)足了業(yè)主對(duì)車(chē)位的需求。結(jié)合前面的商辦等政策，說(shuō)明各地正在全方位促進(jìn)去庫(kù)存工作開(kāi)展。

??15、加大公積金貸款支持力度

??原文：加大住房公積金貸款支持力度。優(yōu)化貸款額度計(jì)算公式，實(shí)施住房公積金貸款額度與繳存余額掛鉤機(jī)制，切實(shí)提高可貸額度。居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，個(gè)人住房公積金貸款最低首付款比例由30%調(diào)整為20%。

??分析：此次提出了兩條公積金政策支持。一是明確要提高額度，更好降低貸款的成本。二是降低首付比例，尤其是二套房的首付比例明顯下降。成都政策說(shuō)明，各地公積金政策支持力度持續(xù)加大，更好促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

??16、擴(kuò)大住房公積金使用范圍

??原文：將住宅小區(qū)老舊電梯更新納入住房公積金提取范圍，個(gè)人支付部分可據(jù)實(shí)提取，支持居民改善居住條件。

??分析：該段表明擴(kuò)大住房公積金使用范圍，即將住宅小區(qū)老舊電梯更新納入提取范圍。結(jié)合此前部分城市提及公積金可提取用于交物業(yè)費(fèi)的表述，這說(shuō)明公積金在除傳統(tǒng)購(gòu)房市場(chǎng)支持外，對(duì)于其他領(lǐng)域也有各類(lèi)新支持。此類(lèi)支持體現(xiàn)了公積金政策的支持力度在不斷提高，也更好促進(jìn)居住環(huán)境改善等工作。

??17、靈活就業(yè)人員公積金政策

??原文：靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度年齡上限調(diào)整為不超過(guò)法定退休年齡，申請(qǐng)住房公積金貸款的，繳存最短時(shí)長(zhǎng)由12個(gè)月調(diào)整為6個(gè)月，申請(qǐng)住房公積金提取且無(wú)住房公積金貸款余額的，不受繳存資金存儲(chǔ)時(shí)間限制，可自由提取。

??分析：該政策強(qiáng)調(diào)加大對(duì)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度的支持力度，在存貸兩個(gè)領(lǐng)域都有體現(xiàn)。這項(xiàng)政策是今年各地持續(xù)推進(jìn)的工作，既體現(xiàn)對(duì)靈活就業(yè)人員尤其是新業(yè)態(tài)人員的公積金繳納權(quán)利的支持，也有助于更好挖掘市場(chǎng)需求。而此類(lèi)群體后續(xù)通過(guò)公積金貸款的方式，既降低了購(gòu)房成本，也有利于購(gòu)房需求的更好釋放。