??針對(duì)樓市“打新潮”、二手房?jī)r(jià)格快速上漲的現(xiàn)象，以上海、深圳為代表的熱點(diǎn)城市近來(lái)發(fā)布了多條樓市調(diào)控政策以穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。在對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，土地市場(chǎng)方面熱點(diǎn)城市亦是動(dòng)作頻頻，值得注意的是，地方政府在土地側(cè)的調(diào)控包括并不限于政策調(diào)控：如減緩優(yōu)質(zhì)宅地入市速度、上海、合肥等城市采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制壓低溢價(jià)率、北京提出要試點(diǎn)“新三競(jìng)”規(guī)則等。在這些政策類和供給端直接調(diào)控的影響下，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也較之前發(fā)生了明顯的改變……

??01

??調(diào)控下土拍熱度迅速回落，

??上海、杭州等高熱度城市加速跟進(jìn)

??從調(diào)控結(jié)果來(lái)看。以CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為樣本，2020年四季度后重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)：2020年10月至2021年1月熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，市場(chǎng)熱度的下滑，除了由于熱點(diǎn)城市及時(shí)減緩優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、加大普通地塊入市等土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控，也和去年9月份以來(lái)住建部、銀保監(jiān)會(huì)、央行等多部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)政策收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境監(jiān)管有關(guān)。不過(guò)，相比于信貸或政策性的“明文調(diào)控”，熱點(diǎn)城市在供地結(jié)構(gòu)、出讓規(guī)則上的“小調(diào)整”對(duì)市場(chǎng)熱度的影響反而往往更大。如在信貸環(huán)境再度收緊、多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)樓市調(diào)控政策的2021年首月，溢價(jià)率反而出現(xiàn)了小幅回漲，這主要是因?yàn)楹贾?、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市在1月入市出讓的優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加所致。因此，相比于需要慎之又慎的樓市調(diào)控，各城市反而更青睞于對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行無(wú)政策調(diào)控，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優(yōu)質(zhì)宅地的入市頻率，利用房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制上調(diào)起拍價(jià)等。

??02

??土地側(cè)調(diào)控梳理：相比“限地價(jià)”而言

??“控溢價(jià)”仍被放在了更重要位置

??通過(guò)對(duì)熱點(diǎn)城市近四月土地市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行梳理，熱點(diǎn)城市從各方面對(duì)土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格限制，但在實(shí)際地價(jià)的管控的效果上，依舊不容盲目樂(lè)觀。具體來(lái)看，調(diào)控手段主要有如下四種方式：

??1、采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)整地塊起拍價(jià)格和上限價(jià)

??調(diào)整土地出讓底價(jià)和上限價(jià)為熱點(diǎn)城市最為常見(jiàn)的調(diào)控方式。首先，在地塊起拍價(jià)格方面，上海、杭州、南京等諸多城市近來(lái)對(duì)熱點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格均有調(diào)整。以上海為例，在1月21日出臺(tái)的“滬十條”政策中，上海提出將堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。事實(shí)上，早在政策出臺(tái)之前，上海已經(jīng)采取此規(guī)則拍地，上調(diào)熱點(diǎn)地塊起拍價(jià)以控制溢價(jià)空間。典型如1月6日掛牌的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊起拍樓板價(jià)已達(dá)7.7萬(wàn)元/平方米，而在去年7月份周邊成交虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊起拍樓板價(jià)為6.3萬(wàn)元/平方米左右，漲幅超過(guò)二成。再比如合肥1月22日出讓的包河區(qū)地塊，該地塊以最高限價(jià)成交，溢價(jià)率上限僅為14%，而此前去年周邊成交同類型地塊的溢價(jià)率上限則接近30%，值得注意的是此次成交地塊的樓板價(jià)為13625元/平方米，稍高于此前周邊成交地塊單價(jià)，可見(jiàn)溢價(jià)率空間明顯被壓縮。

??除了對(duì)起拍價(jià)進(jìn)行調(diào)整外，壓低地塊成交上限價(jià)也成為熱點(diǎn)城市控制地價(jià)和溢價(jià)率最直接、最常用的方式之一。觀察熱點(diǎn)一二線城市以上限價(jià)成交的地塊溢價(jià)率來(lái)看，北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月份以前明顯降低。以北京為例來(lái)看，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地中，有3宗以上限價(jià)成交，其中上限溢價(jià)率最高的是1月26日由合生拿下的大興舊宮地塊，成交溢價(jià)率僅為10.88%，而在此前北京的溢價(jià)率上限多在50%左右。在此影響下，盡管這些城市觸頂成交了多宗宅地，但對(duì)比2020年四季度前后含宅用地的成交溢價(jià)率來(lái)看，北京、成都和寧波的溢價(jià)率均較此前有所回落，其中北京和成都的降幅都在10個(gè)百分點(diǎn)以上。

??值得注意的，采取這種方式雖然控溢價(jià)成效明顯，但由于多數(shù)城市拍地時(shí)還有“競(jìng)配建（自持）”等附加成本，因而對(duì)實(shí)際地價(jià)并沒(méi)有起到較好的控制效果。譬如上文提到的北京大興舊宮地塊，該地塊的成交樓板價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交樓板價(jià)已達(dá)4.4萬(wàn)元/平方米，實(shí)際樓板價(jià)已刷新舊宮區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，地價(jià)仍然是在上漲的。

??2、升級(jí)競(jìng)拍限制，“限房?jī)r(jià)”成為最常見(jiàn)舉措

??除了調(diào)整地塊起拍價(jià)格外，修改競(jìng)拍方式也是熱點(diǎn)城市常用的調(diào)控方式之一。2020年以來(lái)，熱點(diǎn)城市基本對(duì)重點(diǎn)地塊都采取“限地價(jià)、競(jìng)自持（或配建）”的競(jìng)拍方式，但由于大多數(shù)城市競(jìng)自持無(wú)上限，導(dǎo)致房企實(shí)際拿地成本仍在攀升，樓面地價(jià)上漲壓力仍然較大。為了能達(dá)到實(shí)際穩(wěn)地價(jià)的效果，不少城市對(duì)競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，在“競(jìng)自持（或配建）”的基礎(chǔ)上增加“當(dāng)自持（或）配建面積達(dá)上限后搖號(hào)”或“限房?jī)r(jià)”等規(guī)則或取消競(jìng)自持改為直接搖號(hào)等。

??目前來(lái)看，大多數(shù)城市更青睞采取“限房?jī)r(jià)”的方式，倒逼房企在拿地時(shí)對(duì)盈利空間進(jìn)行考量，亦可同時(shí)壓制新房房?jī)r(jià)上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房?jī)r(jià)”的隊(duì)列中，對(duì)主城區(qū)及近郊區(qū)出讓地塊采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”的出讓方式。雖然從表面上看“限房?jī)r(jià)”有利于降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，但此舉容易造成“打新潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)，投機(jī)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而擠壓剛需并影響二手房市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，近期上海、深圳、杭州、成都等“限房?jī)r(jià)”的城市均在1月份出臺(tái)了調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，以穩(wěn)定市場(chǎng)。

??3、調(diào)整拿地條件，提升熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍門(mén)檻

??此種方式主要包括增加初始配建、縮短項(xiàng)目開(kāi)竣工日期要求、對(duì)參拍企業(yè)及其拍地資金做出限制等。經(jīng)歷2020年前三季度的調(diào)控后，熱點(diǎn)城市對(duì)于初始配建、拍地企業(yè)限制、項(xiàng)目開(kāi)竣工等方面已經(jīng)形成基本完善的模式，如杭州主城區(qū)出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業(yè)拍地必須使用自有資金等。因此，自去年四季度以來(lái)，熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓條件的調(diào)整較為細(xì)致化，多依據(jù)地塊所在區(qū)域具體情況進(jìn)行調(diào)控。

??譬如個(gè)別城市針對(duì)住宅供應(yīng)緊缺的區(qū)域出讓地塊縮短了項(xiàng)目開(kāi)竣工日期，以盡快增加市場(chǎng)住宅供應(yīng)。以東莞為例，在供應(yīng)十分緊缺的東莞鳳崗于1月22日成交的鳳崗三聯(lián)地塊，就要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為18個(gè)月，較此前成交地塊2-3年的期限明顯縮短，該地塊也是東莞土地招拍掛中開(kāi)發(fā)建設(shè)期限最短的。

??4、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低平均溢價(jià)率

??除了上述對(duì)詳細(xì)地塊出讓條件進(jìn)行調(diào)整外，熱點(diǎn)城市還從土地供應(yīng)端入手，減緩熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊入市，增加郊區(qū)、新城等區(qū)域土地或保障房用地供應(yīng)，優(yōu)化整體土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。譬如南京2020年10月后主城區(qū)僅成交了7幅宅地，占比約為16%，而前9月主城區(qū)共有29宗涉宅用地入市成交，占比高達(dá)30%，足以可見(jiàn)南京土地供應(yīng)明顯向郊區(qū)傾斜。

       從高價(jià)地成交占比更能直觀看出熱點(diǎn)城市在2020年10月后在土地供應(yīng)方面的調(diào)整。對(duì)比2020年10月前后成交高總價(jià)和高單價(jià)地塊占比來(lái)看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價(jià)超過(guò)10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個(gè)百分點(diǎn)，高單價(jià)地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??僅控溢價(jià)難保市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定

??合理增供應(yīng)、控價(jià)格方可護(hù)航市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

??總的來(lái)看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓管理更加精細(xì)化，能及時(shí)結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)控，能及時(shí)為地市高熱降溫，降低土拍溢價(jià)率。但細(xì)看各城市的土地調(diào)控方式，不難發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市土地側(cè)調(diào)控更傾向于控溢價(jià)而非控地價(jià)，實(shí)際樓面地價(jià)上漲壓力猶存，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)一直在保持上漲，“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。另外，在“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)”等多重規(guī)則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。

??歸根結(jié)底，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵還是在于合理的供求關(guān)系，一味地控制市場(chǎng)熱度、減少優(yōu)質(zhì)地塊入市，并不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定起到實(shí)質(zhì)性作用。適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)，合理設(shè)置地塊出讓價(jià)格和未來(lái)入市銷售價(jià)格，加快項(xiàng)目入市速度緩解供需緊張，才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。