近來杭州的降價風波如同在中國樓市的水面上投入了一顆石子，攪皺一池春水。在2月25日舉行的新世界中國地產(chǎn)有限公司中期業(yè)績會上，杭州的一個噴嚏，讓其頻頻被問及是否也被傳染。

  根據(jù)新世紀中國發(fā)布的數(shù)據(jù)，其2014上半財年的平均售價由去年同期錄得的18035元/平方米，跌至13073元/平方米，每平方米跌幅達4962元。對此，新世界中國執(zhí)行董事顏文英解釋稱，公司沒有主動降價，均價下調(diào)主因是本期內(nèi)集團去化區(qū)域集中在二三線城市。“集團項目的去貨率達50-60%，未有考慮減價。”

  對于媒體提出在新世界中國項目較多的武漢、上海等地，因存貨較高、供大于求而存在降價風險的質(zhì)疑，其回應(yīng)稱，“我們看不到有減價的市場”。新世界中 國表示降價是個別樓盤，公司的樓盤在當?shù)睾艹雒瞥龅漠a(chǎn)品去化率也很高，不存在減價的空間。至于目前各界極為關(guān)注的杭州市場，新世界并未有項目。

  除了降價，當日的另一個關(guān)鍵詞即為深圳前海。針對市場傳言新世界有意參加深圳前海開發(fā)一事，新世界中國明確表態(tài)稱沒有參與任何前海土地拍賣，也沒有計劃去參與。目前主要是想積極去消化發(fā)展現(xiàn)有的項目，前海方面沒有考慮。

  新世界中國進一步提到，對于常規(guī)的土地招拍掛，沒有太積極去做。因為在拍賣這種形式拿地時，各大發(fā)展商都非常踴躍，但其未必能競爭過其他同行。“我們會定向，以及會做一些規(guī)劃定向的項目或者是收購項目，從這幾個范疇去增加土地儲備，成本會比較低。”

  展望2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場，新世界中國預(yù)計中央不會有更加嚴格的措施出臺，但不排除某一些地方政府會適時做自己的區(qū)域規(guī)劃措施。至于二三線城市，該集團認為城鎮(zhèn)化是未來的一個發(fā)展方向。二三線城市都有潛力，有潛力的城市市場的環(huán)境都會更加好一點。

  以下為新世界中國地產(chǎn)有限公司中期業(yè)績會現(xiàn)場實錄整理：

  現(xiàn)場提問：公司項目均價下跌較多，能不能說一下你們關(guān)于這方面的情況？去年下跌的原因是什么？而現(xiàn)在的售價情況是怎么樣？

  管理層：我們?nèi)ツ昃鶅r是1.3-1.4萬/平方米的水平，這個是平均的數(shù)字，不是反映減價的情況。是說兩個期間我們的銷售入帳的樓盤分布在不同的地方，去年我們二三線城市的銷售占比超過了75%，所以是由于這部分的比重較大而拉低均價，不是有指標性的價格下跌。

  去年下半年我們沒有完成的物業(yè)多數(shù)在二三線城市，現(xiàn)在毛利率有大概50%，全年來計算，應(yīng)該是35%以上。二三線城市的毛利率會比一線城市稍微低一點。

  現(xiàn)場提問：剛才講的50%和35%是講入帳銷售嗎？

  管理層：是入帳銷售，確切地說中期是50.9%。我們2013年全年的毛利率是42%，這次中期純粹看這個數(shù)字的話，會看到我們的生意很好，所以對于我們來說不是一個指標性的數(shù)字。

  現(xiàn)場提問：你們今年度的合約銷售，說到二三線銷售，或者是貨量太多，售價都有一些壓力，你們?nèi)绾螒?yīng)對？

  管理層：截至去到12月的半年，我們的合約銷售有100億，我們?nèi)甑哪繕耸?70億，現(xiàn)在我們達到57%。市場上有一些消息說二三線城市的存貨比較高，但對于集團來說，我們存貨去貨率都有五六成，一二三線區(qū)域過往去貨率都差不多是這個水平。不是側(cè)重于哪個地區(qū)的存貨會特別高。

  現(xiàn)場提問：想問一下，你們在武漢以及上海都有很多樓盤，這兩個城市都是被認為存貨量比較高的區(qū)域。就你們的觀察，當?shù)貥潜P有沒有因為這個原因，都需要減價呢？

  管理層：沈陽我們有一個盤有40、50萬平的建面，量比較大，有三千多個單位。但是我們的去貨速度很快，都有六七成。所以我想降價的是個別樓盤。我們的樓盤在沈陽當?shù)睾艹雒?，聲譽也不錯，推出的產(chǎn)品去化率也很高，不存在有減價的空間。

  現(xiàn)場提問：如果一些三四線城市樓盤減價，對于你們的均價會不會有壓力？你們會不會也有減價？市場有沒有減價跡象？

  管理層：我們集團不會采取產(chǎn)品減價的促銷方式。我們一向?qū)τ谧陨砥焚|(zhì)和售后服務(wù)比較關(guān)注，我們會以比較完善的方式去促銷以實現(xiàn)去庫存，沒有考慮過減價。

  至于市場方面，我們看不到有減價的市場，至少在沈陽看不到。可能大家目前比較關(guān)注的是杭州市場，但是我們在杭州沒有市場份額。

  現(xiàn)場提問：在拿地策略方面，因為二三線可能是供多于求，會不會針對這個情況調(diào)整買地策略？

  管理層：我們現(xiàn)在的土地儲備相當充裕，因此拿地會以比較審慎的積極政策去進行土地儲備?，F(xiàn)階段，我們沒有一個新的指標打算今年要做多少或者增加多少。土地儲備對于我們很重要，我們的土地存量要準備夠起碼五年的發(fā)展。

  現(xiàn)場提問：在內(nèi)地就很少看到新世界會以招拍掛形式拿地，你們在內(nèi)地的主要拿地方式是什么？

  管理層：增加土地儲備有很多不同的方法，其中一個就是拍賣，這個方式我們不是太積極去做。我們會定向，以及會做一些規(guī)劃定向的項目或者是收購項目，從這幾個范疇去增加土地儲備，成本會比較低。因為在拍賣這種形式拿地時，各大發(fā)展商都非常踴躍，我們嘗試了幾次都沒有他們出價高。

  現(xiàn)場提問：之前都聽說新世界會有意參加深圳前海開發(fā)，現(xiàn)在對前海有沒有一個具體的態(tài)度？

  管理層：新世界中國是沒有參與任何前海土地拍賣的，而我們也沒有計劃去參與。因為目前主要是想積極去消化發(fā)展現(xiàn)有的項目，所以前海方面我們沒有考慮。

  現(xiàn)場提問：會不會一起參與發(fā)展？比如說跟周大福一些會不會一起建設(shè)？

  管理層：沒有這個計劃。

  現(xiàn)場提問：關(guān)于毛利率方面，你們有寫下半年入帳的項目毛利率是35%以上，這是指下半年還是全年是35%？

  管理層：全年35%?？梢赃@樣說，每一年計算，我們的毛利率都可以在35%以上。

  現(xiàn)場提問：酒店業(yè)務(wù)為什么虧損較大？是不是最近的經(jīng)營情況都有變化？

  管理層：我們今年有一個酒店新開幕，是11月份在北京的新世界酒店，開幕不夠兩個月。酒店新開幕有虧損狀態(tài)，才會拉低整體的數(shù)字。如果撇開這一家，我們其他六家酒店，中期內(nèi)無論是房間入住率或是房價都上升了。

  現(xiàn)場提問：2014年你們的展望是什么？

  管理層：2014年我們覺得會是一個平穩(wěn)的年度，大家可以看到新政府的班子非常平穩(wěn)，是以市場為導向作為方針去 運作，所以我們預(yù)計中央應(yīng)該不會有一些更加嚴格的措施出臺。在這樣的環(huán)境下，我們也不排除某一些地方政府會適時做自己的區(qū)域規(guī)劃措施。至于二三線城市，我 們集團認為城鎮(zhèn)化是未來的一個發(fā)展方向。二三線城市都有潛力，有潛力的城市市場的環(huán)境都會更加好一點。