零售業(yè)表現(xiàn)萎靡，網(wǎng)購發(fā)展迅猛

  隨著經(jīng)濟持續(xù)放緩加之反腐倡廉政策持續(xù)深入，實體零售業(yè)不斷受到?jīng)_擊。盡管如此，前三季度社會消費品零售額仍同比增長8.2%至人民幣6,573億元。這主要得益于同期網(wǎng)上零售額的迅猛增長，前三季度網(wǎng)上零售額同比增長61.9%至人民幣929億元。

  受到宏觀經(jīng)濟與中央政策的雙重擠壓，實體零售業(yè)內(nèi)部正試圖不斷調(diào)整以適應更加嚴酷的生存環(huán)境。由于業(yè)態(tài)組合、動線布局以及購物舒適性等方面的先天缺陷越發(fā)難以適應不斷變化的市場狀況，傳統(tǒng)百貨業(yè)正逐漸被蠶食。這方面的典型代表便是華堂與百盛。繼上個季度關閉位于望京的分店后，本季度華堂又關閉了位于朝陽區(qū)的北苑店。不僅如此，今年年底其位于西直門的分店也將脫離公眾的視野。至此，華堂只剩下亞運村、三里屯等六家店還在營業(yè)。與此同時，百盛也于7月份關閉其位于四環(huán)大郊亭的分店，至此百盛已經(jīng)在兩年內(nèi)關閉了在華的七家店鋪。

  與百貨業(yè)的萎靡形成鮮明對比，購物中心則迎來了自身的發(fā)展契機，為應對來勢洶洶的網(wǎng)購，多數(shù)商家結合自身特點和優(yōu)勢打出體驗式消費的手牌，致使經(jīng)營業(yè)態(tài)更加豐富、品牌組合更加靈活、消費個性化更加突出的購物中心在實體零售業(yè)中大行其道。最近三年開業(yè)及未來一年即將開業(yè)的商業(yè)項目中，除卓展購物中心和老佛爺百貨系百貨商場外，其余新增項目都毫無例外的定位為購物中心。

  去中心化趨勢進一步加劇

  第三季度，亦莊和通州亦分別迎來各自首個中高端購物中心——大興區(qū)亦莊區(qū)域的力寶廣場華聯(lián)購物中心與地鐵八通線沿線的京通羅斯福購物中心，分別為市場帶來8萬與6.7萬平方米新增面積，其中數(shù)個品牌首度進入該兩區(qū)域。

  華聯(lián)集團旗下的力寶廣場華聯(lián)購物中心于7月末正式開業(yè)，其預租率高達90%，多達160余種品牌入駐，包括服裝品牌優(yōu)衣庫、H&M以及餐飲品牌小南國、王品臺塑牛排、南京大排檔等。9月10日，位于八通線九棵樹站的京通羅斯福購物中心低調(diào)開業(yè)。該項目目前已引進百余種品牌，主力租戶包括樂天影院、寶樂迪KTV。此外，該項目亦引進了一系列服飾、餐飲和生活家居品牌，包括H&M、C&A、俏江南、東來順等。目前該項目出租率已超過85%。

  縱觀近兩年來新增商業(yè)項目的空間分布，不難看出其布局呈去中心化趨勢。從去年入市的五彩城二期，華聯(lián)集團旗下的三個項目(肖家河、同成街以及天鴻購物中心)以及金隅萬科廣場，再到今年第三季度開業(yè)的力寶廣場華聯(lián)購物中心和京通羅斯福購物中心，均位于五環(huán)以外的非核心區(qū)域。第四季度即將入市的六個項目中，在非核心區(qū)或近郊的項目占總體量的比重更是超過80%，由此不難看出本地商業(yè)市場去中心化趨勢越發(fā)明顯。

  不僅如此，在充分拉開與傳統(tǒng)區(qū)域的輻射距離的條件下，各新增項目還積極尋求符合所在區(qū)域實際情況的定位。在實現(xiàn)對所在區(qū)域的有效覆蓋的同時，側重滿足本地居民全方位的購物需求，打造一站式的以家庭單元主要目標客群的社區(qū)型購物中心。譬如，位于常營區(qū)域的龍湖•長楹天街、通州區(qū)域的通州萬達廣場以及大興區(qū)西紅門區(qū)域的英特宜家購物中心三個項目均采用社區(qū)型購物中心的定位，目前龍湖•長楹天街項目已引進180余種品牌入駐，核心租戶包括百盛、永輝超市、全明星滑冰俱樂部以及盧米埃影城；通州萬達廣場則吸引超過200家零售商入駐，其核心租戶包括萬達百貨、萬達超市以及大歌星KTV；而英特宜家購物中心除了引進宜家家居、歐尚超市、蘇寧電器、金逸影城四大主力租戶外，還簽下一系列國內(nèi)外知名品牌入駐。從以上項目的選址定位、品牌布局等經(jīng)營模式中不難看出，“去中心、社區(qū)化、一站式服務”將是未來非核心區(qū)域商業(yè)項目發(fā)展的總體趨勢。

  餐飲擴張如火如荼，奢侈品牌態(tài)度謹慎

  本季度餐飲品牌表現(xiàn)最為活躍，眾多商場業(yè)主積極引入此類業(yè)態(tài)以提高客流量。其中典型租賃案例包括：大董首次登陸CBD區(qū)域，落子華貿(mào)中心；西貝篠面村、外婆家與面屋武藏在金融街購物中心開設新店；Family Mart正式落戶北京首都國際機場T3航站樓；鼎泰堂進駐位于王府井步行街的北京APM。

  與此同時，為滿足本地持續(xù)擴大的中產(chǎn)階層和本地居民不斷提高的品牌意識所帶來的市場份額，快時尚和輕奢品牌繼續(xù)在本地市場滲透及擴張，包括：H&M在本季度新入市的京通羅斯福與華聯(lián)力寶廣場分別開設了兩家分店；3.1 Phillip Lim與Coach在新光天地開出新店；H&M的附屬品牌MONKI在西單大悅城的店鋪于本季度開業(yè)；設計師品牌集成平臺D2C近日落子國貿(mào)商城；優(yōu)衣庫在世貿(mào)天階開設其在北京最大的一家旗艦店；KENZO將在三里屯太古里北區(qū)開設新店；而著名婚紗品牌VERA WANG在華的第三家店落戶三里屯太古里北區(qū)。

  盡管出租率樂觀，租金漲幅繼續(xù)放緩

  盡管第三季度有新增供給入市，全市中高端物購物中心的出租率仍表現(xiàn)穩(wěn)定，達到95.5%，系過去五年來的最高值。同時，由于餐飲和體驗式租戶繼續(xù)主導本季度市場需求，北京中高端購物中心首層平均租金進一步放緩，至每平方米人民幣915.2元，系過去四年的最低水平。盡管如此，西單與三里屯等成熟商圈的租金仍表現(xiàn)穩(wěn)定，實現(xiàn)季內(nèi)最高漲幅。

  第四季度預計有六個購物中心入市，總商業(yè)面積達到70萬平方米，其帶來的空置面積將給整體出租率帶來下行壓力。盡管多數(shù)項目由運營經(jīng)驗豐富的業(yè)主持有且擁有便捷的交通，但由于所處區(qū)域的商業(yè)氛圍尚未成熟，業(yè)主仍然要在租金上予以優(yōu)惠以吸引品牌入駐，因此整體租金漲幅將進一步放緩。