【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：銷售恢復不及預期，全年目標實現(xiàn)面臨考驗

??2020年上半年中南實現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，同比增長0.2%。其中，二季度實現(xiàn)銷售598.0億元，同比增長18.9%，占比上半年業(yè)績74%。按照全年銷售目標2300億元計算，上半年完成35%，業(yè)績表現(xiàn)略低于預期。上半年銷售能級破百億的城市僅南通一城，貢獻業(yè)績128億元，寧波、西安以76億與65億的業(yè)績貢獻位列二、三位。

??銷售單價方面，今年上半年中南平均銷售單價約13360元/㎡，相較于上年同期提升6.1%。一、二線城市銷售金額占比整體的43%，占比較2019年同期下降3個百分點。

??財務水平：短期償債能力提升，利潤水平仍處于行業(yè)地位

??盈利：上半年中南實現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.3%，其中房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算收入208.3億元，同比增長35.1%，占比整體營收的約70%，主要由于中南竣工面積同比大幅增長303%，大量項目竣工結(jié)算所致。

??利潤水平方面，上半年中南因結(jié)算結(jié)構(gòu)差異導致毛利率水平同比下降4個百分點至19.4%，處于行業(yè)較低水平。長期以來，低利潤水平一直是中南所面臨的問題，今年初深交所曾就該問題向中南發(fā)函問詢。中南表示，結(jié)合企業(yè)的基因和現(xiàn)狀，希望以不高的利潤率，但更好周轉(zhuǎn)率和確定性，實現(xiàn)好的資產(chǎn)回報率。

??償債：中南上半年資產(chǎn)負債率為89.48%，同比下降1.29個百分點，但仍高于行業(yè)平均水平。截至上半年，中南現(xiàn)金余額281.5億元，其短債比為1.19，較上年末增加13.3%，短期償債能力進一步提升。中南上半年有息負債781.4億元，較上年末增加10.7%，其中債券等債務融資工具，融資成本區(qū)間為7.30%-10.88%，中南相對較高的融資成本，也將減弱整體盈利水平。

??土地策略：庫存土儲三、四線為主力，有意愿適度增加一、二線資源占比

??截至今年上半年中南新增土儲45宗，新增計容面積約689萬平方米，新增土地成本約4400元/平方米，較上年平均土地成本下降15.4%。

??截止 2020 年 6 月末，中南共有 418 個項目，在建項目規(guī)劃建筑面積合計約 3144 萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約 1267 萬平方米。在全部項目4411 萬平方米可竣工資源中，一、二線城市面積占比約35%，三、四線城市面積占比約65%。

??發(fā)展戰(zhàn)略：堅持定位大眾主流產(chǎn)品，堅持以快速周轉(zhuǎn)對沖低利潤風險

??中南的發(fā)展戰(zhàn)略較為明確、清晰，堅持大眾主流的住宅產(chǎn)品定位與堅持快速周轉(zhuǎn)，截至今年上半年，中南項目獲取到銷售的平均周期保持在7-8個月，企業(yè)希望用周轉(zhuǎn)效率來對沖低利潤風險。

??發(fā)展布局上，聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集的核心城市，適度增加一、二線城市的資源占比。目前中南土儲貨值仍以三、四線城市居多，不排除下半年至明年期內(nèi)中南或?qū)⒅攸c提升一、二線城市投資比重。

??融資新規(guī)影響：兩項指標超閾值，網(wǎng)傳融資新規(guī)或?qū)_擊中南資金流動性

??結(jié)合中南2020年中期財務數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，中南2020年中期數(shù)據(jù)約為83%，超出假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為147%，超過100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為1.19倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中南兩項指標超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。中南2020年上半年有息負債增長10.7%，如果新規(guī)屬實，那么對其影響較大，將增加中南償債壓力，資金流動性面臨較大考驗。