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??中房網訊2024年12月16日至18日，由中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的“第十五屆中國房地產科學發(fā)展論壇”在北京舉行。本次論壇以“主動變革 轉型發(fā)展”為主題，旨在促進房地產市場止跌回穩(wěn)，引導行業(yè)企業(yè)轉型升級。

??中國房地產業(yè)協(xié)會會長陳宜明出席論壇并致辭，國家信息中心原首席經濟師祝寶良，長江證券首席經濟學家、“孫冶方經濟科學獎”得主伍戈，住房和城鄉(xiāng)建設部原總經濟師、中國房地產業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長馮俊，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱，中國建筑標準設計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設計大師李存東，中信證券基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師陳聰，人文財經觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔等各領域的專家進行了演講分享。

??論壇全程“干貨”滿滿，以下為您帶來主論壇各位重磅嘉賓的精彩觀點：

??中國房地產業(yè)協(xié)會會長 陳宜明

??陳宜明：為房地產行業(yè)轉型發(fā)展貢獻積極力量

??中國房地產業(yè)協(xié)會會長陳宜明表示，當前房地產行業(yè)正處于轉型發(fā)展階段，困難比過去多，復雜程度也更大。從去年7月24日中央政治局會議到今年的多次政治局會議，以及日前召開的中央經濟工作會議，黨中央、國務院就房地產行業(yè)做出了多項重要判斷和重大舉措，提出了明確要求。這就更需要我們全面深入研討，把思想認識和行動統(tǒng)一到中央的決策和部署上來。只有這樣，行業(yè)發(fā)展方向才能更明確，行動才能更堅決。

??今年9月26日政治局會議提出房地產要止跌回穩(wěn)，隨后在住建部的指導下，中國房協(xié)和各省市房協(xié)聯(lián)手組織開展了“百城千企商品房促銷活動”和“方便看房活動”，并取得了明顯成效。陳宜明透露，按照剛結束的中央經濟工作會議“穩(wěn)住樓市”的要求，中國房協(xié)將倡議在元旦春節(jié)期間繼續(xù)組織多種形式的房地產促銷活動，并就如何建設好房子滿足人民群眾對優(yōu)質住房新期望進行深入研討。

??陳宜明指出，措施總比問題多，全行業(yè)要攜手團結奮斗，為中央提出的消化存量、優(yōu)化增量、促進房地產行業(yè)健康發(fā)展做出應有貢獻。

??國家信息中心原首席經濟師 祝寶良

??祝寶良：明年經濟增長可能達到5%左右

??國家信息中心原首席經濟師祝寶良表示，從中央經濟工作會議對當前中國經濟形勢的判斷來看，今年以來我國經濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，經濟發(fā)展存在的問題包括：內需主要是消費需求不足；房地產市場仍處于深度調整階段；地方政府債務問題是我國近年來面臨的一個重要挑戰(zhàn)，部分地方面臨較大償債壓力；企業(yè)經營困難，信心不強，產業(yè)內卷式競爭激烈；世界經濟復雜性、嚴峻性、不確定性上升，外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深。

??中央經濟工作會議上提出了明年工作的指導思想和主要目標，并明確了工作思路，包括實施更加積極有為的宏觀調控政策，擴大國內需求，推動科技創(chuàng)新和產業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊等。

??祝寶良指出，本次中央經濟工作會議在政策措施上有很多新提法和新亮點，市場上最為關心的就是實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。通過政策組合拳，惠民生、擴消費、穩(wěn)出口，以及公共服務投資、城市更新和老舊城區(qū)改造，資本市場的穩(wěn)定，加強財政、貨幣、就業(yè)、產業(yè)、區(qū)域、貿易、環(huán)保、監(jiān)管等和改革開放舉措的協(xié)調配合，增強政策合力，應該是明年主導中國經濟的主要動力。祝寶良預計，2024年全年經濟增長4.9%左右，2025年消費會有所加快，出口或有所減緩，投資仍受到房地產市場制約，制造業(yè)投資增速將有所減慢，房地產投資繼續(xù)回落，會稍微收縮一點，2025年經濟增長可能在4.5%到5%之間。

??長江證券首席經濟學家、“孫冶方經濟科學獎”得主伍戈

??伍戈：促進房地產止跌回穩(wěn)，可以有更廣闊的思路

??長江證券首席經濟學家、“孫冶方經濟科學獎”得主伍戈表示，要實現(xiàn)房地產市場的止跌回穩(wěn)，目前不僅要靠產業(yè)政策，還需要宏觀政策的合力。

??在伍戈看來，中央近期多次提及房地產市場的穩(wěn)定，未來我們還可以更加重視，不僅作為防風險的對象，還要作為滿足人們對高品質住宅等美好生活向往的領域。如果能把其作為充實內需的有機組成部分，那么未來可以有更廣闊的思路。

??伍戈表示，宏觀經濟若穩(wěn)健回升，房地產就能真正企穩(wěn)回升。應對當前的挑戰(zhàn)，海內外有許多經驗值得借鑒，包括貨幣、財政和結構性的改革等。

??住房和城鄉(xiāng)建設部原總經濟師、中國房地產業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長 馮俊

??馮俊：在消費結構的演進中，居住消費比重必然會占據(jù)首位

??住房和城鄉(xiāng)建設部原總經濟師、中國房地產業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長馮俊表示，在未來的經濟增長中，擴大內需是重點，內需的重點是消費。住房是擴大消費的重要部分，不僅呈現(xiàn)非工業(yè)品特點，同時消耗大量工業(yè)品，也是大部分服務消費的空間載體。在消費結構的演進中，居住消費比重必然會占據(jù)首位。住房兼具生存型消費和發(fā)展型消費功能，是社會經濟發(fā)展的基礎性消費。隨著居住消費比重的上升，我們應該提供什么樣的住房，是需要深入思考的命題。

??馮俊認為，高品質住房和好房子、優(yōu)質住房，都是同一個理念。推進高品質住房建設，是房地產市場供求關系發(fā)生重大變化后的必然要求。供求關系發(fā)生重大變化包括以數(shù)量表現(xiàn)出的供應和需求變化，也包括需求結構、居住健康保障、數(shù)字技術發(fā)展、老齡化、居住生活的需求特征、工作和購物方式、以及交易習慣等方面的重大改變。

??在馮俊看來，高品質住房應該由七個方面的要素組成，包括價格可負擔、地段、環(huán)境、公共服務、維護、鄰里關系、物理特征。其中，在物理特征方面，高品質住房不僅僅是沒有結構安全缺陷和沒有通病，高品質追求的是內涵，一定是優(yōu)，而不是“包裝”，高品質不是高品相。高品質住房需要落實的是“適用、經濟、綠色、美觀”八字建筑方針。

??中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長 丁祖昱

??丁祖昱：2025年上半年房地產行業(yè)止跌基本完成

??中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱表示，12月召開的重要會議繼續(xù)強調穩(wěn)住樓市，其中也繼續(xù)提到止跌回穩(wěn)。從近期數(shù)據(jù)來看，房價和成交量都處于止跌回穩(wěn)過程中。

??而且，談到近期的市場感受時，丁祖昱坦言：“10月份之前找我的說有事情拜托，都是拜托退房的。但最近終于有人開始托我買房，不僅上海，在海南、南京、杭州，都開始幫忙買房了，這是一個非常好的信號”。

??丁祖昱預計，房地產行業(yè)2025年上半年止跌基本完成，止跌完成需要從信心恢復變成投資恢復?；胤€(wěn)過程可能比較長，或許需要幾年時間。當然會有一些城市率先回穩(wěn)。丁祖昱預測，包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內的10個城市，可能率先實現(xiàn)回穩(wěn)。在其看來，前五個城市在指標方面更有支撐一些。

??中國建筑標準設計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設計大師 李存東

??李存東：四維一體系統(tǒng)推進好房子建設

??中國建筑標準設計研究院有限公司董事長、全國工程勘察設計大師李存東表示，下力氣建設好房子，歸根到底要讓人民群眾住上好房子，而且好房子的內涵和外延非常廣泛，涵蓋了方方面面，不同面積、不同價位的房子，都要做成好房子，是全覆蓋的概念。

??李存東強調，好房子建設不是單純的依靠開發(fā)商或設計企業(yè)，要形成一個大的體系，系統(tǒng)化地推進，包括住建系統(tǒng)、地方政府、開發(fā)企業(yè)、設計單位、產業(yè)鏈企業(yè)以及百姓居住者，都要積極參與進來，這樣才能形成好房子的整體推動。

??李存東指出，系統(tǒng)推進好房子建設，要在標準、樣板、科技和體系方面四個維度做好應用和探索，從安全、舒適、綠色、智慧層面推進，以科技創(chuàng)新賦能中國建造，設計與建設具有長久優(yōu)良品質的資產，滿足人們對美好生活的向往。

??中信證券研究部基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師 陳聰

??陳聰：未來房地產行業(yè)周轉會更慢，更加需要精耕細作

??中信證券研究部基礎設施和現(xiàn)代服務產業(yè)首席分析師陳聰表示，今后房地產行業(yè)的競爭格局會逐漸穩(wěn)定下來。預計企業(yè)會更加重視產品，更加精耕細作，這既回應了監(jiān)管層對好房子的呼吁，同時也是企業(yè)轉型升級必然的要求。

??陳聰指出，歷史上一些房企持續(xù)壓縮從拿地到開盤的時間，是值得商榷的。周轉過快，從拿地到銷售的時間過短，企業(yè)就可能沒有時間精細化打磨產品，不夠了解當?shù)乩习傩盏男枰?，沒有時間推敲非標的、獨一 無二的土地資源，而只是在標準化的產品庫里頭套一個產品，然后又試圖通過高傭金推動的營銷活動來促進去化。長期來看，這種高周轉的傳統(tǒng)模式，不是未來時代所需要的。行業(yè)周轉會變得更慢，精耕細作和加大建安投入可能更加普遍，而資金成本下降，允許產品溢價存在，也更便利于企業(yè)花時間打造好的產品。

??人文財經觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任 秦朔

??秦朔：房地產的問題是過去發(fā)展太快了

??人文財經觀察家、中國商業(yè)文明研究中心聯(lián)席主任秦朔表示，房地產走到今天，某種意義上是整個行業(yè)過去高速發(fā)展模式的必然結果。當然在這個過程中還有金融化、城市化等多方面原因，把其推到資產負債表過度過快擴張的階段。

??在秦朔看來，過去太好了，超前的好，過去包括大部分房地產商，就是很典型的根深蒂固的資產負債表思維，借錢越多，都投到拿地上，跟著中國地產的主升浪上去，成為“最大的贏家”，原因在于膽子大。至于怎么做好產品，基本上出問題的企業(yè)都是有套路、有體系、有執(zhí)行力的，更主要的模式是資產負債表，然后突然發(fā)現(xiàn)我們的代價很高，整個行業(yè)都要調整，需要轉型搞高質量發(fā)展，這樣一個大的變化，在某種意義上說用危機形容是不過分的，結果就“砸”在了房地產頭上。

??秦朔認為，房地產過去幾十年那樣的高速發(fā)展，突然面臨現(xiàn)在這么重大的調整，業(yè)內需要放棄短期內結束的想法。如果2021年是房地產的頂點，以日本和美國房地產泡沫的經驗，最快也要四五年時間復蘇，就到了2026年左右了，甚至需要八到十年再迎來春天也是可能的。然后又會進入一個新常態(tài)，但也無法回到過去的發(fā)展模式。企業(yè)仍需要完成轉型、調整，依靠自身力量來更好地匹配新的市場需求。

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