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??8月8日晚間，北京住房限購(gòu)政策再次調(diào)整，松綁了五環(huán)外的限購(gòu)套數(shù)。

??一直以來(lái)，作為一線城市限購(gòu)政策最嚴(yán)的城市，北京的政策松綁往往較為滯后。

??如去年9月底一線城市限購(gòu)政策集體松綁，北京就是最后一個(gè)跟進(jìn)的城市，且松綁幅度相對(duì)保守。

??在這之后，廣州全面放開(kāi)限購(gòu)，北京、上海、深圳雖然有所松綁，但核心區(qū)域限購(gòu)依然保留，外圍區(qū)域有條件放開(kāi)。

??如今，受外圍市場(chǎng)去化壓力影響，北京率先松綁了五環(huán)外的限購(gòu)，預(yù)計(jì)接下來(lái)上海、深圳也將出臺(tái)相應(yīng)措施。

??2025年8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，主要內(nèi)容包括兩個(gè)部分，一是進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策，二是加大住房公積金貸款支持力度。

??自2025年8月9日起，北京對(duì)符合本市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，在五環(huán)外購(gòu)買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。

??需要注意的是，這次并不是全面放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)，只是針對(duì)原本就有購(gòu)房資格的人，即京籍家庭、社保/個(gè)稅滿2年的非京籍家庭五環(huán)外不再限購(gòu)（單身人士按家庭算），而對(duì)于在北京沒(méi)有社保的人，還是無(wú)法購(gòu)買。

??自2025年8月9日起，北京住房公積金貸款支持力度進(jìn)一步加大。

??1、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變寬：北京市無(wú)住房，且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過(guò)1次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

??2、二套房公積金貸款額度提升最低首付比例下降：借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買二套住房的，最高貸款額度為100萬(wàn)元，最低首付款比例不低于30%。

??3、繳存年限貸款系數(shù)變大：每繳存一年住房公積金可貸款15萬(wàn)元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計(jì)算。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。

??在個(gè)人公積金貸款政策上，北京近兩年已經(jīng)進(jìn)行了多輪調(diào)整，如2024年5月18日和2025年5月8日兩次降低公積金貸款利率；2024年6月27日起降低最低首付款比例；2024年10月1日起提升最高貸款額度；2025年1月1日起調(diào)整貸款借款人年齡上限；2025年7月10日提出支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

??綜合來(lái)看，此次北京政策調(diào)整對(duì)改善客戶相較影響更大，一方面剛需買房人幾乎不受購(gòu)房資格影響，許多改善買家原本需要賣房騰挪資格，新政后在五環(huán)外購(gòu)房則可以更加從容調(diào)配。另一方面公積金也更多集中在二套房調(diào)整上。

??一直以來(lái)，一線城市中北京松綁政策相對(duì)滯后，無(wú)論是出臺(tái)時(shí)間、頻次，還是松綁幅度都較另外三個(gè)城市更為保守。

??如去年9月底，一線城市集體松綁限購(gòu)，其中廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市，深圳和北京上海一樣依然保留核心區(qū)限購(gòu)，但社保要求已降至1年，外圍區(qū)域不再看社保。上海雖然與北京一樣外圍區(qū)域有條件放開(kāi)，但與北京相比，上海外環(huán)外1年社保即可買房，北京則要2年。

??即使是此次政策調(diào)整后，北京五環(huán)外雖不再限套數(shù)，但社保仍需2年。

??從目前現(xiàn)行的北上廣深限購(gòu)政策來(lái)看，北京仍相對(duì)偏嚴(yán)。

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，2024年9月份，一線城市集體政策松綁后，四季度整體銷售明顯提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅環(huán)比微增5%，一線城市環(huán)比增幅明顯高于二三線城市，達(dá)8%。

??聚焦到北京來(lái)看2024年10月，受9月政策利好推動(dòng)全市成交環(huán)比大漲73.3%，隨后一直到2024年底整體成交保持上漲，進(jìn)入2025年后，經(jīng)歷了1-2月春節(jié)淡季后3月又再次提升，但2025年二季度后，增長(zhǎng)動(dòng)能明顯不足，7月北京全市成交商品住宅33.92萬(wàn)平方米，較2024年同期下降14.6%。

??進(jìn)一步分析成交結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，五環(huán)外成交長(zhǎng)期占北京全市成交八成左右，但近幾年隨著市場(chǎng)的下行，五環(huán)內(nèi)成交占比上升，尤其四至五環(huán)間在整體成交下滑趨勢(shì)下不降反升。同時(shí)從庫(kù)存來(lái)看，目前五環(huán)外庫(kù)存面積已超900萬(wàn)平方米，去化周期超26個(gè)月，明顯高于全市及其他環(huán)線去化周期。

??一方面是原本的限購(gòu)政策就相對(duì)較嚴(yán)，另外一方面是北京市場(chǎng)外圍項(xiàng)目的去化壓力及庫(kù)存壓力，因此北京此次對(duì)五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)進(jìn)行了松綁。

??此次政策調(diào)整，將對(duì)于五環(huán)外熱點(diǎn)板塊、部分樓盤有短期提振效果。例如海淀的北五環(huán)外，上地、清河、西北旺、永豐，朝陽(yáng)北五環(huán)外來(lái)廣營(yíng)，東五環(huán)外常營(yíng)、黃渠，亦莊河西，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)等板塊。

??北京作為一線城市的風(fēng)向標(biāo)，此次對(duì)五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)的松綁為后續(xù)行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)打開(kāi)了空間和可能性。

??通過(guò)“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購(gòu)房需求。通過(guò)釋放郊區(qū)購(gòu)房限制，既能緩解庫(kù)存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長(zhǎng)的雙贏。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)上海、深圳也將出臺(tái)相應(yīng)松綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時(shí)申請(qǐng)貸款的城市，又如上海二手房交易量已連續(xù)四個(gè)月下探是否會(huì)有指向性支持政策等。

??同時(shí)，需要注意的是，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵。