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??7月9日晚間，萬科披露了一份投資者關系活動記錄表，回應了包括房地產未來走勢、業(yè)績預告情況、債務償還規(guī)劃、融資進展、大宗交易情況等諸多熱點問題。

??這份記錄表顯示，7月9日，在公司會議室，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、財務負責人韓慧華、董秘朱旭、高級副總裁兼商業(yè)事業(yè)部（BG）首席合伙人孫嘉接待了廣發(fā)證券、花旗證券、海通證券、中信證券、國信證券、中金公司和華泰證券的調研。

??萬科在調研中表示，本輪政策對癥下藥，直指痛點，效果明顯。我們相信應對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經做好了準備。

??對于行業(yè)走勢，萬科堅信，相對于潛在總需求，目前市場供給水平無論從總量還是結構方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質住宅的企業(yè)有機會。未來十年市場需求量完全可以保障每年10億～12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1～5月進一步下降25%。照此推算，今年住宅新開工量不會超過5億平方米，人均量比一些發(fā)達國家目前水平還低。

??萬科認為，從我國城市發(fā)展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現狀，行業(yè)只要活下去就一定有機會。尤其是能夠提供優(yōu)質住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢會更加明顯。

??對于市場非常關心的融資及債務問題，萬科表示，公司獲得了金融機構極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元，過程中主要金融機構都給予了公司極大支持。上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。

??公開市場債務方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務；完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。

??項目白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請，萬科大部分在建項目都已經向屬地城市做了申報。萬科還利用經營性物業(yè)貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

??銀團貸款有序推進。5月萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產包融資。未來萬科還將繼續(xù)爭取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。

??這日夜間，萬科發(fā)布了上半年業(yè)績預告，2024年上半年預計凈虧損70億元～90億元，同比下降171%～191%；扣除非經常性損益后凈虧損50億元～65億元，同比下降157%～175%。

??“公司對業(yè)績虧損深表歉意?！比f科對此解釋稱，主要原因包括房地產開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降、部分項目計提減值、非主業(yè)財務投資虧損、大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

??萬科坦承，歷史上我們出現了轉型操之過急、步子太大，開發(fā)項目投資過于樂觀等問題，隨著市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現金流和業(yè)績都產生了壓力。一般而言，一季度是交付結算的淡季，二季度的交付結算規(guī)模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業(yè)績壓力會體現得明顯。例如今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，占比75%。此外，結合市場的動態(tài)變化，公司也對部分項目計提了減值。

??“公司從今年二季度開始全力落實瘦身健體的一攬子穩(wěn)定經營和降低負債的方案，對庫存去化、資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動。有些資產交易價格低于賬面值，并且主要發(fā)生在二季度，但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質量發(fā)展軌道必須要付出的陣痛和代價。”萬科管理層說，下半年公司會全力以赴，積極落實業(yè)務重整和化解債務風險一攬子方案，我們有信心、有決心，在房地產發(fā)展新模式中，聚焦主賽道，推動企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。

??也是在這日晚間，萬科對外公布了一份管理層集體增持計劃。按照計劃，萬科骨干管理人員1862人計劃自籌2億元，增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發(fā)出的管理層增持。而目前萬科的業(yè)績和股價都處在低位，7月9日收盤時萬科A股價為6.71元/股。

??對此，萬科表示，當前雖然公司在經營上遇到挑戰(zhàn)，但公司已經明確了瘦身健體的行動路線。萬科管理班子堅定看好行業(yè)和公司未來，會全力以赴做好經營。為了在特殊環(huán)境下穩(wěn)定市場信心，管理團隊決定再次推出增持計劃，并自愿鎖定兩年，希望向市場各方表達與股東同呼吸、共命運的決心，提振市場信心。

??行動中可以看出，萬科正在想方設法自救，并且事態(tài)在向著好的方向發(fā)展。