??2026年1月16日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展政策解讀及落地實踐研討會”在北京召開。研討會邀請了來自行業(yè)協(xié)會、市場監(jiān)管機構(gòu)、證券交易所、金融機構(gòu)、咨詢機構(gòu)以及典型房地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)30余位專家和高管參會。通過主題分享、深度研討等方式，分析研討商業(yè)不動產(chǎn)REITs相關(guān)政策和面臨的問題，旨在促進行業(yè)健康有序發(fā)展。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長陳宜明在會上指出，REITs的核心價值在于降低投資門檻、盤活存量資產(chǎn)，然而在實踐過程中，面臨本土化理論體系缺失、金融產(chǎn)品與國內(nèi)法律政策環(huán)境適配性等問題。并著重強調(diào)，不應簡單照搬，應深入探究不同資產(chǎn)類型與金融工具的精準匹配，構(gòu)建適合中國國情的“資產(chǎn) - 金融”融合的理論框架與制度環(huán)境，推動房地產(chǎn)與金融的深度融合，確保市場實現(xiàn)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商旅分會秘書長王軍主持會議并表示，當前房地產(chǎn)市場已發(fā)生重大結(jié)構(gòu)性變革，其顯著特點為從前期的增量擴張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\營。公募REITs作為創(chuàng)新型金融工具，在推動房地產(chǎn)行業(yè)從“重資產(chǎn)開發(fā)”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型進程中起到了關(guān)鍵鏈接作用。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會牽頭編制的《購物中心等級評價標準》與《商務寫字樓等級評價標準》，已成為商辦不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心指標體系，為行業(yè)提供了可量化的價值評估與決策依據(jù)。本次會議通過深入交流，旨在共同探尋“投融管退”的資產(chǎn)管理新路徑，發(fā)掘商辦不動產(chǎn)REITs的新機遇。

??會議邀請了專家和企業(yè)代表從理論到實踐進行了主題分享：

圖|朱元偉

??上海瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉圍繞《關(guān)于多層次REITs 市場更好服務于房企轉(zhuǎn)型的思考與建議》進行主題演講，從國際經(jīng)驗、政策趨勢和市場實踐等多個維度，系統(tǒng)地闡述了其對于中國 REITs 市場發(fā)展的見解。他提出了三項核心觀點：其一，政策紅利持續(xù)釋放，審核流程的優(yōu)化以及商業(yè)不動產(chǎn)試點的擴容為市場提供了新的發(fā)展動力；其二，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要構(gòu)建覆蓋“投融管退”全周期的資產(chǎn)管理能力，從而實現(xiàn)從開發(fā)銷售模式向可持續(xù)運營模式的轉(zhuǎn)型升級；其三，應借鑒國際經(jīng)驗，構(gòu)建公私募協(xié)同的多層次 REITs 市場，以滿足多元化的資本配置需求。隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速進入市場以及參與主體日益多元化，成熟的 REITs 市場將成為盤活存量資產(chǎn)、推動實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵基礎設施。

圖|裴榮榮

??中航基金管理有限公司總經(jīng)理裴榮榮在《盤活存量，煥新增長：公募REITs賦能實體行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》主題演講中表示，商業(yè)不動產(chǎn)被納入公募REITs試點，標志著我國不動產(chǎn)金融步入新的發(fā)展階段。政策框架具備三大亮點，分別為審核流程得以優(yōu)化、合規(guī)聚焦于重大風險、資金使用靈活度有所提升。她著重指出，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)需符合權(quán)屬清晰、運營穩(wěn)定、現(xiàn)金流可持續(xù)這三項標準，借助REITs達成“投融管退”的閉環(huán)。此項改革不僅能推動房地產(chǎn)企業(yè)向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)型，還將引導保險、社保、年金等長期資金進入市場，進而構(gòu)建服務于實體經(jīng)濟的高質(zhì)量多層次資本市場體系。

圖|楊枝

??戴德梁行資產(chǎn)證券化負責人楊枝圍繞《REITs為商業(yè)不動產(chǎn)提供更優(yōu)定價與退出路徑》展開主題分享。他著重強調(diào)了REITs長期價值與資產(chǎn)運營之間的相關(guān)性，并指出當前已發(fā)行上市的REITs大多采用DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法進行估值。其中，剩余收益期、增長率以及折現(xiàn)率等參數(shù)是監(jiān)管機構(gòu)和投資者關(guān)注的關(guān)鍵要點。對于產(chǎn)權(quán)類公募REITs而言，資本化率可作為衡量估值合理性的參考性指標。

圖|賈蕊

??華潤萬象生活青島萬象城總經(jīng)理賈蕊在《華夏華潤商業(yè)REIT青島萬象城介紹》中，從實踐操作層面進行了分享，華潤商業(yè)REIT為首批消費基礎設施REITs里規(guī)模最大的一支，底層資產(chǎn)價值優(yōu)質(zhì)，充分彰顯了成熟商業(yè)項目以運營能力為核心的長期價值邏輯，為REITs資產(chǎn)提供了可持續(xù)現(xiàn)金流的堅實保障。

圖|王剛

??REITs行業(yè)聯(lián)盟秘書長王剛，以《問渠哪得清如許？為有源頭活水來——對商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展的幾點思考》為題做主題分享，他指出，我國REITs市場目前正處于關(guān)鍵發(fā)展階段，REITs應突破融資工具的屬性局限，向主動資產(chǎn)管理平臺轉(zhuǎn)型，構(gòu)建“資產(chǎn)—資管—運管”的核心三角價值生態(tài)。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，并非僅僅是資產(chǎn)范圍的拓展，更可能重塑商業(yè)地產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)與定價邏輯。在當前商辦資產(chǎn)面臨壓力、買賣雙方價格存在較大分歧的市場環(huán)境下，REITs有望成為連接大宗交易與資本市場的“定價錨”，推動存量資產(chǎn)加快流動與盤活。

??在交流環(huán)節(jié)，與會嘉賓緊密結(jié)合自身工作實際情況，圍繞產(chǎn)融深度融合與轉(zhuǎn)型路徑、存量資產(chǎn)激活與新賽道機遇、市場新生態(tài)構(gòu)建與實踐等核心主題開展了熱烈的討論，闡述了自己的見解，提出了具有建設性的政策建議和工作施加經(jīng)驗。

??深圳證券交易所債券業(yè)務中心區(qū)域主任廖甜甜分享了深交所在推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs 審核與服務方面發(fā)展的努力。她表示，新規(guī)實施后，審核流程更趨高效透明，定價市場化程度不斷提升，創(chuàng)新性引入高價剔除機制，更加注重市場長期投資價值。深交所將持續(xù)完善制度體系，加強與企業(yè)、監(jiān)管機構(gòu)的溝通對接，提供優(yōu)質(zhì)服務支持。

??中國國際工程咨詢公司資本創(chuàng)新中心一處副處長張雪飛從合規(guī)性與風險防控角度發(fā)言。他強調(diào)，資產(chǎn)合規(guī)性是REITs 產(chǎn)品的核心生命線，底層資產(chǎn)的合法合規(guī)、運營效率與現(xiàn)金流穩(wěn)定性直接關(guān)系到產(chǎn)品成敗。未來需進一步強化風險防控，從源頭上識別和過濾問題資產(chǎn)，守護資本市場平穩(wěn)運行。

??建信基金基礎設施投資部總經(jīng)理卜蕊介紹了建信基金在商業(yè)不動產(chǎn)REITs 領域的布局與實踐。作為建行旗下機構(gòu)，建信基金依托在房地產(chǎn)行業(yè)的長期積累，積極響應政策號召，深度參與商業(yè)不動產(chǎn) REITs 市場。

??工銀瑞信投資管理有限公司副總經(jīng)理仝魯閩認為商業(yè)不動產(chǎn)REITs 的核心價值其契合行業(yè)發(fā)展需求，且在一二線城市具有巨大市場潛力，國有企業(yè)參與積極性較高。他提到，國企在參與 REITs 過程中面臨賬面考核、國資委進場交易等具體問題，需要通過政策引導與市場機制創(chuàng)新加以解決。同時，市場投資者結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，需進一步引導長期資金入市，提升市場流動性。

??中銀基金基礎設施投資管理部助理總經(jīng)理夏昊分享了行業(yè)面臨的共性困境。他表示，國有企業(yè)低于賬面凈值發(fā)行的問題成為制約REITs 推進的重要瓶頸，尤其是寫字樓、酒店等資產(chǎn)，在當前市場環(huán)境下估值面臨較大壓力。酒店物業(yè)的價值評估不能僅依賴收益法，還需充分考慮其品質(zhì)與續(xù)期后的潛在價值，這需要發(fā)行方、投資者與評估機構(gòu)達成共識。

??銀河證券投資銀行管理委員會董事總經(jīng)理吳旭介紹了銀河證券在REITs 業(yè)務中的積極參與。截至目前，銀河證券已有兩單項目報到國家發(fā)改委，涉及物流園、產(chǎn)業(yè)園等領域，一級市場投資規(guī)模超百億，持倉規(guī)模位居證券公司前列。他表示，隨著市場流程的不斷優(yōu)化與制度體系的完善，REITs 市場的痛點問題正在逐步解決，銀河證券將持續(xù)投身市場建設，助力優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化。

??龍湖集團金融資產(chǎn)負責人牛杏梅從房企角度分享了轉(zhuǎn)型實踐與思考。她表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大壓力，REITs 作為存量融資的重要工具，對企業(yè)長遠發(fā)展具有重要意義。龍湖集團正積極梳理購物中心、公寓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升運營管理水平，為參與 REITs 市場做好準備。她希望政策端能進一步明確稅收優(yōu)惠、合規(guī)性認定等細節(jié)，為企業(yè)提供更清晰的操作指引。

??保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司財務總監(jiān)李創(chuàng)榮聚焦估值與發(fā)行門檻問題。他提到，折現(xiàn)率的設定直接影響資產(chǎn)估值與投資者決策，當前市場的折現(xiàn)率水平對企業(yè)內(nèi)部考核與投資者預期均產(chǎn)生影響。同時，首發(fā)金額門檻對部分中小體量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形成限制，建議適當降低門檻，讓更多優(yōu)質(zhì)項目能夠進入REITs 市場。此外，資產(chǎn)合規(guī)性整改的流程效率也需進一步提升，建議通過承諾制等方式加快項目推進。

??中海商業(yè)發(fā)展有限公司專業(yè)高管、酒店管理公司總經(jīng)理饒胤分享了中海商業(yè)在REITs 發(fā)行與資產(chǎn)運營方面的經(jīng)驗與困惑。他表示，中海商業(yè)成功發(fā)行的相關(guān) REITs 產(chǎn)品，體現(xiàn)了各方合力的重要性，也鍛煉了團隊的資管能力。但當前優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)收購難度較大，核心城市核心地段資產(chǎn)稀缺，且部分資產(chǎn)剩余使用年限不足 20 年，土地使用權(quán)到期續(xù)期規(guī)定尚不明確，影響資產(chǎn)定價與投資決策。此外，酒店、寫字樓等強周期資產(chǎn)的估值認定、運營責任劃分等問題，也需要行業(yè)進一步探討。

??中國金茂控股集團有限公司資管部副總經(jīng)理張文浩提到金茂在商旅地產(chǎn)、商業(yè)領域布局較早，部分資產(chǎn)面臨土地年限到期、規(guī)劃調(diào)整等問題。他建議，相關(guān)部門應加強政策一致性評估，優(yōu)化商業(yè)用地規(guī)劃管理，同時關(guān)注車位等配套資產(chǎn)的處置問題，緩解房企開發(fā)壓力。

??萬科印力商用置業(yè)有限公司投資發(fā)展部總經(jīng)理付凱圍繞REITs 的多元化功能與政策訴求發(fā)言。他表示，REITs 對企業(yè)而言具有融資、資產(chǎn)優(yōu)化等多重價值，希望監(jiān)管機構(gòu)能進一步放寬募集資金用途限制，支持企業(yè)新增投資與業(yè)務拓展。同時，不動產(chǎn)存續(xù)期間的改造調(diào)整、消防規(guī)范更新等問題，需要明確相關(guān)標準與操作路徑，降低企業(yè)合規(guī)成本。

??新城控股集團財務與融資中心副總經(jīng)理李響分享了新城控股在三四線城市商業(yè)不動產(chǎn)運營的獨特經(jīng)驗。新城控股目前在全國布局178 座開業(yè)廣場，77% 位于三線及以下城市，2025 年收入超 140 億元。三四線城市消費群體具有消費傾向高、杠桿率低等特點，消費市場穩(wěn)步增長，品牌下沉趨勢明顯。他表示，新城控股正積極籌備參與 REITs 市場，希望行業(yè)關(guān)注下沉市場商業(yè)資產(chǎn)的價值與潛力。

??凱丹置地（北京）管理咨詢有限公司CEO 溪思淼作為外資企業(yè)代表，結(jié)合國際經(jīng)驗提出三點建議：一是明確土地租賃期到期后的處置政策，消除投資決策顧慮；二是推動 REITs 與滬港通掛鉤，吸引香港及國際機構(gòu)投資者，提升市場流動性；三是放寬單一 REITs 產(chǎn)品資產(chǎn)持有限制，借鑒國際市場多資產(chǎn)組合模式，提升產(chǎn)品抗風險能力。他表示，外資企業(yè)對中國 REITs 市場充滿信心，希望未來能有更多參與機會。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會陳宜明會長在總結(jié)發(fā)言中指出：其一，房地產(chǎn)發(fā)展新模式需擺脫“老毛病”，建筑質(zhì)量問題若持續(xù)存在，便難言真正的模式升級，優(yōu)良資產(chǎn)是 REITs 等證券化產(chǎn)品的核心基礎；其二，“人、房、地、錢” 四大要素并非新模式的新產(chǎn)物，關(guān)鍵在于研究不同發(fā)展階段下四者的新型關(guān)系，適配從 “住房短缺” 到 “品質(zhì)提升” 的需求轉(zhuǎn)變；其三，商業(yè)不動產(chǎn)與基礎設施在形態(tài)、用途上存在本質(zhì)差異，需針對性探索適配的發(fā)展路徑；其四，資產(chǎn)證券化的核心是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場化配置，而非企業(yè)化解經(jīng)營困難的 “套現(xiàn)工具”，企業(yè)需摒棄短期化思維，堅守資本創(chuàng)造價值的本質(zhì)邏輯；其五，行業(yè)發(fā)展需循序漸進，國外相關(guān)制度的形成歷經(jīng)若干年，中國市場需在法律政策完善、行業(yè)認知提升的基礎上穩(wěn)步推進，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化建立健全制度機制，避免盲目跟風。他強調(diào)，唯有聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、理順要素關(guān)系、堅守行業(yè)本質(zhì)，才能推動商業(yè)不動產(chǎn) REITs 市場健康可持續(xù)發(fā)展，真正為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展賦能。

??本次研討會的成功舉辦，為行業(yè)各方搭建了高效的交流對接平臺，也進一步明確了商業(yè)不動產(chǎn)REITs 的發(fā)展方向與實踐路徑。同時在政策引導、市場驅(qū)動與行業(yè)協(xié)同下，為商業(yè)不動產(chǎn) REITs 市場的健康發(fā)展打下良好的基礎。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長李筱梅、金融分會秘書長吳振廣、長租房分會秘書長趙曉英等出席會議。