??案例一：

??A 公司與牟某商品房預售合同糾紛調(diào)解案——講好情理法 將矛盾化解在訴前

??報送單位：日照市住建領(lǐng)域糾紛人民調(diào)解委員會

??調(diào)解員：徐振淑

??關(guān)鍵詞：商品房預售 銀行貸款 違約責任 協(xié)商解除 法理結(jié)合

??一、基本案情

??2022年10月，牟某與A公司簽訂了《商品房預售合同》。合同簽訂后，牟某依約支付了首付款，其后由于牟某的公司出現(xiàn)經(jīng)營問題，致使其無法按計劃向銀行申請商業(yè)貸款，無力支付剩余房款。A公司多次催促牟某支付剩余房款，但牟某因資金周轉(zhuǎn)困難短時間內(nèi)無法支付，基于此，牟某欲解除案涉合同。但A公司認為，由于房地產(chǎn)市場形勢不佳，房屋市場價值已大幅下跌，此時解除合同，對自身而言明顯有失公平。雙方對此一直未達成一致意見。為此，A公司主動向日照市住建領(lǐng)域糾紛人民調(diào)解委員會申請調(diào)解此糾紛。

??二、案件焦點及難點

??（一）案件焦點

??牟某拖延辦理銀行貸款導致無法支付剩余房款的行為，是否構(gòu)成違約，是否符合解除合同的法定情形。牟某認為，其因公司經(jīng)營狀況惡化不能辦理銀行貸款，并非其主觀不愿支付剩余房款，希望能夠解除合同。A 公司則認為，按照《商品房預售合同》，牟某應當繼續(xù)履行合同，支付剩余房款。

??（二）案件難點

??如果雙方能夠通過協(xié)商解除合同，牟某希望A公司能夠退還首付款，然而，因房屋單價變動較大，A公司將要承擔較大的損失，雙方利益難以平衡。

??三、調(diào)解要點

??（一）明確雙方調(diào)解訴求

??2024年3月，A公司提出調(diào)解訴求：要求牟某繼續(xù)履行合同，支付剩余房款。在此情況下，A公司可以放棄追究牟某逾期付款的違約責任及利息。此外，在房款數(shù)額上也可以向總公司匯報申請減免8%～10%。調(diào)解員了解情況后，聯(lián)系牟某，告知其 A 公司的調(diào)解訴求，并進一步向牟某了解案涉房屋的糾紛情況。牟某同意調(diào)解，但其調(diào)解意向與 A 公司截然相反。牟某稱，其購買案涉房屋時，其公司經(jīng)營狀況良好，且當時房地產(chǎn)市場形勢樂觀。然而，在辦理銀行貸款過程中，其公司經(jīng)營狀況惡化，自己成為限制高消費人員，從而無法辦理銀行貸款，故一直未支付剩余房款。因此，牟某的調(diào)解意向是解除商品房預售合同，并要求A公司退還已付首付款。

??（二）分別溝通，剖析利弊

??調(diào)解員了解到，案涉房屋的樓層及戶型均為市場上的熱銷房型，隨即以此為契機，聯(lián)系 A 公司銷售主管和牟某到現(xiàn)場進行調(diào)解。調(diào)解過程中，調(diào)解員分別與 A 公司王經(jīng)理及牟某進行了單獨溝通。與 A 公司王經(jīng)理溝通時，調(diào)解員詳細分析了要求牟某支付剩余房款可能存在的困難：即便通過起訴獲得勝訴判決，執(zhí)行款項也存在很大難度，而且這會導致案涉房產(chǎn)一直被鎖定在牟某名下，A 公司亦無法將房屋再次出售實現(xiàn)資金變現(xiàn)。相反，如能夠解除商品房預售合同，憑借案涉房屋優(yōu)越的樓層和戶型條件，A 公司有望在較短的時間內(nèi)再次出售，及時減少損失，實現(xiàn)資金回籠。A 公司王經(jīng)理表示會將該情況向上級領(lǐng)導匯報。與牟某溝通時，調(diào)解員從法律角度分析牟某未按時支付剩余房款的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。如 A 公司起訴至法院，鑒于案件事實清楚，證據(jù)確鑿，法院判決牟某支付剩余尾款并承擔違約責任是合乎法律與事實的，這將對牟某更為不利。調(diào)解員建議，如果雙方能夠協(xié)議解除合同，可以考慮從已付的首付款中扣除部分金額作為對 A 公司的補償。牟某聽后也表示理解，并提出與家人商議后給予回復。

??（三）促成協(xié)商

??5 日后，A 公司王經(jīng)理聯(lián)系調(diào)解員，回復稱經(jīng)公司研究決定，同意與牟某解除合同、解除網(wǎng)簽備案登記，但由于已付首付款存于監(jiān)管賬戶內(nèi)，需要解除網(wǎng)簽備案登記后才能退還，且公司要求扣除 5 萬元，作為牟某違約給 A 公司造成損失的補償。調(diào)解員將 A 公司的調(diào)解意見轉(zhuǎn)達給牟某后，牟某認為扣除 5 萬元補償金額較高，主張降為 3 萬元。經(jīng)調(diào)解員再次調(diào)解，雙方最終確定補償數(shù)額為 4 萬元。

??四、調(diào)解結(jié)果

??案件經(jīng)日照市住建領(lǐng)域糾紛人民調(diào)解委員會調(diào)解，當事人達成調(diào)解協(xié)議：雙方一致同意解除案涉《商品房預售合同》，牟某配合 A 公司辦理解除網(wǎng)簽備案登記、注銷預告登記等合同解除后的相關(guān)善后事宜，牟某同意從已支付的首付款中扣除 4 萬元作為違約金，補償 A 公司的相關(guān)損失。

??五、工作體會

??本案矛盾糾紛在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下具有一定的典型性。在處理本案時，首先，調(diào)解員應當站在客觀事實與法律規(guī)定的角度，全面、公正地跟當事人進行利弊分析。對開發(fā)商而言，購房者雖存在未及時支付房款的違約行為，但即便開發(fā)商要求支付剩余房款的訴求得到法院的勝訴判決，后續(xù)執(zhí)行環(huán)節(jié)仍困難重重；若進行司法拍賣程序，房屋拍賣價格通常會低于市場價格，這對開發(fā)商而言將更為不利。對購房者而言，從法律層面向其分析違約事實和后果。鑒于當前房地產(chǎn)市場價格低迷，案涉房屋當下的單價明顯低于簽訂合同時的單價，若按照購房時的房屋單價解除《商品房預售合同》，必然會給開發(fā)商造成較大經(jīng)濟損失。若不給予適當補償，開發(fā)商很難同意解除合同。調(diào)解員基于事實，運用法律剖析矛盾，引導各方當事人理性思考，促使其作出對自己最為有利的選擇。其次，調(diào)解員成功抓住了當事人之間的矛盾癥結(jié)，并充分考量雙方當事人的現(xiàn)實情況和調(diào)解訴求，促使雙方互諒互讓，自愿達成調(diào)解協(xié)議并自覺履行。這種從根源上解決矛盾糾紛的調(diào)解，不僅切實解決了雙方當事人實際問題，還為處理類似糾紛提供了有益的參考范例。本案充分彰顯了調(diào)解作為一種非訴訟糾紛解決機制的獨特優(yōu)勢，即通過調(diào)解員的居中協(xié)調(diào)，推動雙方當事人自愿達成協(xié)議，從而高效、便捷地化解糾紛，維護社會的和諧穩(wěn)定。

??六、解紛依據(jù)

??（一）《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

??（二）《中華人民共和國民法典》第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

??（三）《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第一款 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

??案例二：

??某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務合同糾紛調(diào)解案——新質(zhì)生產(chǎn)力賦能物業(yè)服務合同糾紛前端治理

??報送單位：佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會行業(yè)糾紛和解工作站

??調(diào)解員：林桐煜、周倩、唐凱韻、陳志宏

??關(guān)鍵詞：車位違停占用  物業(yè)費拒繳 智慧物業(yè)服務平臺  協(xié)同數(shù)智物業(yè)服務痕跡存證平臺

??一、基本案情

??某小區(qū)業(yè)主雷某因自己的車位被占而拒繳物業(yè)費，雷某指出，其車位多次被他人占用，對小區(qū)保安是否履行應有的管理職責提出質(zhì)疑。雷某稱，其職業(yè)是醫(yī)生，此類事件不僅耗費其時間，還對其工作造成諸多不便，曾多次因車位被占而錯過了會議和其他重要工作安排。因此，雷某以拒交物業(yè)費的方式表達對物業(yè)公司物業(yè)服務的不滿，由此引發(fā)了物業(yè)服務合同糾紛。物業(yè)公司向佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會行業(yè)糾紛和解工作站提出調(diào)解申請。

??二、案件焦點與難點

??（一）案件焦點

??雷某因停車位被占用不繳納物業(yè)費的行為，是否有法律依據(jù)？

??（二）案件難點

??物業(yè)公司未能及時解決業(yè)主的訴求，是否構(gòu)成服務瑕疵和業(yè)主拒交物業(yè)費的合理抗辯事由？雷某認為小區(qū)保安未履行應有的管理職責，構(gòu)成嚴重服務瑕疵；物業(yè)公司則認為，其已依據(jù)《物業(yè)服務管理合同》的約定提供了安保巡視服務，不構(gòu)成服務瑕疵，雙方各執(zhí)一詞。

??三、調(diào)解要點

??（一）數(shù)據(jù)賦能，多元途徑接受相關(guān)糾紛的行業(yè)調(diào)解本案中，行業(yè)糾紛和解工作站通過佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會自主研發(fā)的“佛山市智慧物業(yè)服務平臺”投訴調(diào)解板塊，收到物業(yè)公司提起的調(diào)解申請后，按照屬地管轄法院要求，及時對該調(diào)解申請進行了審核并受理。

??（二）巧用物業(yè)服務痕跡存證平臺解決糾紛

??行業(yè)糾紛和解工作站受理調(diào)解后，收集業(yè)主雷某反映的服務問題并向物業(yè)公司核實。物業(yè)公司回復確認存在雷某反映的車位被占用的情況，并提供了車位管理的相關(guān)規(guī)定、保安巡邏記錄，同時表示每次接到業(yè)主反映后都及時聯(lián)系違停車主挪車，但否認小區(qū)保安存在未及時巡邏看守的問題。在后續(xù)調(diào)解過程中，雷某確認物業(yè)有聯(lián)系違停車主挪車的事實，但認為此類事件反復發(fā)生，表明物業(yè)安保巡邏存在不足。至此，雙方爭議焦點從停車位被占用轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主認為物業(yè)公司服務質(zhì)量欠佳而拒繳物業(yè)費。調(diào)解過程中，工作站調(diào)解員注意到案涉的物業(yè)公司是佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會自律管理成員，并且已經(jīng)加入工作站依據(jù)以物業(yè)服務合同和佛山市物業(yè)服務級別、服務內(nèi)容及收費標準為核心研發(fā)的物業(yè)服務痕跡存證平臺?；诖?，調(diào)解員邀請雷某與物業(yè)公司負責人，通過調(diào)取物業(yè)公司在物業(yè)服務痕跡存證平臺上關(guān)于停車場安保巡邏的視頻及相應的巡視打卡記錄，確認物業(yè)公司已根據(jù)《物業(yè)服務管理合同》約定提供了安保巡視服務。調(diào)解員讓物業(yè)公司向雷某展示其在平臺記錄的保安巡查資料，記錄清晰明了，使得雷某認可了物業(yè)公司的工作情況。

??四、調(diào)解結(jié)果

??經(jīng)工作站組織調(diào)解，借助物業(yè)服務痕跡存證平臺，緩解了因業(yè)主與物業(yè)公司信息不對稱引發(fā)的矛盾。業(yè)主雷某表示，此次拒交物業(yè)費主要是為了引起物業(yè)公司對車輛違停問題的重視。物業(yè)公司經(jīng)過指導，積極協(xié)調(diào)處理車位被占用的管理問題，并主動提出協(xié)助雷某為停車位安裝簡易地鎖。同時，工作站從法律層面分析并解答了業(yè)主的疑問與訴求，引導業(yè)主通過合法合理的方式維護自身合法權(quán)益。業(yè)主對調(diào)解結(jié)果表示滿意，并及時補繳了拖欠的物業(yè)費。

??五、工作體會

??居民小區(qū)停車難、停車貴是困擾很多業(yè)主的一大問題，隨意違停占用、車輛受損、停車費收繳等方面的糾紛也不少。物業(yè)服務企業(yè)可以通過充分利用信息化智能化手段的方式，減少不必要的糾紛，促進鄰里和諧，進而更好地提供相關(guān)服務。本案通過物業(yè)服務痕跡存證平臺的存證功能，詳細記錄了日常安保巡邏等物業(yè)服務的相關(guān)內(nèi)容，在糾紛解決過程中起到了關(guān)鍵性作用。經(jīng)過調(diào)解，雷某認識到矛盾產(chǎn)生后拒交物業(yè)費不是解決問題的正確方式，物業(yè)公司也認識到，在履行基本服務義務的基礎上，要通過更加積極主動的作為，來提高業(yè)主滿意度，維護物業(yè)公司良好形象。

??六、解紛依據(jù)

??（一）《中華人民共和國民法典》第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

??（二）《中華人民共和國民法典》第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

??案例三：

??某物業(yè)公司與王某物業(yè)服務合同糾紛調(diào)解案——已簽訂物業(yè)服務合同無故拖延拒繳物業(yè)費

??報送單位：棗莊市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會

??調(diào)解員：亓偉

??關(guān)鍵詞：拖欠物業(yè)費 未居住 調(diào)解

??一、基本案情

??王某為某小區(qū)業(yè)主，其購買案涉房屋多年但未裝修入住，王某認為自己從未實際享受物業(yè)服務，不應當繳納物業(yè)費，因此一直沒有繳納物業(yè)費。2020年9月1日至2023年8月31日期間，王某累計拖欠物業(yè)費4974元。在此期間，物業(yè)公司多次聯(lián)系王某催繳所欠物業(yè)費，但王某始終以未居住為由，拒絕繳納物業(yè)費。經(jīng)多次溝通無果后，物業(yè)公司正式告知王某，若其仍不繳納拖欠的物業(yè)費，將起訴王某。面對物業(yè)公司的告知，王某態(tài)度堅決，雙方未能達成一致，遂訴至法院。法院委托棗莊市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會調(diào)解此案。

??二、案件焦點及難點

??（一）案件焦點

??本案屬于已簽訂物業(yè)服務合同但業(yè)主無故拒繳物業(yè)費的典型案例，爭議焦點為王某未實際居住房屋是否仍需繳納物業(yè)費。王某認為，其未實際居住，未享受物業(yè)提供的任何服務，因此不應繳納物業(yè)費；物業(yè)公司則認為，物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定提供服務，王某作為業(yè)主應當按約定繳納物業(yè)服務費。

??（二）案件難點

??1.在物業(yè)費催繳過程中，物業(yè)公司未能采取有效溝通策略與王某進行深入交流，致使雙方矛盾長達幾年都未能解決。

??2.王某沒有繳費意愿。王某對物業(yè)費繳納政策缺乏必要的了解，對物業(yè)公司的解釋不認可，且因自身確未實際居住，難以切身體驗到物業(yè)公司提供的相關(guān)物業(yè)服務，繳納物業(yè)費的意愿自然不強。

??三、調(diào)解要點

??（一）案件受理

??調(diào)解員在受理本案后，依法查閱了物業(yè)公司與當事人提供的相關(guān)資料，確定了案件的核心事實和雙方爭議焦點。

??（二）溝通聯(lián)系

??調(diào)解員首先與物業(yè)公司取得聯(lián)系，表明自己身份及訴前調(diào)解的目的。在溝通中詳細詢問了物業(yè)公司處理王某物業(yè)費問題的具體過程，全面了解物業(yè)公司的訴求和案件背景情況。物業(yè)公司明確表示，希望王某按照合同約定的收費標準，足額補繳所拖欠物業(yè)費。隨后，調(diào)解員聯(lián)系王某，闡明身份并了解其對物業(yè)費的態(tài)度與背景情況。王某始終認為房屋未居住，自己未享受到任何物業(yè)服務，所以不應繳費。同時調(diào)解員獲取了王某父親的聯(lián)系方式，以期更全面地了解并解決問題。

??（三）調(diào)解思路

??調(diào)解員綜合雙方的陳述內(nèi)容、提供的證據(jù)以及溝通情況，對案件進行了深入分析。認為物業(yè)公司與王某之間的糾紛源自溝通渠道不暢、信息不對稱，以及王某對物業(yè)服務和物業(yè)費繳費政策存在理解偏差。基于此，調(diào)解員秉持公平、公正的原則，打算通過傾聽、共情、普及法律、說服引導等調(diào)解策略來緩和雙方對立情緒，最終促成雙方達成調(diào)解協(xié)議。

??（四）調(diào)解過程

??在此過程中，調(diào)解員先后組織了四次調(diào)解。首次調(diào)解時，調(diào)解員與王某父親溝通，解釋物業(yè)服務的公共屬性及其對房屋保值的作用，爭取其理解和支持。三天后，再次聯(lián)系王某本人，雖其態(tài)度有所松動，但仍對物業(yè)費繳納金額提出異議，希望能夠獲得進一步的折扣優(yōu)惠。調(diào)解員依據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定，向王某進行詳細的法律解釋，并指出折扣的做法會破壞收費秩序，損害其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益。建議王某從理性角度出發(fā)，重新審視自己的繳費義務。在第二次調(diào)解次日，調(diào)解員再次聯(lián)系王某，著重強調(diào)按時繳納物業(yè)費的重要性，同時考慮到王某可能存在的經(jīng)濟壓力問題，調(diào)解員建議雙方協(xié)商分期付款。王某對這一建議表示同意。隨后，調(diào)解員通知物業(yè)公司以和緩態(tài)度與王某進行協(xié)商，未果。最后一次調(diào)解中調(diào)解員向物業(yè)公司了解未達成一致的原因，并推測王某可能有沉沒成本心理，遂建議物業(yè)公司通過王某父親從中協(xié)調(diào)溝通，借助親情的力量消除王某顧慮。最終，在王某父親的積極協(xié)助下，王某同意繳納所拖欠的物業(yè)費。

??四、調(diào)解結(jié)果

??案件經(jīng)棗莊市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會組織調(diào)解，各方當事人達成調(diào)解協(xié)議：王某于 3 日內(nèi)向物業(yè)公司補繳拖欠的 4974 元物業(yè)費；物業(yè)公司主動放棄關(guān)于違約金的主張。

??五、工作體會

??物業(yè)糾紛欠費問題具有一定典型性和常見性，就本案而言，屬于典型的業(yè)主因未實際入住房屋而無故拖欠物業(yè)費的類型。在糾紛化解中，有以下兩個層次的體會：

??（一）物業(yè)公司在糾紛自力救濟中要注重溝通方法和工作方式物業(yè)方要加強一線工作人員的溝通能力，做到溫和而堅定，也要表達物業(yè)服務的繁雜與堅持，讓業(yè)主方能理解物業(yè)的付出，尊重物業(yè)的工作，通過溝通交流讓業(yè)主了解物業(yè)工作的具體內(nèi)容和成效。同時，要讓業(yè)主明白，物業(yè)費的支出具有公共屬性，主要用于公共設施和設備的維護、保養(yǎng)和運行，對于業(yè)主不動產(chǎn)的增值保值起到了關(guān)鍵性的保障作用。

??（二）調(diào)解員要善于運用調(diào)解技巧高效化解糾紛

??1.明確法律責任與合同義務在調(diào)解過程中，首先要明確業(yè)主的法律責任和合同義務。這包括：（1）引用法律法規(guī)：向業(yè)主詳細解釋《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，闡明“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，既享有權(quán)利，也承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務”。無論業(yè)主是否實際居住房屋，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相應的服務，業(yè)主就負有支付物業(yè)費的義務。（2）判例示范：引用法院判決案例，說明拒繳物業(yè)費的法律后果。

??2.開展雙向溝通，緩解對立情緒

??進行充分的溝通是調(diào)解的關(guān)鍵：（1）傾聽與共情：傾聽業(yè)主的意見和困難，表達理解和共情，減少業(yè)主的抵觸情緒。（2）教育引導：通過列舉實際發(fā)生的公共物業(yè)服務的案例，向業(yè)主講解物業(yè)服務對小區(qū)整體環(huán)境和房產(chǎn)價值的保障作用，破除業(yè)主的誤區(qū)和心理障礙。

??3.提供便利措施，解決實際困難

??針對業(yè)主因事務繁忙或身處外地等原因?qū)е碌耐涎永U費問題，應提供靈活的解決方案：（1）在線繳費：推廣與支持線上繳費平臺，為業(yè)主提供便捷的繳費途徑。（2）委托代繳：建議業(yè)主通過委托家人或朋友代為繳費，確保履約。（3）分期付款：與物業(yè)公司協(xié)商，提供分期付款等方式，為有經(jīng)濟困難的業(yè)主減輕一次性繳費壓力。

??4.典型情形具體調(diào)解措施

??（1）針對未居住情形繳費質(zhì)疑。在處理業(yè)主因未居住房屋而不愿繳費的問題時，著重強調(diào)物業(yè)服務的公共性和必要性，如通過物業(yè)安保、維護設施等間接提升房產(chǎn)價值，同時，引用法院對此情形的判決案例，讓業(yè)主了解法律的明確規(guī)定和司法實踐的處理方式，消除業(yè)主的疑慮。

??（2）處理從眾拒繳心理。引導業(yè)主擺脫從眾心態(tài)，強調(diào)業(yè)主個人合同義務和責任，并鼓勵業(yè)主主動繳費維護小區(qū)秩序。

??（3）緩解事務繁忙與異地拖延的影響。提供多種繳費渠道及靈活的支付安排，減少因業(yè)主事務繁忙或在外地無法及時繳費的影響。

??（4）化解以經(jīng)濟困難為理由的拖延。在調(diào)解中理解并協(xié)助解決業(yè)主實際經(jīng)濟困難，如提供分期付款或與相關(guān)社區(qū)組織協(xié)商短期援助。通過一系列系統(tǒng)化、流程化的調(diào)解措施，可以更好地解決無故拒繳物業(yè)費的問題，維護物業(yè)公司的合法權(quán)益，并促43進業(yè)主履約，確保社區(qū)環(huán)境和諧穩(wěn)定。

??六、解紛依據(jù)

??（一）《中華人民共和國民法典》第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

??（二）《中華人民共和國民法典》第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

??（三）《物業(yè)管理條例》第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

??（四）《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條 業(yè)主應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的，從其約定。

??（五）《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條 普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取