??2025年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻調(diào)整。一方面，租金持續(xù)下行、供需矛盾突出、市場(chǎng)亂象頻發(fā)，亟需制度規(guī)范；另一方面，城市化進(jìn)程仍在推進(jìn)，新市民、青年人住房需求剛性存在，保障性租賃住房加速入市，行業(yè)正從“野蠻生長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型。在此背景下，國(guó)務(wù)院于2025年7月21日公布《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），自9月15日起施行。這部我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，不僅精準(zhǔn)回應(yīng)了市場(chǎng)痛點(diǎn)，更為租賃市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、高效發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，其出臺(tái)恰逢其時(shí)。

??一、2025年住房租賃市場(chǎng)：困境與轉(zhuǎn)型的十字路口

??2025年的住房租賃市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“需求承壓、供給過(guò)剩、租金下行、結(jié)構(gòu)分化”的復(fù)雜態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%，6月租金同比跌幅達(dá)3.71%，其中北京、上海等一線城市核心區(qū)域租金降幅超10%，部分非核心區(qū)域甚至達(dá)15%①。租金下行的背后，是供需關(guān)系的深刻變化：一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)整、就業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致租房需求收縮，大量租客因收入預(yù)期不穩(wěn)定選擇退租或合租；另一方面，保障性租賃住房集中入市，2025年全國(guó)計(jì)劃新增200萬(wàn)套，疊加存量商品房“由售轉(zhuǎn)租”，市場(chǎng)供給持續(xù)維持高位。

??市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾更為突出。當(dāng)前我國(guó)租房人口規(guī)模已近4000萬(wàn)，其中35歲以上租客占比達(dá)35%，主流置業(yè)人群回流租房市場(chǎng)，帶來(lái)改善型居住需求——超四成租客愿為“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”增加預(yù)算，近20%可接受租房10年以上②。然而，現(xiàn)有供給中90%以上房源由個(gè)人出租，超50%房齡超10年，難以滿足品質(zhì)需求。與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)化房源占比不足5%，且集中式長(zhǎng)租公寓租客續(xù)簽率僅29%，反映出專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化供給的嚴(yán)重缺位。

??市場(chǎng)亂象進(jìn)一步加劇波動(dòng)。虛假房源、“長(zhǎng)收短付”、押金克扣、暴力騰退等問(wèn)題頻發(fā)，北京某房東將西城區(qū)房源租金從9000元/月降至6000元仍難出租，而租客卻因信息不對(duì)稱(chēng)屢遭“照騙房”。傳統(tǒng)中介與新興平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但合作機(jī)制缺失，智能化租賃平臺(tái)滲透率雖提升至75%，但數(shù)據(jù)造假、服務(wù)斷層等問(wèn)題仍存。這些矛盾表明，住房租賃市場(chǎng)亟需頂層設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)范秩序、平衡供需、保障權(quán)益。

??二、《條例》出臺(tái)：以制度創(chuàng)新破解市場(chǎng)困局

??司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)指出，《條例》的制定旨在“聚焦住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題，著力增強(qiáng)制度的針對(duì)性和實(shí)效性”。面對(duì)2025年市場(chǎng)的復(fù)雜態(tài)勢(shì)，《條例》從供給、需求、監(jiān)管三端協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建起“規(guī)范主體行為—保障承租人權(quán)益—強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管”的完整制度框架，為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供了法治基石。

??（一）多渠道增加供給：從“存量盤(pán)活”到“機(jī)構(gòu)培育”

??針對(duì)供給結(jié)構(gòu)失衡，《條例》創(chuàng)新性地將“盤(pán)活存量”與“培育機(jī)構(gòu)”相結(jié)合。一方面，明確“國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃”，通過(guò)非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等方式消化存量。另一方面，旗幟鮮明提出“培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)”，要求企業(yè)具備“與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力”，并對(duì)房源信息真實(shí)性、資金監(jiān)管、檔案建立等作出剛性規(guī)定。這一“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，既緩解了短期供給壓力，又為長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

?（二）規(guī)范主體行為：從“野蠻生長(zhǎng)”到“合規(guī)經(jīng)營(yíng)”

??針對(duì)租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的亂象，《條例》實(shí)施全流程監(jiān)管。對(duì)住房租賃企業(yè)，要求“發(fā)布真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房源信息”，禁止“虛假或誤導(dǎo)性信息”；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的，需“設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)并公示”，通過(guò)賬戶(hù)辦理資金收付，從源頭防范“長(zhǎng)收短付”風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)定“發(fā)布房源前需核對(duì)委托人身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源并編制住房狀況說(shuō)明書(shū)”，并“對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)”。此外，《條例》創(chuàng)新性地將“自然人轉(zhuǎn)租規(guī)模達(dá)標(biāo)者”納入企業(yè)監(jiān)管范疇，堵住了“二房東”監(jiān)管漏洞。這些措施直擊行業(yè)痛點(diǎn)，為房屋租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和規(guī)范發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

??（三）保障承租人權(quán)益：從“權(quán)益懸空”到“制度兜底”

??《條例》以“居住權(quán)保障”為核心，構(gòu)建起承租人權(quán)益保護(hù)體系。在居住安全方面，明確“廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間不得單獨(dú)出租”，租賃住房需符合建筑、消防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。在合同權(quán)益方面，規(guī)定“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)實(shí)名簽訂合同并備案”，押金需“約定數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形”，“無(wú)正當(dāng)理由不得扣減”。在租賃關(guān)系穩(wěn)定方面，禁止出租人“采取暴力、威脅等非法方式迫使承租人騰退”，解除合同需“為承租人留出合理騰退時(shí)間”。北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱評(píng)價(jià)，這些規(guī)定“凸顯民生底色，為承租人提供了從居住安全到合同穩(wěn)定的全鏈條保障”③。

??三、監(jiān)管體系科學(xué)化：從“分散治理”到“系統(tǒng)協(xié)同”

??《條例》的另一大突破，在于構(gòu)建了“法治化、規(guī)范化、智能化”的現(xiàn)代監(jiān)管體系，為市場(chǎng)高效發(fā)展提供制度保障。正如司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人所言，《條例》“準(zhǔn)確把握立法定位，著重明確行政管理措施，處理好與民事法律制度的關(guān)系”，實(shí)現(xiàn)了監(jiān)管從“運(yùn)動(dòng)式整治”向“常態(tài)化治理”的跨越。

??（一）建立租金監(jiān)測(cè)機(jī)制：市場(chǎng)調(diào)控有了“數(shù)據(jù)錨”

??《條例》第二十九條明確“設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布不同區(qū)域、不同類(lèi)型住房的租金水平信息”。這一機(jī)制填補(bǔ)了全國(guó)性租金監(jiān)管空白，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，其“為遏制哄抬租金、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期提供了制度保障”，有助于重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的租賃治理新格局。2025年上半年50城租金收入比降至16.4%，較2024年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示監(jiān)測(cè)機(jī)制已發(fā)揮穩(wěn)預(yù)期作用④。

??（二）創(chuàng)新“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”：協(xié)同治理提效能

??《條例》首次將“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”作為雙輪驅(qū)動(dòng)機(jī)制，要求政府“通過(guò)信用分級(jí)、分類(lèi)監(jiān)管對(duì)企業(yè)與從業(yè)人員實(shí)施全過(guò)程管理”，同時(shí)“行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)自律體系建設(shè)”。在深圳、上海等試點(diǎn)城市，租賃企業(yè)信用等級(jí)與項(xiàng)目融資、稅收優(yōu)惠直接掛鉤，違規(guī)企業(yè)將受限參與保租房建設(shè)。這種“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)自治”模式，既降低了行政成本，又提升了監(jiān)管精度。

??（三）強(qiáng)化跨部門(mén)協(xié)同：執(zhí)法依據(jù)有了“明確標(biāo)尺”

??《條例》明確國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)籌全國(guó)監(jiān)管，地方房產(chǎn)管理部門(mén)牽頭實(shí)施，市場(chǎng)監(jiān)督、公安等部門(mén)協(xié)同配合，形成“縱向到底、橫向到邊”的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，要求“制定并公布住房租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本”，建立“住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”實(shí)現(xiàn)信息共享。這些規(guī)定為執(zhí)法提供了明確依據(jù)。

??四、時(shí)代意義：制度架構(gòu)是最好的爭(zhēng)端預(yù)防---邁向租購(gòu)并舉的住房新制度

??《住房租賃條例》的出臺(tái)，不僅是對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)問(wèn)題的回應(yīng)，更是構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房制度的關(guān)鍵一步。常鵬翱教授指出，作為我國(guó)第一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》“在民法典基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，為租購(gòu)?fù)瑱?quán)提供了法治支撐”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，《條例》將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)從“附屬品”向“獨(dú)立市場(chǎng)”轉(zhuǎn)型。

??在2025年這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《條例》的出臺(tái)恰逢其時(shí)。它既為租金下行期的市場(chǎng)注入了“穩(wěn)定器”，也為租房市場(chǎng)規(guī)范過(guò)程中提前風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備了“預(yù)防針”，又為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展鋪設(shè)了“軌道”。隨著后續(xù)配套政策的落地，住房租賃市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)“供需平衡、主體規(guī)范、權(quán)益保障、監(jiān)管高效”的新格局，為新市民、青年人實(shí)現(xiàn)“住有所居”提供堅(jiān)實(shí)支撐，也為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

??作者：預(yù)澤立  國(guó)際商事?tīng)?zhēng)端預(yù)防與解決組織

??國(guó)際商事?tīng)?zhēng)端預(yù)防與解決組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“爭(zhēng)端解決組織”）成立于2020年10月15日，是在中國(guó)貿(mào)促會(huì)倡議支持推動(dòng)下，由中國(guó)國(guó)際商會(huì)聯(lián)合有關(guān)國(guó)家商協(xié)會(huì)、法律服務(wù)機(jī)構(gòu)、高校智庫(kù)等共同發(fā)起設(shè)立的非政府間國(guó)際組織。爭(zhēng)端解決組織致力于推廣預(yù)防和調(diào)解、仲裁等融合發(fā)展，為來(lái)自世界各地的當(dāng)事人提供便捷、獨(dú)立、高效和可靠的爭(zhēng)端預(yù)防和解決服務(wù)，為全球經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。