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??新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

??◎  文/俞倩倩

??9月恰逢“金九”營(yíng)銷旺季，新房供求迎來(lái)穩(wěn)步放量，但項(xiàng)目去化率環(huán)比小幅微降，同比持增，延續(xù)高位波動(dòng)。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？“銀十”預(yù)期成色幾何？

??01 9月30城推盤放量下去化率小幅回落至39%，仍處年內(nèi)高位

??9月市場(chǎng)熱度高位持穩(wěn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市9月平均開盤去化率為39%，環(huán)比微降3pcts，同比上升10pcts。

??分城市來(lái)看，僅長(zhǎng)春、東莞、珠海等3城無(wú)項(xiàng)目開盤或加推。去化率超6成城市為北京、成都、廈門、長(zhǎng)沙和杭州，除了北京、杭州、成都為短期熱度較高城市之外，廈門、長(zhǎng)沙主要得益于網(wǎng)紅盤集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。以廈門為例，同安區(qū)的中海環(huán)東雲(yún)起項(xiàng)目9月末推出了152套房源，去化率高達(dá)87%。長(zhǎng)沙如是，岳麓區(qū)嘉信洋湖錦璽項(xiàng)目9月20日推盤去化率同樣高達(dá)8成以上。

??而從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比漲跌參半，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率小幅回落，仍處4成以上高位波動(dòng)；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，本月去化率延續(xù)增勢(shì)；三是南京、昆明、濟(jì)南等9月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

??02 穗蓉渝寧鄭等部分新規(guī)/四代宅項(xiàng)目去化居前，項(xiàng)目間持續(xù)分化

??目前來(lái)看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。以武漢為例，9月全市共計(jì)18次推盤，共計(jì)推出2746套，首日去化率為39%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤17次，推盤套數(shù)占比98%，首日去化率40%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤1次，推盤套數(shù)占比2%，首日去化率僅為5%。

??下表我們羅列了部分9月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目?？梢钥闯觯瑥V州、成都、重慶、南京、鄭州等城市均有四代宅/新規(guī)項(xiàng)目熱銷。典型代表為長(zhǎng)沙嘉信洋湖錦璽項(xiàng)目，作為新規(guī)時(shí)代下的標(biāo)桿項(xiàng)目，憑借最高120%的得房率火爆出圈，3天認(rèn)籌721組，客房比2.18:1，搖號(hào)開盤去化176套，去化率高達(dá)50%。

??不過(guò)值得關(guān)注的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷，以武漢、成都為例，除了去化率高達(dá)8成以上的熱銷項(xiàng)目外，不乏滯銷產(chǎn)品，譬如成都近郊區(qū)怡湖春曉項(xiàng)目，因開盤價(jià)格超2萬(wàn)元/平在板塊內(nèi)不具備優(yōu)勢(shì)，清水價(jià)格接近板塊精裝價(jià)格，開盤去化率僅為45%。再如武漢武昌源著項(xiàng)目，9月2日推售50套，去化率不足3成。

??03 滬杭標(biāo)桿豪宅去化居前，杭州7萬(wàn)元+/頂豪入市“越漲越買”

??上海、杭州、嘉興等標(biāo)桿豪宅入市使得整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，杭州兩標(biāo)桿豪宅安琪兒大家、華潤(rùn)項(xiàng)目入市呈現(xiàn)出“越漲越買”特征。下表我們羅列了9-10月三城熱銷豪宅項(xiàng)目基本情況。

??具體來(lái)看，上海頂  級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目金陵華庭位于黃浦區(qū)核心地段，早在今年3月，項(xiàng)目一期158套房源就曾以“3小時(shí)售罄，攬金92.34億元”成績(jī)震撼市場(chǎng)，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。究其熱銷原因，項(xiàng)目區(qū)位核心，配套健全，產(chǎn)品質(zhì)佳：一方面作為嘉里建設(shè)在滬最大規(guī)模綜合體，金陵?yáng)|路片區(qū)總體量約67萬(wàn)平，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目最大特色在于依托歷史風(fēng)貌推進(jìn)整體開發(fā)，其中騎樓風(fēng)貌商業(yè)街區(qū)規(guī)模超12萬(wàn)平，相當(dāng)于兩個(gè)“新天地”體量。另一方面硬件配置上，項(xiàng)目獲得WELL+LEED雙預(yù)認(rèn)證，配置八大人居系統(tǒng)，包括大金U+空調(diào)、漢斯希爾凈水系統(tǒng)、旭格三玻兩腔+外層夾膠玻璃等；在空間設(shè)計(jì)動(dòng)線上，采用四梯兩戶分層動(dòng)線，配有13-14平專屬電梯廳實(shí)現(xiàn)動(dòng)線分離，保證居住私密性。此外，項(xiàng)目還規(guī)劃了建筑面積約2000平方米的南北獨(dú)棟雙會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、健身空間、私宴廳等多元功能，并通過(guò)24小時(shí)管家服務(wù)等定制化禮遇，構(gòu)建了完整的服務(wù)體系。

??杭州大家詠印明廬和華潤(rùn)元起觀潮兩個(gè)標(biāo)桿豪宅均在9月相繼入市，繼錦上萬(wàn)象府后再漲1-1.3萬(wàn)元/平，較限價(jià)漲幅約5成。

??嘉興綠城玫瑰園項(xiàng)目，項(xiàng)目地處姚家蕩片區(qū)，定位高層+法式聯(lián)排，地段加持+產(chǎn)品稀缺，拿地到首開僅5個(gè)半月，排屋備案均價(jià)32055元/平，儲(chǔ)藏室均價(jià)15800元/平，10月首開，開盤當(dāng)天去化率便達(dá)到79.4%，總銷售額為3.9億元。

??04 鎬蘇鄭榕等部分樓盤加速“以價(jià)換量”，特價(jià)房等助力去庫(kù)存

??而對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??譬如西安部分項(xiàng)目去化依賴降價(jià)銷售策略，典型代表為信達(dá)鳳熙雲(yún)著項(xiàng)目，因項(xiàng)目地處經(jīng)開區(qū)核心地段，加之低價(jià)策略1.26-1.36萬(wàn)元/平，10個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，開盤當(dāng)天開發(fā)商公示保價(jià)協(xié)議+選房的客戶送產(chǎn)權(quán)車位+封包陽(yáng)臺(tái)等強(qiáng)營(yíng)銷策略，9月加推后去化178套，位列月度項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)TOP1。再如保利云谷和著項(xiàng)目，9月推出一期20套特價(jià)房（最高14個(gè)點(diǎn)），同時(shí)貝殼點(diǎn)位增加1個(gè)點(diǎn)至4.5，刺激項(xiàng)目月度認(rèn)購(gòu)47套。

??蘇州9月銷量TOP10中超半數(shù)項(xiàng)目因高性價(jià)比或以價(jià)換量入榜，以城市外圍板塊項(xiàng)目為主，荷岸曉風(fēng)花園除價(jià)格優(yōu)勢(shì)外還有地段和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)；海棠喜舍因9月開盤高性價(jià)比+高傭金機(jī)制入榜。

??鄭州9月三代住宅特價(jià)再度加碼，月供補(bǔ)貼、提傭、送裝修齊上陣，如如：華發(fā)峰景灣特價(jià)10500元/平?jīng)_進(jìn)銷量前五，9月單月銷量達(dá)57套。

??福州9月兩項(xiàng)目“以價(jià)換量”效果顯著：陽(yáng)光城象嶼登云湖洋房目前在售價(jià)格13888萬(wàn)/平，延續(xù)8月價(jià)格，項(xiàng)目整體社區(qū)配套優(yōu)，環(huán)境好，客戶認(rèn)可度高；鵬湃國(guó)公館本月1—8F價(jià)格下降2000元/平，且社區(qū)園林規(guī)劃較好，認(rèn)購(gòu)上漲顯著。

??預(yù)判10月，我們認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，因其購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，市場(chǎng)熱度變化與新盤供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預(yù)期整體去化率基本處于不足3成的低位徘徊。值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場(chǎng)亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。