??政策要點

??2020年12月31日，中國人民銀行等發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

??2021年1月4日

??研究院快評

??此次政策被認為是房貸領域的“三道紅線”制度，對于后續(xù)房貸尤其是個人按揭貸款等都有較為明顯的影響，是商業(yè)銀行、開發(fā)商、中介機構以及購房者等所需要積極關注的內容。

??1、貸款集中度管理

??此次政策明確，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。從此類規(guī)定可以看出，房貸集中度重點監(jiān)測全口徑的貸款以及個人房貸。類似房貸的發(fā)放額度有約束，不能超過央行制定的占比上限。受此影響，后續(xù)銀行自身需要定期檢查貸款數(shù)據(jù)尤其是個人按揭貸款數(shù)據(jù)，相關開發(fā)商和中介機構等也需要密切了解銀行的貸款方向，防范后續(xù)集中度管理中貸款撥付不及時的問題。

??2、設定上限浮動空間

??此次政策明確，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監(jiān)會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內地方法人銀行業(yè)金融機構的具體情況和系統(tǒng)性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區(qū)內適用于相應檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。這里的規(guī)定有兩個含義。第一、第一檔和第二檔沒有浮動的概念，換句話說，大中型銀行信貸政策以收緊為方向，而小型銀行根據(jù)實際情況決定。若是考慮到后續(xù)房地產(chǎn)市場的變化，在一些新興的房地產(chǎn)市場中，部分小型銀行或仍有機會適當提高占比上限，但絕大多數(shù)銀行或以收緊為主。第二、對于此類浮動的概念，央行明確要考慮經(jīng)濟金融狀況、銀行情況和系統(tǒng)性金融風險等情況。所以后續(xù)如果房價炒作過多，那么上限只會下調，而沒有上調的可能。

??3、設定業(yè)務過渡期

??此次政策明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別設置。這一點是政策最值得研究的內容。按照此類規(guī)定，最近兩年部分銀行會進行房貸規(guī)模的調整，所以這是部分房企所需要關注的內容。如果銀行本身有意進行壓縮，那么和銀行的業(yè)務合作就需要謹慎，防范合作后貸款工作受阻或者說不達預期。而對于個人購房者來說，基本上問題不大，只需要按照政策的流程辦理貸款即可。另外也需要注意的是，貸款集中度其實是核查合規(guī)的房地產(chǎn)貸款，而后續(xù)一些消費貸款方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費貸來變相發(fā)放房貸。