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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]城市更新：向“優(yōu)化城市空間結構”與“系統(tǒng)治理”的提升

??2025年政府工作報告首次將城市更新置于新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域協(xié)調發(fā)展的戰(zhàn)略框架下，明確提出 “打造宜居、韌性、智慧城市” 目標，這意味著城市更新不僅僅是單純的“物理空間改造”，而必須升級為城市空間結構的優(yōu)化，并以“城市系統(tǒng)治理”為關鍵抓手。本文結合政策文本與實施路徑，解析城市更新領域三大轉型信號。

??今年兩會政府工作報告提出：出臺實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃,扎實推進城市更新,常住人口城鎮(zhèn)化率提高到67%。并且在推進新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調發(fā)展,進一步優(yōu)化發(fā)展空間格局這一章節(jié)提到：持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā),加快健全城市防洪排澇體系,加強燃氣、給排水、熱力、地下管廊等建設和協(xié)同管理。發(fā)展數(shù)字化、智能化基礎設施,完善無障礙適老化配套設施,提升社區(qū)綜合服務功能,打造宜居、韌性、智慧城市。

??戰(zhàn)略轉型

??從“單點突破”到“全域統(tǒng)籌”

??從這次兩會報告的亮點來看，對于城市更新主要有三個維度的提法。一是空間維度上，提出 “統(tǒng)籌低效用地再開發(fā)”“健全主體功能區(qū)制度”，首次將城市更新與國土空間規(guī)劃體系深度綁定；二是功能維度上，強調 “完善社區(qū)綜合服務功能”“發(fā)展數(shù)字化基礎設施”，推動更新項目與民生服務、新基建融合；三是治理維度上，要求 “加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道服務管理力量”，將基層治理能力提升納入更新范疇。

??兩會報告著重抓住當前城市更新面臨的三重矛盾：土地財政依賴與可持續(xù)融資的矛盾、存量空間活化與產業(yè)升級的矛盾、短期項目收益與長期運營的矛盾。此次政策突破傳統(tǒng)“項目制”思維，轉向“全域—全要素—全周期”的系統(tǒng)治理邏輯。比如在空間重構上，通過低效用地再開發(fā)實現(xiàn)“職住平衡”，像將工業(yè)用地轉為保障性租賃住房用地；功能重置方面，要求更新項目必須配套養(yǎng)老、托幼等公共服務設施，倒逼“15 分鐘生活圈”落地；機制重建上，專項債、特別國債等工具首次明確支持“收購存量商品房”，探索“以購代建”化解房地產庫存。
當然，政策要求“堅決防止低效無效投資”，但地方在專項債考核壓力下，可能將資金盲目投向“短平快”項目，比如立面改造，而忽視產業(yè)培育與長效運營。

??價值升維

??從“單一改造”到“韌性筑基”

??城市更新正在從單一改造過渡到系統(tǒng)安全觀的價值邏輯，從“硬件提質”到“韌性筑基”的迭代升級，“韌性筑基”標志著城市更新從傳統(tǒng)的“修路蓋樓”轉向系統(tǒng)性風險防控，其核心是通過多維能力建設，實現(xiàn)城市在安全、低碳、數(shù)字等領域的可持續(xù)發(fā)展。