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??海南即將再次掀起一場大規(guī)模的閑置土地清理風暴，海口開了“第一槍”。

??3月17日，?？谑凶匀毁Y源規(guī)劃局在其官方網站發(fā)布 《海口市有償收回閑置土地實施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”），向社會公開征求意見。該征求意見稿明確了?？谑杏袃斒栈亻e置土地的適用范圍、補償原則、責任認定及補償標準等。據中國房地產報記者梳理，造成土地閑置的責任認定大致包括政府原因、非政府原因，以及政府與土地使用權人均有原因。鑒于不同土地閑置原因，政府有償收回的補償標準也不盡相同，最高補償標準按市場評估價等值補償，最低則為市場評估價的35%進行補償。

??實際上，早在2005年?？谑芯统雠_了《海口市處置閑置土地若干規(guī)定》。海南最近一次大規(guī)模清理閑置土地在2014年下半年，截至2018年1月份，該省共清理處置閑置土地14.5萬畝。據海南最近的一份閑置土地清單顯示，閑置土地共計1100余宗，總面積88950余畝，有統(tǒng)計顯示，該閑置土地面積相當于海南近6年土地出讓面積總和。

??今年是海南自由貿易港建設開局之年，與土地相關聯(lián)的新政相繼出臺。有行業(yè)人士認為，海南現(xiàn)在土地的難點是在生態(tài)保護紅線下如何騰挪空間，最大限度地提升土地利用效益，保障省重點基礎設施和重點園區(qū)產業(yè)項目用地，加快推進海南自貿區(qū)（港）建設。作為省會城市?？跀M率先出臺《有償收回閑置土地實施辦法》，將對全省清理處置閑置土地起到參照范本。

??三種情形之一可有償收回

??“依法確定政府原因和非政府原因造成土地閑置的責任大小后，參考閑置土地的市場評估價格，按照協(xié)商一致、公平合理的原則進行補償?！焙？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局3月17日在其官方網站發(fā)布的征求意見稿，對該市閑置土地的成因、責任劃分及補償原則進行了詳盡載明。

??中國房地產報記者從上述征求意見稿獲悉，有償收回閑置土地的情形包括：因生態(tài)保護紅線劃定、海岸帶陸域200米范圍管控政策、“兩個暫?！闭叩仍驅е聼o法動工開發(fā)；因政府、政府部門調整土地用途、規(guī)劃條件造成土地閑置的，國有建設用地使用權人不同意按照調整后的土地用途、規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)；因一年內消除政府原因存在困難導致土地閑置。

??征求意見稿稱，具備上述三種情形之一的閑置土地，當?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃主管部門可以和用地使用權人進行協(xié)議，有償收回土地使用權。

??記者還了解到，征求意見稿對造成土地閑置的責任認定共有3個方面：政府原因、非政府原因，以及政府與土地使用權人雙方原因。無論是哪一方面原因造成土地閑置，只要是符合有償收回規(guī)定的閑置土地，均按照不同比例進行有償收回。

??征求意見稿內容也載明，對既存在政府原因又存在非政府原因的閑置土地，難以確定責任大小的，可認定政府原因和非政府原因造成土地閑置的同等責任。

??詳盡的補償標準

??中國房地產報記者了解到，對于國有建設用地使用權人普遍關注的補償標準問題，上述征求意見稿也予以明確載明，通過具有相應資質的評估機構進行評估，根據造成土地閑置的責任認定，采取相對應的補償標準進行貨幣補償，有償收回相關閑置土地。另外，也可以通過雙方協(xié)商方式，簽訂有償收回閑置土地協(xié)議。

??據了解，政府原因是造成土地閑置的單一原因，按土地市場評估價格補償。政府原因是造成土地閑置的主要原因，根據不同閑置時間確定補償金額：土地使用權人取得土地時間為五年以上的，按土地市場評估價格的55%補償；取得土地時間滿三年不滿五年的，按土地市場評估價格的60%補償；取得土地時間滿二年不滿三年的，按土地市場評估價格的70%補償。

??非政府原因是造成土地閑置的主要原因的，根據不同閑置時間確定補償金額。其補償標準為，使用權人取得土地使用權的時間為五年以上，按土地市場評估價格35%補償；取得土地使用權時間滿三年不滿五年，按土地市場評估價格40%補償；取得土地使用權時間滿二年不滿三年，按土地市場評估價格45%補償。

??另外，認定政府原因和非政府原因造成土地閑置的同等責任的，按土地市場評估價格50%予以補償。

??征求意見稿還規(guī)定，有償收回閑置土地的補償金額，不得低于土地使用權人取得土地的成本及相應利息的總額。根據市級財政可承受能力和年度財政預算等情況，通過貨幣補償?shù)确绞接枰杂袃斒栈亻e置土地。

??打響處置閑置土地“第一槍”

??中國房地產報記者注意到，就在該征求意見稿公布的前一天，海口市自然資源和規(guī)劃局官網也披露了一宗閑置土地調查通知書。該宗“商業(yè)服務業(yè)用地”位于海口市瓊山區(qū)，登記面積為3522.83平方米，土地使用權人為當?shù)匾患曳康禺a開發(fā)公司。該調查通知書稱，此宗地存在未動工開發(fā)建設情況，涉嫌構成閑置土地。

??記者查閱上述網站“信息公開”欄，這宗涉嫌閑置土地是今年以來公開披露的第一宗。有行業(yè)人士向記者表示，閑置土地調查通知書與征求意見稿“一前一后”，難免會讓外界認為當?shù)厍謇硖幹瞄e置土地“開始有動作”的聯(lián)想。

??“海南現(xiàn)在土地的難點是在生態(tài)保護紅線下，如何騰挪空間，最大限度提升土地利用效益。”一名不愿具名的房地產行業(yè)人士接受記者采訪稱，今年是海南自貿港建設開局之年，今年以來海南相繼出臺與土地相關聯(lián)的新政，在土地資源有限的情況下，政府騰挪空間，包括清理處置閑置土地，就是要保障省重點基礎設施和重點園區(qū)產業(yè)項目用地，加快推進海南自貿區(qū)（港）建設。

??上述人士認為，作為省會城市，?？诼氏葦M出臺上述“實施辦法”，就是打響今年海南清理處置閑置土地“第一槍”。據了解，目前海南梳理的閑置土地有1100余宗，面積合計近9萬畝，相當于海南近6年土地出讓面積總和。

??記者注意到，海南最近一次大規(guī)模清理處置閑置土地是在2014年前后。有媒體曾報道，海南在此5年內清理處置閑置土地多達14.5萬畝。土地閑置的成因復雜多樣，大部分供地時間為上個世紀90年代，部分是2000年以后取得土地使用權。

??據了解，海南此前對閑置土地的處置辦法，依據此前國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》，以及海南省政府出臺的《海南省閑置土地認定和處置規(guī)定》等規(guī)定進行相關處置，包括征繳土地閑置費、簽訂補充協(xié)議延長動工開發(fā)期限、土地置換、無償收回等多種方式。

??2018年12月，自然資源部辦公廳對《海南省國土資源廳關于請求給予閑置土地有償收回政策支持的請示》回函稱，國有建設用地使用權超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權，但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

??另外，屬于政府、政府有關部門的行為以及因不可抗力造成動工開發(fā)延遲，可以協(xié)議有償收回國有建設用地使用權。有償收回的補償金額應不低于土地使用權人取得土地的成本和合理直接損失等。