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??疫情三年，改變了很多，包括人們的生活方式、居住理念。

??低密度住宅、小區(qū)自然環(huán)境、戶(hù)型功能規(guī)劃等等，都成為購(gòu)房者重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。我們關(guān)注到一個(gè)小眾產(chǎn)品，別墅，在2020年疫情后成交量不斷上升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，以2020年1季度作為疫情前后臨界點(diǎn)，通過(guò)前后7個(gè)季度別墅成交均值變化來(lái)看，一線(xiàn)城市別墅季度成交均值較疫情前上漲了48.7%，漲幅接近五成。

??別墅成交量的上升，部分城市的庫(kù)存快速銷(xiāo)售，供求比回到1.2以下，尤其2020年4季度以來(lái)，別墅產(chǎn)品一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

??但是，別墅成交也沒(méi)能擺脫市場(chǎng)下行帶來(lái)的沖擊。

??2022年以來(lái)不同能級(jí)的城市別墅成交均有不同程度下降，尤其是二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，成交量甚至低于疫前水平。

??一、二線(xiàn)城市別墅成交規(guī)模占比過(guò)半

??所謂別墅，國(guó)土資源部曾定義指獨(dú)戶(hù)獨(dú)院，占地面積相當(dāng)大，容積率又低，一般地面上兩至三層樓的形式，又帶有地下層的存在。最常見(jiàn)的有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、合院別墅。

??近年來(lái)，為提高土地利用率，國(guó)家曾多次出臺(tái)規(guī)定限制別墅用地的審批，嚴(yán)格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門(mén)外，當(dāng)前主要“類(lèi)別墅”的低密高端住宅為主。

??從成交絕對(duì)值來(lái)看，二線(xiàn)城市別墅成交規(guī)模幾乎占了全國(guó)一半。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)重點(diǎn)195個(gè)城市別墅成交套數(shù)達(dá)到40287套，其中31個(gè)二線(xiàn)城市別墅成交套數(shù)達(dá)到了20875套，是一線(xiàn)城市的4.10倍，是三四線(xiàn)城市的1.46倍。

??值得注意的是，受市場(chǎng)下行壓力影響，2022年上半年別墅成交明顯縮減超四成，要知道2021年上半年，共成交了72186套別墅。

??整體來(lái)看，市場(chǎng)下行導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降，與此同時(shí)，在市場(chǎng)下行的情況下，別墅產(chǎn)品打造和推盤(pán)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此存在供應(yīng)量收縮導(dǎo)致成交量下行的現(xiàn)象。

??但若以2020年作為疫情開(kāi)端，2020年下半年別墅產(chǎn)品迎來(lái)高光時(shí)刻，成交套數(shù)達(dá)到81125套，同比增加12%，環(huán)比2020年上半年上漲51%。

??二、一線(xiàn)城市成交均值上漲超40%

??2020年疫情后人們對(duì)別墅產(chǎn)品的需求大增，2020年2、3季度別墅成交量得到較大的釋放，各能級(jí)城市幾乎都達(dá)到了歷史最高值。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市在2020年3季度迎來(lái)較大的增長(zhǎng)，成交量達(dá)到5925套，達(dá)到2018年以來(lái)成交最高值；二線(xiàn)城市2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位；三四線(xiàn)城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。

??為了更準(zhǔn)確的反映別墅產(chǎn)品成交漲跌情況，我們以2020年1季度前后7個(gè)季度均值來(lái)看別墅成交表現(xiàn)。根據(jù)此臨界點(diǎn)，將2018年2季度-2019年4季度定義為疫情前，2020年2季度-2021年4季度定義為為疫情后。

??結(jié)果很明顯，疫情前，一線(xiàn)城市季度成交均值為3389套，二線(xiàn)城市成交均值為18549套，三線(xiàn)城市則為13727套。再來(lái)看疫情后，一線(xiàn)城市季度成交均值達(dá)到5038套，二線(xiàn)城市季度成交均值為17529套，三線(xiàn)城市則為12863套。

??其中，一線(xiàn)城市疫情后較疫情前季度成交均值上漲48.7%，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市分別下降6.3%和5.5%。

??如果若剔除行業(yè)下行周期的影響，將疫情前后的定義時(shí)間范圍縮小到5個(gè)季度的周期，則所有能級(jí)的城市疫情后季度成交均值均較疫情前有所增長(zhǎng)，一線(xiàn)城市漲幅達(dá)到了43.3%，三四線(xiàn)城市漲幅達(dá)到4.7%，二線(xiàn)城市上漲3.4%。

??從四大一線(xiàn)城市2019年1月以來(lái)別墅成交月度表現(xiàn)來(lái)看，上海仍然是別墅成交的重要陣地，月度成交規(guī)模僅今年4月、5月靜態(tài)管控期間低于北京和廣州，2020年以來(lái)，月度成交套數(shù)連續(xù)多月高于北、廣、深成交之和。

??在6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，上海別墅產(chǎn)品成交驟然上升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月上海別墅共成交544套，至7月成交套數(shù)環(huán)比增126%至1232套，創(chuàng)下去年8月以來(lái)新高，成交套數(shù)是北京、廣州和深圳成交之和的3.4倍。

??受別墅成交上漲影響，部分城市庫(kù)存被消耗，各城市別墅的供求比發(fā)生了較大的變化，其中一線(xiàn)城市供求比變化最大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2020年四季度開(kāi)始，一線(xiàn)城市供求比一直低于1，2021年下半年別墅市場(chǎng)的供求比甚至在0.8以下，即便是市場(chǎng)下行壓力巨大的2022年，前兩個(gè)季度別墅產(chǎn)品的供求比也維持在1以下。

??實(shí)際上，一線(xiàn)城市的“限墅令”更為嚴(yán)格，高昂的土地成本對(duì)企業(yè)低容積率社區(qū)建造有了一定限制，因此在一線(xiàn)城市別墅類(lèi)產(chǎn)品往往較為稀缺，而疫情催生了較大的需求，導(dǎo)致市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

??三、一線(xiàn)城市別墅套均價(jià)是二三線(xiàn)城市的2.3倍

??一線(xiàn)城市別墅成交套均價(jià)遠(yuǎn)高于其他能級(jí)城市。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年二季度，四大一線(xiàn)城市別墅成交套均價(jià)為1058萬(wàn)/套，套均價(jià)達(dá)到2020年二季度以來(lái)新高。二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市別墅套均價(jià)差距不大，其中二線(xiàn)城市為457萬(wàn)/套，三四線(xiàn)城市為454萬(wàn)套。

??也就是說(shuō)，一線(xiàn)城市的套均價(jià)是其他能級(jí)城市的約2.3倍。

??值得注意的是，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市成交套均價(jià)之所以相差不大，主要在于別墅產(chǎn)品打造以及服務(wù)有一定的門(mén)檻，三四線(xiàn)城市在套均面積上普遍比二線(xiàn)城市高約10平方米，彌補(bǔ)了一定的價(jià)差。

??從價(jià)格變化來(lái)看，近幾年來(lái)各能級(jí)城市的加權(quán)別墅套均價(jià)一直在穩(wěn)步上升中，各能級(jí)城市加權(quán)套均價(jià)漲幅均在10%以上。

??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市由2018年的909萬(wàn)/套上升到2022年1049萬(wàn)/套，漲幅達(dá)到15%；二線(xiàn)城市由2018年411萬(wàn)/套上升到2022年的468萬(wàn)/套，漲幅達(dá)到13%；三四線(xiàn)城市由2018年347萬(wàn)/套上升到2022年的439萬(wàn)/套，漲幅在各能級(jí)城市中最高，達(dá)到了27%。

??疫情后，別墅產(chǎn)品成交大漲，而這背后的低密、健康、自然景觀更好、安全性更高等特質(zhì)，成為疫情后別墅住宅產(chǎn)品受到熱捧的核心要素。

??而疫情也讓別墅的投資屬性更加回歸自住，消費(fèi)者逐漸從有房住過(guò)渡至住好房，高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈。此外，基于資產(chǎn)增值、保值的需求，核心城市以別墅為典型的豪宅產(chǎn)品仍將是抵御通脹的重要渠道。

??2022年在整體市場(chǎng)仍在恢復(fù)階段，各能級(jí)城市的低密墅區(qū)產(chǎn)品受到較大的歡迎，供求關(guān)系低于1，甚至部分城市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這也意味著人們?cè)敢鉃榱烁兔?，更好服?wù)，更多功能空間的產(chǎn)品買(mǎi)單。