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??政策調(diào)整的兩個(gè)多月里，鄭州樓市發(fā)生了什么變化？

??剛需購房者張先生表示，“不敢碰期房，堅(jiān)決不能買?！?/p>

??8月初，鄭州市率先調(diào)整政策，成為全國首個(gè)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市；9月12日，鄭州市又發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》，全面取消了限購限售政策、下調(diào)首付款比例、加快“保交樓”進(jìn)度等多項(xiàng)政策，成為省會(huì)城市中政策放寬力度最大的城市之一。

??10月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅0.6%，同比跌幅1.3%；1~9月平均上年同期跌幅1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅0.5%，同比跌幅5.2%，1~9月平均上年同期跌幅5%。

??“從鄭州新房銷售價(jià)格指數(shù)來看，漲跌幅排名偏弱，說明市場(chǎng)沒有完全好起來，鄭州出臺(tái)一系列政策后，市場(chǎng)交易是曾出現(xiàn)一波好轉(zhuǎn)，但整體可持續(xù)性偏弱，有一定市場(chǎng)壓力，后續(xù)還需做好進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)的動(dòng)作，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??“目前，購房者整體觀望情緒依然濃厚，市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需要時(shí)間?！庇惺茉L人士亦表示。

??樓市分化

??“‘雙節(jié)期間’項(xiàng)目打了96折，成交42套，大概回款9000萬元。新政策刺激了部分改善型客戶需求，大面積146平方米的戶型去化速度較快。”鄭州金茂未來府項(xiàng)目銷售經(jīng)理郭家豪向記者表示，目前購買主力以改善型為主，剛需客戶受市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大。

??“‘國慶期間’平均每天來訪約40組，銷售近30套，成交金額大概3000萬元左右?！敝性A僑城項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)楊偉一向記者表示，新政發(fā)布以來，位于鄭州西四環(huán)的中原華僑城項(xiàng)目的來訪量和成交量都有明顯提升。

??據(jù)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，“國慶假期”（第40周）鄭州新房成交4693套，比第39周上升3067套，到第41、42周開始出現(xiàn)回落，分別成交2365套、2313套。二手房方面，第40周成交1770套，相比第38周、第39周成交量出現(xiàn)降低。

??鄭州市一位市場(chǎng)人士表示，從國慶假期成交量來看，鄭州樓市仍分化嚴(yán)重，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售不錯(cuò)，國企、央企的熱點(diǎn)區(qū)域的改善項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷。

??“政策發(fā)布后，對(duì)于鄭州樓市整體是有正向刺激作用的。不過對(duì)于主城區(qū)、品質(zhì)更好的項(xiàng)目來說，刺激力度會(huì)更大一些?！睏顐ヒ幌蛴浾弑硎?。

??二手房方面，“買得高賣得低”成了鄭州大部分賣房業(yè)主的現(xiàn)狀。

??盧女士近期在為置換房子的事情奔波著?！坝辛硕ズ螅瑑删邮乙呀?jīng)無法滿足家庭需求，就想換個(gè)大的，最近一直在考慮置換，但現(xiàn)在房子很難出手?！北R女士感嘆道。

??2018年，盧女士以115萬元買下了現(xiàn)在售賣的89平方米兩居室，當(dāng)時(shí)房貸利率為6.125%，月供4000元左右。

??買房之后，盧女士所在的小區(qū)同戶型的掛牌價(jià)卻一直在下調(diào)，“掛了大概1年時(shí)間，下調(diào)了3次價(jià)格，價(jià)格從130萬元到現(xiàn)在的110萬元，還送家具裝修，光這幾年的利息和裝修差不多賠進(jìn)去30多萬元，中介機(jī)構(gòu)還三番四次提醒我降價(jià)?！北R女士無奈的說。

??貝殼二手房顯示，盧女士所在的小區(qū)目前掛牌52套房源，均價(jià)為1.2萬元/平方米左右，與盧女士差不多面積的兩居室，有的掛牌價(jià)格低于1萬元/平方米，掛牌總價(jià)89萬元。

??雖然房貸利率下調(diào)了，但購置二套房的成本也在降低。隨著房地產(chǎn)政策不斷落地，鄭州二手房掛牌量也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

??在8月3日發(fā)布“鄭15條”當(dāng)天，諸葛找房官網(wǎng)顯示約有14.16萬套二手房在售，截至10月18日，鄭州掛牌的二手房源已增至16.6萬套，新上房源3311套。二手房均價(jià)環(huán)比下降0.69%，其中24小時(shí)降價(jià)房源1232套，24小時(shí)漲價(jià)房源僅55套。

??但新政策對(duì)盧女士來說基本沒什么作用，不管是賣房還是考慮置換三居二手房，新政策中提到的多子女家庭購房與購房契稅補(bǔ)貼，均是針對(duì)“購買新建商品住房”。

??此外，在購房者眼中，新政策的影響也有限，他們更在乎的是房?jī)r(jià)的漲跌。

??今年打算買婚房的“90后”購房者張先生已經(jīng)看房很久了，首付預(yù)算80萬元左右，計(jì)劃購買金水區(qū)或者東區(qū)。從年初看房到現(xiàn)在，某小區(qū)房?jī)r(jià)已從2萬元/平方米降到現(xiàn)在的1.8萬元/平方米。

??“各種政策發(fā)布后，我覺得差不多可以入手了，但身邊的幾個(gè)剛需朋友還在觀望中，總覺得房?jī)r(jià)可能還要降一降。我也開始糾結(jié)到底現(xiàn)在是不是合適的入手時(shí)機(jī)?！睆埾壬硎?。

??選擇再等等的剛需客戶并不少，鄭州一位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，“雖然有購房需求的人很多，但大多數(shù)都在觀望，帶看的客戶就算已經(jīng)看好小區(qū)和戶型還是會(huì)選擇觀望，觀望房?jī)r(jià)是否會(huì)再降些?！?/p>

??需要改善的購房者則需要“賣一買一”。

??需求端提振仍是關(guān)鍵

??實(shí)際上，除了各種政策補(bǔ)貼救市外，購房者的信心也急需修復(fù)，最主要的影響是停滯的樓盤。

??項(xiàng)目無法交付資金不能及時(shí)回籠，開發(fā)商不敢買地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，鄭州集中供地有五六宗土地流拍，或普遍以底價(jià)成交。

??“保交樓”成了提振需求端的關(guān)鍵。鄭州開始拼經(jīng)濟(jì)、保交樓，按照年初鄭州市印發(fā)的《鄭州市2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》，今年鄭州預(yù)期地區(qū)生產(chǎn)總值增速為7％，加快推進(jìn)147個(gè)保交樓項(xiàng)目進(jìn)度。

??10月18日，鄭州市與綠地集團(tuán)就“保交樓”等重點(diǎn)事宜達(dá)成共識(shí)。除此之外，在“保交樓”行動(dòng)中，河南省本土房企也在用實(shí)際行動(dòng)，做出積極響應(yīng)。

??10月16日，據(jù)克而瑞發(fā)布的河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2023年1~9月河南省房企交付面積前10企業(yè)中有7家為河南本土企業(yè)，其中建業(yè)集團(tuán)交付面積328.3萬平方米、正商集團(tuán)交付面積107.69萬平方米、正弘置業(yè)交付面積79.78萬平方米；另據(jù)2023年1~9月河南省提前交付項(xiàng)目來看，提前交付200天以上的項(xiàng)目有9個(gè)，其中，濟(jì)源市建業(yè)集團(tuán)的建業(yè)尊府項(xiàng)目提前交付1年零10天。

??市場(chǎng)在修復(fù)中期待著回暖。