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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）盡管疫情管控松綁，但受市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力不足，以及春節(jié)期間房企推盤(pán)積極性普遍不高等因素影響，1月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡，整體仍難挽頹勢(shì)。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，1月份重點(diǎn)30城成交同、環(huán)比均下降41%。供應(yīng)方面縮量顯著，以去庫(kù)存為主。土地市場(chǎng)方面，截至1月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)五成。成交總價(jià)為730億元，更是自2016年以來(lái)首度跌破千億元關(guān)口。

??百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售低迷，企業(yè)格局分化加劇

??具體到企業(yè)方面，1月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%。

??其中，有近7成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比降低。單月業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)28家，另有31家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

??值得注意的是，也有部分央、國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)民企，如保利、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、濱江、建發(fā)、越秀等企業(yè)，通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??業(yè)績(jī)的低迷，也導(dǎo)致銷(xiāo)售門(mén)檻降幅顯著。報(bào)告顯示，1月份百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達(dá)52.2%和45.1%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也降低45.7%至4.7億元。

??克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，短期內(nèi)市場(chǎng)的供求和成交不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖跡象，整體銷(xiāo)售將保持低位運(yùn)行。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央、國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

??品牌房企投資動(dòng)作幾乎“靜止”

??企業(yè)拿地方面，1月投資基本暫緩，僅綠城、華潤(rùn)、建發(fā)等企業(yè)有少量拿地。

??從拿地金額TOP100來(lái)看，城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家，拿地金額也占到50%。另外，拿地金額中有31%來(lái)自規(guī)模相對(duì)較小的本土民企。

??市場(chǎng)冷清與缺乏供應(yīng)等因素疊加，導(dǎo)致一月投資不振，品牌房企投資表現(xiàn)幾乎“靜止”。一方面體現(xiàn)在門(mén)檻值上，一月末新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為4.4億元、0.9億元和5.3萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)五成。

??另一方面，體現(xiàn)在投資百?gòu)?qiáng)總量上。截至一月末，新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面百?gòu)?qiáng)合計(jì)分別為1744億元、527億元和1661萬(wàn)平方米，同比降幅均超過(guò)三成以上。對(duì)比2021年1月更是下滑了60%-80%，行業(yè)整體投資持續(xù)大幅收縮。

??短期市場(chǎng)仍將震蕩筑底，保交付依然是“主旋律”

??目前，市場(chǎng)信心與成交量并未在政策組合拳下發(fā)生逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)整體表現(xiàn)略顯平淡，企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)晕粗沟?。短期市?chǎng)仍將震蕩筑底，等待更大力度的“刺激”政策出臺(tái)。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，企業(yè)保交付、?，F(xiàn)金流依然是“主旋律”，投資拿地將保持謹(jǐn)慎、收縮的態(tài)勢(shì)。2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場(chǎng)能否止跌回穩(wěn)，為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心和提高預(yù)期，土拍政策仍會(huì)保持寬松，對(duì)于部分企業(yè)而言，首輪性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊也是補(bǔ)充貨值的首選。

??另一方面，隨著融資渠道逐漸恢復(fù)，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳?。但房企在前三季度仍將迎?lái)一波大規(guī)模的償債潮，其中逾7成屬于民營(yíng)房企。

??由于2021年以來(lái)房企發(fā)債量長(zhǎng)期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。且相對(duì)于央國(guó)企而言，民營(yíng)房企更需注意謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。