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??2025年8月29日，工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行等超20家銀行發(fā)布公告，調(diào)整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調(diào)整。

??9月1日之后，上海新增房貸個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套。存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值。

??從8月25日上海新政宣布，到9月1日各大銀行落實(shí)，上海政策加快落地，為所有想改善的客戶群體鋪平了道路。也為接下來的“金九銀十”提供了助力。

??8月29日多家銀行發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》，從內(nèi)容來看各家銀行發(fā)布的公告內(nèi)容基本一致。

??個(gè)人房貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定。

??這一條主要是對(duì)8月25日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》的跟進(jìn)，當(dāng)時(shí)《通知》便明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

??在此之前，上海首套房貸利率下限為3.05%，二套房根據(jù)區(qū)域不同采用不同加點(diǎn)，若以中國(guó)人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計(jì)算，核心區(qū)域?yàn)?.45%，嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、臨港、金山6個(gè)區(qū)域?yàn)?.25%。

??調(diào)整后，若以首套房利率下限計(jì)算，不同區(qū)域利率差約0.4%和0.2%。

??據(jù)各家銀行發(fā)布的公告來看，自9月1日起，可登錄這些銀行的手機(jī)銀行等線上渠道提交申請(qǐng)，審核通過后，新的利率加點(diǎn)值當(dāng)日生效。

??除了8月25日上海新政中提及的房貸利率不再區(qū)分首套和二套之外，存量房貸方面，符合條件的存量房貸利率也可進(jìn)行調(diào)整。

??據(jù)各銀行通知顯示，存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場(chǎng)供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

??全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國(guó)人民銀行最新公布的上季度全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

??中國(guó)人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.09%。

??第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分別為3.6%、3.5%、3.5%，算術(shù)平均值約為3.53%，以此估算全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值約-0.44%，即存量房貸利率高于LPR-44BP即可申請(qǐng)調(diào)低利率。

??以中國(guó)人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計(jì)算，即利率高于3.36%就可以申請(qǐng)調(diào)低存量房貸利率。

??截至目前，已有超20家銀行發(fā)布調(diào)整公告。從整體內(nèi)容來看，明顯利好改善群體。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，步入8月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)季節(jié)性淡季特征持續(xù)凸顯。2025年8月上海新房供應(yīng)面積19.12萬平方米，環(huán)比下降49%，成交面積28.54萬平方米，環(huán)比下降28.32%，成交均價(jià)84193元/平方米，環(huán)比上升6.7%。

??從區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)來看，分化格局進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域高端市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，價(jià)格堅(jiān)挺，去化速度較快；大部分外圍區(qū)域仍面臨去化壓力，價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)較大。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，改善型及高端房源成交占比持續(xù)提升，剛需產(chǎn)品則相對(duì)減少，反映出市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正加速向品質(zhì)化、改善型轉(zhuǎn)變。

??此次上海多個(gè)銀行加快響應(yīng)新政落地可以說是為所有想改善的客戶群體鋪平了道路。也為接下來的“金九銀十”提供了助力。

??我們認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的逐步釋放，進(jìn)一步降低了二套房利息成本，將更高效地鼓勵(lì)改善需求入場(chǎng)。

??9月及10月作為傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，未來供應(yīng)量也將明顯增加，預(yù)計(jì)上海9月的各項(xiàng)數(shù)據(jù)將比8月會(huì)有明顯起色，市場(chǎng)信心大概率有所穩(wěn)固。

??未來兩個(gè)月新房、二手房的交易規(guī)模都將止跌回升。