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??今年以來(lái)，北京市房山區(qū)涉宅用地成交持續(xù)低迷，尚未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。

??7月25日，北京市房山區(qū)召開(kāi)土地推介會(huì)，重點(diǎn)推介了良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)1號(hào)地項(xiàng)目等6宗優(yōu)質(zhì)地塊，但今年北京市擬供地清單已進(jìn)行到第六批，上述房山區(qū)地塊遲遲未出現(xiàn)在清單中。

??從成交情況來(lái)看，北京市房山區(qū)上一次涉宅用地成交還要追溯至2024年8月1日，據(jù)此計(jì)算，一年多來(lái)，未有房企在房山區(qū)拿地。

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，早在2022年，自然資源部明確要求因城施策安排住宅用地供應(yīng)，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。目前，北京市房山區(qū)樓市趨冷，房?jī)r(jià)下行，當(dāng)?shù)匦枰鶕?jù)樓市供求現(xiàn)狀，決定是否增加土地供應(yīng)。

??8月20日，就北京市房山區(qū)涉宅用地一年無(wú)成交情況，記者發(fā)函采訪了北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)房山分局，該分局表示正在結(jié)合北京市及房山區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，進(jìn)行深度調(diào)研。

??房企拿地意愿低

??北京土地市場(chǎng)，已經(jīng)很久沒(méi)有房山區(qū)的消息了。

??從公開(kāi)信息來(lái)看，自2024年8月1日起至今，房山區(qū)已持續(xù)一年多沒(méi)有涉宅用地成交。2023年，房山區(qū)共有5宗地成交；到了2024年，房山區(qū)還有3宗地成交，今年則未有實(shí)質(zhì)突破。

??拿地房企方面，過(guò)去兩年，作為北京市國(guó)企，北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年，房山區(qū)出讓的3宗地塊中，有2宗便由北京城建底價(jià)摘得。

??其中，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)FS00-0101-0002、0003地塊也曾經(jīng)歷多次上架及流拍。該地塊為二類居住用地+基礎(chǔ)教育用地，土地面積34786平方米，建筑控制規(guī)模84979平方米，起始價(jià)17.8億元，位于京港澳高速東南側(cè)、京周路東側(cè)，屬于長(zhǎng)陽(yáng)板塊，更為靠近主城區(qū)，有一定位置優(yōu)勢(shì)。

??2022年10月，該地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，當(dāng)時(shí)的起始價(jià)為17.8億元，因無(wú)人報(bào)名第一次“下架”。

??隨后這一地塊降價(jià)1.77億元，直到2024年4月30日終于由北京城建以底價(jià)16.03億元摘得成功出讓，但至今沒(méi)有項(xiàng)目推進(jìn)的消息。

??除上述企業(yè)拿地外，其他企業(yè)則動(dòng)作寥寥，北京市房山區(qū)土地市場(chǎng)頗為清冷。

??購(gòu)房需求不足

??目前，北京市房山區(qū)的一些項(xiàng)目去化較為艱難。

??以頤知筑為例，2024年9月初，北京城建公示了頤知筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，共規(guī)劃34棟住宅樓，1206套房源，目前取得預(yù)售證的只有西區(qū)房源，東區(qū)何時(shí)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，還是未知。

??購(gòu)房需求不足，直接導(dǎo)致新房去化周期拉長(zhǎng)。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京市房山區(qū)新房去化周期為22.94個(gè)月，較去年同期下降23.5%。去化壓力雖然較去年下降明顯，但仍然處在較高位，超自然資源部劃定的18 個(gè)月警戒線。

??房企為加快資金回籠，今年1～7月，靠近北京主城區(qū)且城市發(fā)展最先起步的良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)板塊的樓盤(pán)大力落地“以價(jià)換量”，有4個(gè)樓盤(pán)憑銷量沖進(jìn)了1～7月北京市商品住宅成交面積榜TOP30，其中，北京城建和知筑成交2.82萬(wàn)平方米，躋身北京樓盤(pán)銷售面積排行榜第14名；華潤(rùn)京熙潤(rùn)府和北京建工璟賢瑞庭則位列第17名、20名，中建京華國(guó)賢府位例第28名。這4個(gè)樓盤(pán)均為2024年入市，成交均價(jià)在3.2萬(wàn)～3.7萬(wàn)元/平方米間，約在備案價(jià)基礎(chǔ)上打了七八折。

??然而，良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)板塊集中了北京市房山區(qū)主要購(gòu)房需求，其余板塊如城關(guān)、竇店、閆村新房去化較慢，且網(wǎng)簽均價(jià)大部分已跌破3萬(wàn)元/平方米，以閆村板塊巨燕燕京府為例，2024年5月取證，目前僅網(wǎng)簽76套，網(wǎng)簽均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，園區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)991套，銷售進(jìn)展維艱。

??“北京市房山區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐較差，無(wú)法通過(guò)職住平衡帶來(lái)更多置業(yè)需求。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙表示。

??北京市房山區(qū)購(gòu)買力主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是本區(qū)域地緣性購(gòu)房需求；二是滿足通勤需求的區(qū)域可以通過(guò)郊區(qū)低房?jī)r(jià)吸引主城區(qū)“打工人”購(gòu)房。但產(chǎn)業(yè)發(fā)展更強(qiáng)且軌道交通更便捷的大興區(qū)分流了更多主城區(qū)外溢需求。房山區(qū)通勤線路相對(duì)單一，近年來(lái)雖有改善，仍難以承接本就有限的外溢需求。

??北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍認(rèn)為，房山近幾年掛牌出讓地塊很少，原因主要是受到豐臺(tái)、大興項(xiàng)目降價(jià)影響，大量房山客戶能以較低價(jià)格買到更靠近市區(qū)的豐臺(tái)、大興項(xiàng)目，導(dǎo)致購(gòu)房需求不足。

??二手房“割肉”百余萬(wàn)仍難銷售

??除新房房?jī)r(jià)下滑外，北京市房山區(qū)的二手房也不得不順應(yīng)當(dāng)前價(jià)格走勢(shì)下調(diào)價(jià)格銷售。

??以配套相對(duì)成熟的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)板塊為例，因有成熟的生活配套和完善的城市界面，以及一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，一些房企如中糧、萬(wàn)科、中鐵建、北京城建、北京建工都曾在這里布局開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)一度沖至5萬(wàn)元/平方米。

??以房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊中糧京西祥云為例，2017年開(kāi)盤(pán)時(shí)成交價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米。如今，從貝殼找房二手房某房源調(diào)價(jià)記錄來(lái)看，該樓盤(pán)2022年126平方米房源掛牌價(jià)還在680萬(wàn)元，如今已調(diào)整到468萬(wàn)元，售價(jià)在3.7萬(wàn)元/平方米，仍未售出。

??貝殼一中介工作人員表示，“二手房降價(jià)幅度之所以這么大，主要是入市新盤(pán)都在大力打折促銷，已把價(jià)格錨定?！?/p>

??位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)板塊的中建京華國(guó)賢府是中建學(xué)府印悅的三期住宅，目前新房銷售均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米；2022年，房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)這一項(xiàng)目曾沖至4.2萬(wàn)元/平方米，如今想賣房的老業(yè)主只能繼續(xù)觀望。從貝殼找房上掛牌的5套二手房源來(lái)看，價(jià)格也多在3.3萬(wàn)～3.9萬(wàn)元/平方米間。

??北京市房山區(qū)更偏遠(yuǎn)的板塊，如閻村、城關(guān)、燕山等二手房?jī)r(jià)早已在2萬(wàn)元/平方米左右，甚至有樓盤(pán)價(jià)格下探到1萬(wàn)元/平方米以下。

??內(nèi)無(wú)核心產(chǎn)業(yè)，外無(wú)強(qiáng)勁外溢，導(dǎo)致北京市房山區(qū)去化承壓。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這種供需失衡現(xiàn)狀帶來(lái)了更多的去化壓力和更少的拿地需求。

??不過(guò)，評(píng)論人澤龍認(rèn)為，受北京五環(huán)外新政利好影響，房山區(qū)樓市和土地拍賣會(huì)迎來(lái)一定程度的釋放，近來(lái)房山區(qū)也在大力推介土地，在“好房子”政策加持下，已有幾家開(kāi)發(fā)商在關(guān)注房山土地出讓情況，房山樓市有望穩(wěn)住。

??“預(yù)計(jì)北京市房山土地供應(yīng)會(huì)在未來(lái)兩三個(gè)月重啟，但不會(huì)大規(guī)模放量?！痹u(píng)論人澤龍表示。