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??8月4日下午15時，深圳土地拍賣市場迎來了寶安區(qū)新橋街道A319-1225住宅地塊的出讓，競拍起始價10.9億元，起始樓面地價約18269元/平方米。

??這宗地塊共吸引了4家房企報名競拍，下午14時30分，來自華潤、中海、越秀、綠城共4家房企的競拍代表便已到達深圳交易集團的22樓交易大廳。這4家房企均是今年以來深圳土地拍賣市場上的熟面孔，幾乎參與了深圳所有住宅用地出讓的競拍。

??最終，經過25輪近40分鐘現場競價，綠城華南投資發(fā)展有限公司以12.15億元拿下這一地塊，溢價率達11.47%，樓面地價20363元/平方米。

??中指研究院數據顯示，今年上半年，綠城實現總合同銷售額1222億元（含代建），升至行業(yè)第二，同時前7月權益拿地金地522億元，位列行業(yè)第二，超越保利發(fā)展，僅次于中海地產。

??10天前，綠城同樣在拍地現場擊敗了華潤置地、越秀、中海等房企，溢價超46%拿下了上海虹口北外灘地塊，該溢價率也創(chuàng)下了上海今年土地拍賣溢價率紀錄。

??對于綠城此次在深圳拿地，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，綠城已經成為行業(yè)高品質住宅打造的典范，在業(yè)內和購房者群體內已經形成共識，目前深圳新房市場存在“個別明星盤熱，多數樓盤平淡”的嚴重分化局面，因此，綠城拿地后通過個別明星熱盤來收獲確定性利潤的意圖明顯。

??新房市場進入單盤時代

??當天競拍結束后，有其他參與競拍的房企人士接受采訪時表示：“今天拍地節(jié)奏不快，現在地要拿，但大家都是精打細算?！?/p>

??A319-1225宗地面積為19246.94平方米，建筑面積為59665平方米，土地使用年限為70年，宗地采用“價高者得”的方式進行出讓。

??這與深圳二季度以來出讓的多宗住宅地塊類似，根據規(guī)劃設計條件要求，A319-1225宗地的規(guī)劃容積率約為3.1。

??此次出讓條件還顯示，公告規(guī)定建筑面積59665平方米中，出讓宗地住宅53595平方米、商業(yè)1500平方米允許分割轉讓；幼兒園3200平方米、托育機構500平方米、社區(qū)級公共配套用房750平方米產權歸政府，由競得人建成后無償移交，幼兒園應獨立占地，需在辦理商品房預售許可前進行分宗。

??同時，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工，4年內竣工。

??從地塊條件看，A319-1225宗地位于深圳市寶安區(qū)沙井片區(qū)，位置優(yōu)越，靠近地鐵11號線沙井站，周邊目前已有商業(yè)購物、教育資源等配套，是一宗集齊了“剛需三寶”的凈地。

??與此同時，該板塊的房地產市場目前暫無新房在售。二手房市場中，與A319-1225宗地緊挨著的鴻榮源禧園是片區(qū)內的二手小區(qū)典型代表。在2021年的樓市高峰期，該小區(qū)曾因劃分到優(yōu)質學區(qū)，小戶型房源的掛盤價一度突破9萬元/平方米，甚至網傳有二手房業(yè)主一夜?jié)q價300萬元。

??我們通過二手交易平臺查詢到，該小區(qū)目前的掛牌均價約6萬元/平方米，依舊是沙井片區(qū)的二手房價標桿。

??綠城拿下的A319-1225宗地，也是今年寶安區(qū)成功出讓的首宗住宅地塊，原定于4月28日出讓的寶中A002-0060地塊，此前因無房企報價，最終流拍。

??7月份，上述地塊也已在調整地塊條件后重新掛牌，并于8月15日出讓。調整后，A002-0060地塊大幅降低了商業(yè)面積，容積率也從5.7調整為了3.4，將更有利于房企打造高端改善型產品。

??由于是近5年來寶安中心區(qū)首次釋放的最大體量的集中連片凈地，且靠近寶中歡樂港灣與騰訊企鵝島，8月15日的寶安A002-0060宅地出讓，也被視為今年深圳土拍市場的又一重頭戲。

??“從今天地塊出讓的情況來看，總結今年以來的深圳供地特征，未來深圳土地市場繼續(xù)呈現個案熱、整體平淡的特征。優(yōu)質開發(fā)商如國企央企和類似綠城的民企，在聚焦核心城市、核心地塊的戰(zhàn)略下，深圳是重要的拿地城市，但高品質需求的空間可能沒有想象的那么大，因此只能造就少量明星地塊和樓盤，新房市場單盤時代已經到來?！崩钣罴伪硎?。

??新房庫存持續(xù)走低

??土地市場積極放量的同時，也拉升了深圳樓市的活躍性，7月份，深圳樓市整體持續(xù)穩(wěn)中有升。

??供應方面，7月共有14個項目取得批售，合計供應新房6405套，其中住宅5398套，環(huán)比增長252.6%，房企推盤積極性的明顯上升，也使得深圳的新房供應總量在7月份達到年內新高。

??成交方面，7月深圳全市一二手住宅成交累計超7000套，二手市場穩(wěn)中有升，二手住宅過戶4656套，環(huán)比上升3.4%；二手住宅錄得量5669套，環(huán)比上升2.2%，同比增長5.4%，超過深圳二手房市場“5000套榮枯線”。

??對比之下，一手房市場盡管有如中海云啟源境、前海時代尊府等熱點樓盤開盤或加推，帶動市場活躍度局部提升，但多數新房成交表現較為平淡。

??據統(tǒng)計，7月深圳一手住宅網簽2664套，環(huán)比下滑18.7%，其中預售房源成交1441套，環(huán)比下滑24.1%，套數為近17個月最低，現售房源成交1223套，環(huán)比下滑11.2%。

??深圳貝殼研究院認為，7月深圳新房住宅成交2664套，環(huán)比下降18.7%。一方面，7月是樓市傳統(tǒng)銷售淡季，市場存在觀望；另一方面，受雷雨天氣影響，置業(yè)者看房、成交熱情下降。

??李宇嘉則分析表示：“前期出臺的紓困政策，包括去年‘9·26’的政策部署以及深圳在9月底的降低限購門檻、貸款門檻等利好，這些政策效應在今年上半年釋放完畢，從今年6月份開始，政策端真空的特征顯現，加上外貿等系列的負面因素，前期市場被透支，開始呈現下行態(tài)勢?！?/p>

??值得關注的是，盡管成交放緩，但目前深圳新房去化周期處于歷史低位，深圳市住建局數據顯示，7月末深圳新房住宅可售房源27902套，去化周期為8.4個月。中房君查詢到，去年同期，深圳新房去化周期一度高達22個月。

??業(yè)內普遍認為，去化周期若超過18個月即被視為“警戒線”，12個月以內是相對比較理想的狀態(tài)。今年以來深圳新房庫存持續(xù)走低，也使得多家頭部房企“補貨”心態(tài)急切，加劇了開發(fā)商對深圳優(yōu)質住宅地塊的爭奪。