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??2020年是融創(chuàng)上市十周年，其半年報(bào)用了一連串?dāng)?shù)字，講述10年間融創(chuàng)所取得的成績(jī)。

??“自2010年上市起，本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)77倍、收入增長(zhǎng)35倍、核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)17倍、土地儲(chǔ)備貨值增長(zhǎng)33倍及凈資產(chǎn)增長(zhǎng)27倍。”

??經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，融創(chuàng)早已從一家區(qū)域型房企發(fā)展成為全國(guó)性的綜合企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)也由單一的房地產(chǎn)發(fā)展成為以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，并布局服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展及醫(yī)療康養(yǎng)等板塊。

??2019年，其合同銷(xiāo)售金額5562.1億元，排在碧桂園、萬(wàn)科、恒大之后，位列第四，已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕無(wú)僅有的幾大巨頭之一。

??規(guī)模上已經(jīng)成為頭部企業(yè)，2019年，融創(chuàng)也升級(jí)集團(tuán)戰(zhàn)略為“中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商”，開(kāi)啟了復(fù)合型企業(yè)集團(tuán)的新篇章，企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也從規(guī)模轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

??引用融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上的一句話就是，管理重心一定以利潤(rùn)為核心，當(dāng)然銷(xiāo)售排名也不能往后跑。“利潤(rùn)第一、排名第二”已成為融創(chuàng)今后發(fā)展的主要策略，從最新發(fā)布的半年來(lái)看，融創(chuàng)已為這一目標(biāo)挖好了所需的護(hù)城河。

??“三升三降”業(yè)績(jī)亮眼

??在融創(chuàng)半年報(bào)中，六大指標(biāo)“三升三降”成為其一大亮點(diǎn)，該公司在營(yíng)收、利潤(rùn)、資產(chǎn)三大方面均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。與之對(duì)應(yīng)的是，通過(guò)積極優(yōu)化資金債務(wù)結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了土地投資、總負(fù)債及融資成本的“三降”。

??據(jù)了解，今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)收入總額773.4億元，同比增加0.7%。

??半年報(bào)顯示，其經(jīng)營(yíng)溢利由2019年同期的157億元增加23.3億元至上半年的180.3億元。該公司擁有人應(yīng)占溢利達(dá)約109.6億元，同比增長(zhǎng)約6.5%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)率達(dá)約14.2%，同比增加0.8個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)達(dá)約130.4億元，同比增長(zhǎng)約3%。

??截至2020年六月末，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)9964.01億元較2019年末上升3.72%。報(bào)告期內(nèi)，該集團(tuán)權(quán)益總額達(dá)約1338.8億元，較2019年末增長(zhǎng)約17.3%。

??在各項(xiàng)盈利及資產(chǎn)權(quán)益指標(biāo)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)控負(fù)債的效果顯著。一個(gè)原因是，其通過(guò)控制拿地節(jié)奏，借貸總額得到了很好的控制。據(jù)了解，2020上半年，該集團(tuán)新增土地同比大幅下降約64%。

??土地投資減少，導(dǎo)致的資金及借貸需求減弱，該集團(tuán)凈負(fù)債率%相較于2019年12月31日大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)。

??此外，積極主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)該集團(tuán)融資成本顯著下降。今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本較于2019年末新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本顯著下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??“三道紅線”與融創(chuàng)的凈負(fù)債率下降

??值得注意的是，近兩年房企融資政策收緊，融資成本上升，加上各地調(diào)控政策不斷，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)被攤薄。這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，房企要實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)的增長(zhǎng)并不容易。

??而一直以來(lái)，在資本市場(chǎng)，盈利能力又是投資者評(píng)判一家上市公司好壞的直觀指標(biāo)。盈利能力強(qiáng)，意味著這家公司能給投資者帶來(lái)更好的利潤(rùn)及投資回報(bào)。從半年報(bào)來(lái)看，融創(chuàng)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，依然實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)，也說(shuō)明其業(yè)績(jī)具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)和抗行業(yè)周期能力。

??另一方面，在“房住不炒”以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等政策之下，監(jiān)管層面越來(lái)越重視房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。特別是今年疫情的爆發(fā)給經(jīng)濟(jì)造成壓力，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓艙石的房地產(chǎn)行業(yè)，在穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等方面更有著重要意義。

??今年8月，監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商劃定“三道紅線”，對(duì)負(fù)債高的房企在今后負(fù)債增長(zhǎng)方面做出限制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一部分高負(fù)債房企在今后發(fā)債融資方面將備受掣肘。

??這個(gè)層面上講，融創(chuàng)中國(guó)主動(dòng)降杠桿，與當(dāng)前的融資、監(jiān)管環(huán)境高度一致，并展現(xiàn)出其先于同行的眼光。

??2020年上半年，融創(chuàng)中國(guó)在境內(nèi)發(fā)行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級(jí)市場(chǎng)收益利率下降約2%。在境外債券市場(chǎng)發(fā)債期限得到延長(zhǎng)的同時(shí)，其融資利率亦整體下降約1.5%。

??資料顯示，該集團(tuán)目前持續(xù)保持著充裕的流動(dòng)性，截至六月底賬面現(xiàn)金約1208.6億元，其非受限制現(xiàn)金為852.3億元，相較于2019年同期增長(zhǎng)了9.35%。

??“三升三降”背后的內(nèi)在邏輯

??仔細(xì)查閱其半年報(bào)便可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)之所以能在上半年實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵指標(biāo)的“三升三降”，原因也是多方面的。一方面，融創(chuàng)一直以來(lái)保持著高于行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)去化能力，高轉(zhuǎn)化率為其營(yíng)收的增長(zhǎng)提供了上升的空間。

??據(jù)了解，2020年一季度，融創(chuàng)中國(guó)供貨安排受新冠疫情影響有所放緩，銷(xiāo)售受到一定影響。但隨著二季度開(kāi)始疫情得到有效控制，銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)反彈，在5月份開(kāi)始實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)。2020年上半年，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1952.7億元，穩(wěn)居行業(yè)前五。

??產(chǎn)品的高溢價(jià)方面，今年1-7月，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售金額2475.2億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約1776.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，高于大部分同行房企。8月20日，融創(chuàng)長(zhǎng)樂(lè)雅頌在重慶正式亮相，這是其全國(guó)首個(gè)宋風(fēng)作品，意味著融創(chuàng)在中式產(chǎn)品領(lǐng)域以“宋”為IP，在產(chǎn)品美學(xué)和創(chuàng)新方面繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)。

??另一方面，該公司利潤(rùn)的增長(zhǎng)還得益于其產(chǎn)品高于同行的產(chǎn)品溢價(jià)以及手中持有的大量?jī)?yōu)質(zhì)低成本土地。事實(shí)上，融創(chuàng)在拿地方面一直有一套自身的方法，奉行在對(duì)的時(shí)間拿對(duì)的地。通過(guò)踏準(zhǔn)拿地節(jié)奏以及眾多行業(yè)的收并購(gòu)，近幾年，融創(chuàng)累積了大量?jī)?yōu)質(zhì)、成本合理的土地儲(chǔ)備。

??據(jù)半年報(bào)披露，截至2020年六月末，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的土地儲(chǔ)備約2.48億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)超3.0萬(wàn)億，其中約80%位于一二線城市，而平均土地成本僅為4312元/平方米。充足高質(zhì)量、低成本的土地儲(chǔ)備為融創(chuàng)的高利潤(rùn)提供了可能。

??也正因?yàn)槭种谐钟械拇罅績(jī)?yōu)質(zhì)土地，融創(chuàng)在土地市場(chǎng)可以游刃有余地根據(jù)自身需求進(jìn)行取舍。今年上半年個(gè)別土地市場(chǎng)出現(xiàn)熱潮，融創(chuàng)減緩了拿地的節(jié)奏，為其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流快速釋放、保持充裕流動(dòng)性及負(fù)債率穩(wěn)步下降提供了有力的支持。

??“三升三降”財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)展示了融創(chuàng)已從關(guān)注規(guī)模到聚焦利潤(rùn)的可持續(xù)發(fā)展模式當(dāng)中。融創(chuàng)在年報(bào)中表示，2020年下半年，該集團(tuán)充足的可售資源將有力保障銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)下半年的可售資源將在6213億元左右，其中約76%位于一二線城市。