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　　15年來(lái)，倫瑞祥和他創(chuàng)立的匯景控股（09968.HK）一樣低調(diào)，外界公開(kāi)信息寥寥無(wú)幾。

??隨著去年這家東莞本土mini型房企，向港交所遞交IPO申請(qǐng)書(shū)，外界才第一次對(duì)這家東莞本土mini有一定了解。

??1995年1月，27歲的倫瑞祥便在東莞從事汽車(chē)行業(yè)。2004年，憑借著早期在汽車(chē)行業(yè)積累的財(cái)富，36歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產(chǎn)（匯景控股前身），開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，專(zhuān)注于東莞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2005年，匯景控股首次開(kāi)發(fā)了匯景銀座和匯景華府。

??此后公司形成“匯景”品牌，在東莞市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)十余年的業(yè)務(wù)布局。2016年之后才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽(yáng)以及長(zhǎng)沙五個(gè)城市有所布局。2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司合約銷(xiāo)售額為幣43.91億元，同比增71.4%，合約銷(xiāo)售建筑面積約338,370平方米，同比增57.9%，凈資本負(fù)債比率為82.6%。

??上市9個(gè)月，倫瑞祥和他的老臣們，持股幾何？在波動(dòng)起伏的資本海洋中，是否實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的增值與飛躍？

??百億市值“泡沫”

??1月16日上午，二次遞交UPO申請(qǐng)書(shū)的匯景控股終于闖關(guān)成功，開(kāi)始于聯(lián)交所主板買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.94港元/股，較招股價(jià)微漲0.01港元，并以1.95港元/股收盤(pán)。

??而據(jù)匯景控股上市前一天的公告，根據(jù)公開(kāi)發(fā)售初步提呈發(fā)售的發(fā)售股份未獲足額認(rèn)購(gòu)，合共接獲3180份有效申請(qǐng)，認(rèn)購(gòu)合共2535.4萬(wàn)股公開(kāi)發(fā)售股份，相當(dāng)于根據(jù)公開(kāi)發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)的公開(kāi)發(fā)售股份總數(shù)7881萬(wàn)股約0.32倍。

??當(dāng)時(shí)，關(guān)于匯景控股是否定價(jià)過(guò)高就曾引發(fā)市場(chǎng)討論。

??截止2020年10月19日，匯景控股的最新股價(jià)約為2.10港元/股，總市值約110億港元，市盈率14倍。

??相對(duì)匯景控股僅43.9億元的2019年合約銷(xiāo)售額而言，這一估值在內(nèi)房股中處于偏高水平。

??據(jù)wind數(shù)據(jù)，目前港股房地產(chǎn)股的市盈率普遍在5-8倍之間，較高的市盈率在10-12倍。

??以2019年剛上市的德信中國(guó)（02019.HK）為例，2019年合約銷(xiāo)售額450.8億元，但其市盈率僅為6.18倍，總市值為84.82億港元；同樣新近上市的新力控股（02103.HK），年銷(xiāo)售近1000億市盈率5.81倍，市值卻也僅149.59億港元。

??兩者合約銷(xiāo)售分別超過(guò)匯景控股的10倍、20倍，從規(guī)?？?，不是一個(gè)量級(jí)，市盈率不及匯景控股一半，市值水平卻相當(dāng)。

??倫瑞祥持股85%

??1995年1月，27歲的倫瑞祥便在東莞從事汽車(chē)行業(yè)。2004年，憑借著早期在汽車(chē)行業(yè)里積累的財(cái)富，時(shí)年36歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產(chǎn)（匯景控股前身），開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。發(fā)展至今，匯景控股將自身定位為一家成熟的中國(guó)綜合住宅及商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商。

??招股書(shū)顯示，上市前，創(chuàng)始人倫瑞祥及他的妻子陳巧云分別持有公司99%、1%的股份。2019年1月，倫瑞祥獲委任為匯景控股董事，并于2019年3月25日獲任為董事會(huì)主席及調(diào)任為非執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)制定集團(tuán)整體戰(zhàn)略、發(fā)展及方向，并監(jiān)督集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)及管理，工資報(bào)酬為810.50萬(wàn)元。

??而隨著今年1月16日，匯景控股正式登陸港交所主板，這家曾偏居一隅小型房企的股權(quán)結(jié)構(gòu)也因?yàn)榻佑|資本市場(chǎng)而開(kāi)始發(fā)生變化。

??據(jù)公開(kāi)資料，截止2020年6月30日，倫瑞祥持有85%股份。如以截至發(fā)稿前，匯景控股約110億港元市值來(lái)簡(jiǎn)單匡算，倫瑞祥的持股市值約93.5億港元，折合人民幣約80.65億元，這個(gè)數(shù)字是他薪酬近1000倍。

??此外，倫照明、盧沛軍及劉金國(guó)三位高管也分別以0.11%、0.11%、0.04%在主要股東之列，對(duì)應(yīng)的市值分別約為人民幣1027.4萬(wàn)元、1027.4萬(wàn)元及373.6萬(wàn)元。

??其中，倫照明、盧沛軍都是2005年公司創(chuàng)立初期加入的“老臣”，前者任集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官；后者為集團(tuán)執(zhí)行董事、副總裁及首席財(cái)務(wù)官。執(zhí)行董事、公司秘書(shū)劉金國(guó)加入的時(shí)間相對(duì)晚一點(diǎn)，但至今也有10年時(shí)間了，現(xiàn)主管集團(tuán)之財(cái)務(wù)及庫(kù)務(wù)。