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??物企上市規(guī)模又有了新的突破。10月30日，世茂服務、合景悠活同一日在港交所成功上市，至此月內已有4家物企上市，行業(yè)再次迎來物業(yè)上市大潮。

       克而瑞物管數據顯示，截止目前，全國上市物企已達到34家，其中2020年上市數量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家，其中融創(chuàng)服務、金科服務已通過上市聆訊，將于近期上市。無疑，2020年將成為物企上市“大年”，上市數量將創(chuàng)歷年最高。

       值得注意的是，行業(yè)快速裂變的勢頭已經明顯。一方面物企上市規(guī)模再創(chuàng)新高，另一方面資本市場表現開始分化，10月已有3家物企出現上市首日破發(fā)的情況。此外，9月以來整體物業(yè)股出現短期下行，這意味著市場對行業(yè)的認知會進入到一個更合理的水平，但物業(yè)股仍然是漲幅較大的一個版塊。

??房企分拆物管上市還將持續(xù)，但能夠獲得資本市場關注核心股的數量是有限的，未來股票之間會繼續(xù)分化，這將與企業(yè)的實際運營能力相關。目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質提升的關鍵階段。 

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??上市物企規(guī)模已至34家

??2020年作為物企的能力建設年，疫情給行業(yè)帶來更多發(fā)展機會。上市潮無疑已今年物企資本市場關鍵詞，截至10月30日，上市物企已達34家，本年已有10家物業(yè)公司成功上市，另有10家企業(yè)已遞表排隊等待中，而融創(chuàng)服務和金科服務已通過上市聆訊，成功上市已板上釘釘。

??此外，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、華潤萬象生活等相繼遞交招股書。結合已知部分企業(yè)的上市計劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數量將再創(chuàng)新高。2020年全年，物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開放，物企業(yè)績保持雙位數增長。

??2019年底，物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模達到10512億元，由于企業(yè)不斷延展市政環(huán)衛(wèi)、城市服務等新市場，行業(yè)未來潛在市場規(guī)模則更大。在萬億市場中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%。

??目前行業(yè)集中度偏低，仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質提升的關鍵階段。

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??物業(yè)股回調頻現破發(fā)

??近日，前期活躍的物業(yè)股有明顯回調跡象。

??物業(yè)股股價明顯下挫，年初至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄。單月來看，9月份，30家物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。究其原因，一方面是前期疫情期間，物業(yè)股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業(yè)股在中期業(yè)績之后，獲利投資者轉移。

??其次，10月成功上市的4家物企有3家企業(yè)股價破發(fā)。而自2018年下半年開始的物業(yè)上市潮，超過20家新上市物企，已至少五家物企上市首日出現跌破發(fā)行價的情況，其中10月22日成功上市的第一服務上市首日跌約27%，刷新紀錄。

??隨后，10月30日，世茂服務與和合景悠活雙雙掛牌交易，但兩家公司上市首日均受冷，先后破發(fā)，世茂服務于當日收盤保住發(fā)行價。這意味著大型物企或者背靠有實力的母公司，企業(yè)抗風險能力及潛在價值空間將更能獲得資本市場認可，而小型物企劣勢則較為明顯。

??從以上種種表現來看，短期內行業(yè)已進入冷靜調整新周期，市場對物管行業(yè)的認知會進入到一個更合理的水平。但這并不會影響房企分拆物管上市的節(jié)奏，需要注意的是，未來物業(yè)股之間會繼續(xù)分化，能夠獲得資本市場關注的核心物管股數量有限，企業(yè)的實際運營能力將影響到資本市場表現。

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??物業(yè)股仍是成長性較大板塊

??受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡人意，但物管板塊平均增幅達到了30%。從市值方面看，截止到2020年10月30日，34家上市物業(yè)市值總額4649億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。

??實際上，物業(yè)股具備較強的防御特性。在戰(zhàn)“疫”的關鍵時刻，物業(yè)服務企業(yè)迎來新的一輪價值突破。進入二月第一周以來，同期已上市的物業(yè)服務企業(yè)整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現。

??此外，物業(yè)行業(yè)可預期性較強。從收入端來看，物業(yè)服務本身具有輕資產運營的特性，營收可預測、現金流穩(wěn)定。從規(guī)模增長潛力來看，未來1～2年內能釋放出千億級別的市場增量，隨著物業(yè)管理社會化的不斷深入，一些原本“封閉”的領域，如“三供一業(yè)”、軍隊營區(qū)物業(yè)管理等，也正在向行業(yè)層面開放。

??物管行業(yè)是低利潤、弱周期的領域，但并不是一個高負債的行業(yè)，相比房企每年必須通過銷售來產生新的收入而言，物業(yè)服務企業(yè)只要不丟盤，每年的基本收入是確定的。因此，市場的短期波動是資金和情緒左右的結果，物業(yè)股仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業(yè)在加重專業(yè)服務的比重，未來在利潤上物業(yè)公司也會擁有更多增長。

??截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率

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??跑馬圈地后更需城市深耕

??一直以來，規(guī)?；鲩L是物管企業(yè)經營的主要指標，在規(guī)模達到一定程度后，企業(yè)需要加速提升自身城市深耕“濃度”。目前，行業(yè)內差距有10倍之多，做深區(qū)域，企業(yè)將會帶來更多增長預期，也會帶來更多新商業(yè)模式的可能性。

??實際上，物業(yè)公司應該注重提高自身服務的附加值，并逐步改變自身盈利結構，提升自身競爭護城河?？硕鹞锕軘祿@示，17家物業(yè)公司中，超過65%平均物管收入是上升的，我們認為，即使在存量領域，隨著物業(yè)服務價格的逐步放開，物業(yè)公司有望獲得更高的盈利質量，而專項服務的開展使企業(yè)不再依賴單一物管收入，也重構了物業(yè)的增長邏輯。

??行業(yè)發(fā)展一大重要待解決的問題在于能否行穩(wěn)致遠，這取決于能夠吸納人才的數量、層次，并且企業(yè)能夠有效留下人才。今年頭部物企新招聘人員數約為現有規(guī)模的20%，除了傳統的物業(yè)安保、客服外，更多引進財務、投資、市場及營銷、數字化產品開發(fā)等人才?？缃纭⒍嘣瞬庞咳?，塑造了物業(yè)服務企業(yè)面向未來的競爭力。

??服務力仍然是未來企業(yè)發(fā)展的核心，物業(yè)管理行業(yè)的本質是以“服務”為核心的商業(yè)活動，必然要以專業(yè)的服務價值來體現。過去傳統的、粗獷的服務一去不復返，數字化時代，借助人工智能、大數據、互聯網與物聯網的結合，在新理念、新技術和新思維的改造之下，將實現服務專業(yè)度和服務質量的提升。

??股價是短期博弈的結果，物業(yè)公司的基本面并沒有發(fā)生變化，這仍然是一個在加速增長的行業(yè)。行業(yè)的真正價值是企業(yè)的“服務力”與居民生活所需、城市發(fā)展所需的碰撞所創(chuàng)造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。

??實際上，資本市場的表現一定程度上代表著上市物企的分化表現，物企資本表現與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業(yè)不無關系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態(tài)，這意味著行業(yè)整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。

??展望未來，后續(xù)物管行業(yè)上市潮仍將持續(xù)，據克而瑞物管統計的數據，目前還有10余家物業(yè)公司在香港遞表排隊等待上市，其中，融創(chuàng)服務和金科服務已通過上市聆訊，第四季度可能還將新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數量將再創(chuàng)新高?？梢灶A見，在標的不斷增多，業(yè)績持續(xù)分化的前提下，物業(yè)板塊的估值短期內可能還將繼續(xù)承壓。

??長期來看，整體市場和單個企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續(xù)，未來3-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵階段。