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??3月31日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)：昨天晚上我特別忐忑不安，交出這樣的成績(jī)單，倍感壓力。

??這是一個(gè)誠(chéng)懇的態(tài)度，但更多的是一種姿態(tài)。這也是郁亮罕見(jiàn)的公開(kāi)自我批評(píng)和檢討，哪怕在萬(wàn)科的兩次股權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)以及2013年攀登8848米高的珠穆朗瑪峰，郁亮也沒(méi)有在外界表露出不安的情緒。

??這兩年，在經(jīng)濟(jì)變局和房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕的當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的董事長(zhǎng)們，對(duì)業(yè)績(jī)?nèi)缏谋”?。?cái)報(bào)顯示，2021年全年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增加8%；歸母凈利潤(rùn)225.2億元，同比大幅下降45.75%，這是萬(wàn)科13年來(lái)凈利潤(rùn)首次下滑，且下滑幅度近乎腰斬，引發(fā)投資者與媒體關(guān)注。

??面對(duì)外界關(guān)切的凈利潤(rùn)下滑問(wèn)題，郁亮坦誠(chéng)回應(yīng)：一是在管理方面存在離散度大的問(wèn)題，萬(wàn)科過(guò)去采取充分授權(quán)、分布式機(jī)制，在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但市場(chǎng)變化時(shí)會(huì)表現(xiàn)出參差不齊并拉低整體表現(xiàn)；這也使投資出現(xiàn)了少部分失誤，切大餅的方式將額度分到了區(qū)域，市場(chǎng)變化時(shí)弱點(diǎn)就表現(xiàn)出來(lái)，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)毓具^(guò)高估計(jì)市場(chǎng)和冒進(jìn)動(dòng)作。二是多賽道同時(shí)探索所付出的成本比預(yù)想更大，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

??“我完全能理解股東的各種情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關(guān)切也好，我感同身受?！庇袅帘硎尽?/p>

??似曾相識(shí)的一幕曾出現(xiàn)在萬(wàn)科2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上。2021年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)110.47億元，同比下降11.68%。萬(wàn)科總裁祝九勝感慨，“這讓我想起讀書(shū)時(shí)候，期中考試沒(méi)考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志長(zhǎng)期成為好學(xué)生的定位和志向?！?/p>

??半年時(shí)間過(guò)去，萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大至45.75%，郁亮不得不第一個(gè)站出來(lái)安撫市場(chǎng)情緒。

??“2021年我們業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，我向52萬(wàn)名股東表示誠(chéng)摯的歉意?！庇袅帘硎?，2022年萬(wàn)科的發(fā)展只有8個(gè)字：止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升，我們有信心完成。

??背水一戰(zhàn)的萬(wàn)科能否實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”目標(biāo)？

??郁亮的反思

??郁亮，是一個(gè)有危機(jī)解決危機(jī)，沒(méi)有危機(jī)制造危機(jī)的高手。他說(shuō)過(guò)自己是貓頭鷹的管理性格，就是永遠(yuǎn)“一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。2018年秋季例會(huì)上，他居安思危，提出“活下去”。

??但“?！币廊坏絹?lái)。這次，他在《致股東》信中檢討道，盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈之時(shí)，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀；一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

??他承認(rèn)，在萬(wàn)科38年發(fā)展史上，并不總是一帆風(fēng)順的，1995年、2008年、2021年出現(xiàn)了3次利潤(rùn)下滑，每次下滑都暴露出我們?cè)谶^(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題。

??對(duì)于凈利潤(rùn)大幅下降，萬(wàn)科年報(bào)列出三方面原因：一是毛利率下滑；二是投資收益回落；三是計(jì)提減值，按照審慎原則，對(duì)2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值。

??同時(shí)下滑的還有銷售業(yè)績(jī)及多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)。去年全年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬(wàn)平方米，同比下降18.4%；合同銷售金額6277.8億元，同比減少10.8%。

??去年，萬(wàn)科歸屬母公司凈利潤(rùn)225.2億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-35.8%；每股基本盈利1.94元，同比下降46.5%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為 9.6%，同比減少 8.9個(gè)百分點(diǎn)；整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為41.1億元，2020年同期則為531.9億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-449.5億元，2020年末這一數(shù)字為259.2億元；在手現(xiàn)金為1493.5億元，而2020年則有1952億元。持有現(xiàn)金流明顯減少，這是需要警惕的數(shù)字。

??“2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)讓股東失望了，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯歉意?！睒I(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮致歉道。

??“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由?！睘榇?，郁亮作出兩個(gè)反思與檢討。

??第一個(gè)反思是管理方面。郁亮直言，萬(wàn)科過(guò)去一直是充分授權(quán)、分布式特點(diǎn)，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，單一城市公司和單一區(qū)域不具備完整能力，這就會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問(wèn)題，部分項(xiàng)目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)。

??一方面，項(xiàng)目操盤(pán)能力分化。萬(wàn)科做過(guò)不少好的項(xiàng)目，但沒(méi)能將這些好項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個(gè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)。另一方面，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域提高了一線積極性，但在市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌?chǎng)潛力，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項(xiàng)目。

??郁亮的第二個(gè)反思是關(guān)于業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索的成本比預(yù)想更大，超出了最初預(yù)估。

??他表示，2014年萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時(shí)，嘗試的賽道比較多，原因是以萬(wàn)科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時(shí)探索，所面臨的難度和付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出最初預(yù)估。過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場(chǎng)環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)影響就顯露了出來(lái)。

??有誠(chéng)意的是，盡管2021年凈利潤(rùn)大幅下降，但萬(wàn)科愿意拿出其中一半用于股東分紅，合計(jì)將派發(fā)分紅112.8億元。

??整個(gè)萬(wàn)科管理層，2021年收入均有不同程度下降。其中，郁亮本人放棄了全部獎(jiǎng)金，收入僅為150萬(wàn)元左右，下降幅度約9成。

??萬(wàn)科的底氣

??“當(dāng)然，我知道大家不是來(lái)聽(tīng)我道歉的，更關(guān)心萬(wàn)科能不能在2022年止跌回升?！庇袅撂岢?，2022年萬(wàn)科的工作任務(wù)是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。

??制定這樣的目標(biāo)，基于兩個(gè)強(qiáng)大的外部基礎(chǔ)以及來(lái)自萬(wàn)科的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

??他認(rèn)為，從外部環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)；且房地產(chǎn)是規(guī)模超10萬(wàn)億元的巨大市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，這門(mén)生意未來(lái)仍會(huì)常做常有。同時(shí)，伴隨城市的發(fā)展，人們的工作生活場(chǎng)景越來(lái)越多樣化，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。

??在內(nèi)部基礎(chǔ)上，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)；在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，未來(lái)2-3年土地儲(chǔ)備有保障；經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、NOI率勢(shì)頭好，逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池，“探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。”萬(wàn)科還具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)和長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，這是實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??“2021年，可能就是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的天花板，所以過(guò)去8年，我們圍繞不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展與運(yùn)營(yíng)服務(wù)做布局與安排，增量變少時(shí)，存量機(jī)會(huì)越來(lái)越多，經(jīng)營(yíng)服務(wù)空間越來(lái)越大，這是我們看好的最重要原因之一?！庇袅琳f(shuō)。

??值得注意的是，拆分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，2021年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為4299.3億元，營(yíng)收貢獻(xiàn)比為95%，仍為第一大收入來(lái)源。對(duì)此，郁亮表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍然是有機(jī)會(huì)的，仍然是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)，但如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)，支持萬(wàn)科未來(lái)更好發(fā)展這件事情是做不到的?！?/p>

??向管理要效益，這是萬(wàn)科去年以來(lái)一直在做的事情。他相信，“任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為”。這次業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮還透露，萬(wàn)科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。

??董事長(zhǎng)和總裁也不例外。郁亮目前在萬(wàn)科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問(wèn)題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。

??“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入了黑鐵時(shí)代，正縮表出清，這會(huì)是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。要么死，要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)?！庇袅烈粋€(gè)月前的講話，已經(jīng)指出了前路艱難與破釜沉舟之魄力。

??他判斷，未來(lái)誰(shuí)用高杠桿模式誰(shuí)就會(huì)退，但萬(wàn)科仍然希望是行業(yè)里的頭部力量。在規(guī)模擴(kuò)張方面，萬(wàn)科將把握兩個(gè)原則，一是保證自己的安全，二確保自身安全同時(shí)盡自己所能促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

??“期待明年給大家交上合格答卷?！庇袅琳f(shuō)。

??這也是投資者們期待出現(xiàn)的結(jié)果。

??但在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬(wàn)科也推出回購(gòu)方案和公司上市以來(lái)最高比例的分紅派息預(yù)案，萬(wàn)科稱將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展不低于20億元、不超過(guò)25億元公司股份回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，是A股中唯一一家連續(xù)30年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

??“對(duì)于萬(wàn)科的股東尤其是大股東們，或許他們認(rèn)為，作為頭部企業(yè)以及拿著不菲薪水的萬(wàn)科高管們，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)更加完美?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析稱。