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??物管行業(yè)沉寂已久的規(guī)模并購又來了。

??1月18日，金茂服務(wù)發(fā)布公告，以總現(xiàn)金代價3.238億元（可予調(diào)整）收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“潤物嘉業(yè)”）全部股權(quán)。

??這是金茂服務(wù)上市以來的第二筆收并購，同時也打響了物管企業(yè)2024年收并購第一槍。

??對于此次并購，金茂服務(wù)表示：“匹配了集團(tuán)管理高端項目的戰(zhàn)略定位，且該等項目與本集團(tuán)在管項目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。此次收購還有利于進(jìn)一步強化公司的非周期性業(yè)務(wù) ”

??物企并購開年“首單”

??在剛剛過去的2023年，物企并購已明顯降溫。金茂服務(wù)3.24億元并購潤物嘉業(yè)，成為2024開年物管企業(yè)并購第一單。對于低迷的市場來說，能起到一定的信心促進(jìn)作用。

??對于上市物管企業(yè)來說，收并購?fù)兄谄淇焖贁U張規(guī)模。當(dāng)然，在市場修復(fù)期，對標(biāo)的的選擇也越來越嚴(yán)苛。

??根據(jù)公告，目標(biāo)公司潤物嘉業(yè)旗下的運營主體是“北京圣瑞”，主要從事提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)以及酒店運營的業(yè)務(wù)。

??而北京圣瑞及其附屬公司設(shè)有25家分公司及兩家附屬公司，在北京、西安、長沙、天津、石家莊及廣州等多地提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，服務(wù)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)及寫字樓。

??截至2023年12月31日，北京圣瑞及其附屬公司的合約建筑面積約為866萬平方米，其中在管建筑面積約為798萬平方米。

??截至2023年上半年時，金茂服務(wù)的合同管理面積就達(dá)到9448萬平方米，此次將潤物嘉業(yè)收入囊中，金茂服務(wù)的合約面積即可突破1億平方米。

??另一方面，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，收購潤物嘉業(yè)與金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向較為一致。

??受房地產(chǎn)行業(yè)周期性影響，物管企業(yè)都在提升自身的獨立性。從2023年上半年開始，金茂服務(wù)也大幅收縮地產(chǎn)相關(guān)的周期性業(yè)務(wù)，比如非業(yè)主增至服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，金茂服務(wù)該項業(yè)務(wù)收入占比從上一年同期的28.3%下降至16.5%。收縮的同時，金茂服務(wù)也在重點發(fā)力一些非周期性業(yè)務(wù)，比如基礎(chǔ)物管和社區(qū)增值服務(wù)。從其半年報數(shù)據(jù)來看，這兩塊業(yè)務(wù)收入同比大幅增長43.6%，毛利潤為2.72億元，同比增長31.2%。

??從金茂服務(wù)在公告中預(yù)測的數(shù)據(jù)來看，2024年潤物嘉業(yè)的物業(yè)管理費占總收入的比例為72%，而金茂服務(wù)半年報數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)管理服務(wù)的收入占總收入的比例僅為55.4%。

??對比之下，金茂服務(wù)認(rèn)為，潤物嘉業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，物業(yè)管理服務(wù)收入占比高，此次收購有利于進(jìn)一步強化本公司的非周期性業(yè)務(wù)。

??此外，這宗交易性價比較高。

??以潤物嘉業(yè)2022年稅后凈利潤3658萬元計算，此次并購標(biāo)的PE約8.85倍，低于2022年金茂服務(wù)上市后的首筆并購標(biāo)的PE值13.75倍。而根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年物業(yè)行業(yè)并購標(biāo)的PE均值約11.5倍。

??更重要的是，通過這筆交易，金茂服務(wù)再次嫁接上國資資源。2022年，金茂服務(wù)收購首置物業(yè)，后者是首創(chuàng)置業(yè)旗下物管平臺，具有地方國資背景。而此次收購中，潤物嘉業(yè)的運營主體北京圣瑞的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，有20%股權(quán)由北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱“華遠(yuǎn)置業(yè)”）持有，華遠(yuǎn)置業(yè)背后是北京國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)。所以此次并購，在一些業(yè)內(nèi)人士看來也被稱作“強強聯(lián)合”。

??并購風(fēng)格更趨于謹(jǐn)慎

??回顧2023年，物管企業(yè)并購市場的風(fēng)格更加趨于謹(jǐn)慎，這一風(fēng)格延續(xù)到2024年。金茂服務(wù)此次收購也是看中標(biāo)的公司在管和合約管理項目主要為中高端住宅和項目。

??從行業(yè)看，2023年，物管企業(yè)規(guī)模增長訴求降低，有質(zhì)量的規(guī)模成為關(guān)注重點，收并購數(shù)量及金額也隨著大幅下滑。

??據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，截至2023年12月29日，去年上市物企收并購數(shù)量為42起，同比下降21%，披露收并購金額約33.73億元，同比下降68%。其中，雅生活服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、濱江服務(wù)、正榮服務(wù)等6家企業(yè)發(fā)起9起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購，累計耗資14.80億元。若剔除該類資產(chǎn)收購，去年全年上市物企交易金額下滑高達(dá)82.16%。

??值得注意的是，在收并購降溫的同時，不少物管企業(yè)還在清退大量低質(zhì)項目?？硕鹞锕苎芯繂T何俊峰表示，過往規(guī)模導(dǎo)向下，企業(yè)收購了大量低盈利或虧損的項目。隨著利潤的下滑，企業(yè)對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企正主動大批量退出低質(zhì)項目。例如萬物云在2023年上半年就退出非價值街道內(nèi)盈利能力較低的住宅項目89個；綠城服務(wù)同期也退出在管面積達(dá)870萬平方米的低質(zhì)項目；金科服務(wù)、世茂服務(wù)均有相似舉動。

??對于物管行業(yè)這種收并購態(tài)勢，克而瑞物管研究員劉豐年表示：“究其原因，一方面，行業(yè)逐步擺脫‘規(guī)模依賴’，積極尋求高質(zhì)量增長；另一方面，此前大規(guī)模收并購帶來壞賬風(fēng)險并未完全消除，資產(chǎn)減值計提依然存在，在未遇到合適標(biāo)的情況下暫不進(jìn)行收并購?！?/p>

??在選擇并購標(biāo)的時，物管企業(yè)更看重專業(yè)服務(wù)類?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2023年上市物企收購事項中超半數(shù)為專業(yè)服務(wù)，其中科技服務(wù)、環(huán)衛(wèi)服務(wù)仍是企業(yè)專業(yè)服務(wù)的并購重點。同時，為打造差異化競爭優(yōu)勢，企業(yè)進(jìn)一步向更細(xì)分的領(lǐng)域延伸，如特發(fā)服務(wù)增資入股四川大金源天鼎物業(yè)完成了企業(yè)在電站服務(wù)、能源物管方面的布局，中海物業(yè)收購母公司旗下工程監(jiān)理公司開始發(fā)力監(jiān)理服務(wù)，彩生活收購北京師范大學(xué)旗下北京豪城物業(yè)65%股權(quán)加強了企業(yè)在高校服務(wù)方面的競爭力，等等。

??整體來看，當(dāng)前受房地產(chǎn)行業(yè)市場低迷情緒影響，物管行業(yè)也處于調(diào)整期。針對這一現(xiàn)狀，不少物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在逐步調(diào)整發(fā)展策略，堅持通過優(yōu)化服務(wù)和提升項目質(zhì)量來滿足日益提高的客戶要求。何俊峰認(rèn)為，物企采取的戰(zhàn)略性行動，其中就包括減少并購活動。展望未來，預(yù)計行業(yè)仍將保持這一發(fā)展方向。在深化國資國企改革的政策大環(huán)境下，一些央企、國企有望通過整合做強做大。