??2025年第四季度，中國長租房行業(yè)邁入以“提質(zhì)增效”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。本季度，《住房租賃條例》正式施行，標志著行業(yè)法治化與規(guī)范化建設取得關(guān)鍵突破；同時，保障性租賃住房的政策紅利持續(xù)釋放，加之公募REITs擴圍至市場化租賃住房，為行業(yè)提供了長期、穩(wěn)定的金融工具賦能。在此背景下，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：企業(yè)主動告別過往粗放式的規(guī)模擴張，戰(zhàn)略重心全面轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)盤活、精細化運營提升與全面合規(guī)化發(fā)展。市場正經(jīng)歷一場深刻的格局重構(gòu)。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會基于行業(yè)發(fā)展情況繼續(xù)發(fā)布《2025年四季度中國長租房發(fā)展指數(shù)分析報告》，該報告旨在剖析2025年四季度以來住房租賃行業(yè)運營情況，為行業(yè)內(nèi)外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。

??一、發(fā)展指數(shù)綜合得分分析

??2025年四季度，長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)綜合得分由51.18分升至51.64分，環(huán)比提升0.89%，綜合得分實現(xiàn)微幅上升，但增幅較前期明顯收窄。這一現(xiàn)象源于行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性分化：在《住房租賃條例》實施、REITs擴圍等重大政策利好驅(qū)動下，成長性指標強勁提升，成為拉動綜合指數(shù)的主要動力；與此同時，受市場傳統(tǒng)淡季、供應結(jié)構(gòu)調(diào)整及企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“精耕細作”影響，規(guī)模性指標出現(xiàn)顯著回調(diào)；盈利性指標則在企業(yè)聚焦運營效率與成本控制的努力下維持了小幅改善。數(shù)據(jù)表明長租房市場已明確步入從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量與效率提升”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型階段，增長動能正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)換。

??二、一級指標分析

??成長性：企業(yè)成長性指標從上季度的18.76分提升至22.29分，環(huán)比增長18.83%，同比增長12.61%；主要原因：一是，政策與金融雙重賦能，保租房籌集收官、存量資產(chǎn)盤活提速，疊加保障性住房再貸款、租賃住房REITs擴募等金融支持，推動新增長租房數(shù)量、新增儲備項目數(shù)指標上漲；二是，運營端雖然面臨核心城市租金調(diào)整壓力，但企業(yè)通過精細化運營與“以價換量”策略，實現(xiàn)出租率穩(wěn)定在較高水平，客戶續(xù)簽率也隨之提升，共同驅(qū)動成長性指標在多維度實現(xiàn)突破。

??規(guī)模性：企業(yè)規(guī)模性指標從上季度的23.33分下降至20.16分，環(huán)比下降12.57%，同比下降10.73%。主要源于構(gòu)成該維度的兩項指標呈現(xiàn)分化走勢：盡管“開業(yè)規(guī)模量”在合規(guī)項目集中入市帶動下環(huán)比微增，但“儲備規(guī)模量”因企業(yè)主動進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化而大幅收縮。這種“開業(yè)微增、儲備銳減”的組合，表明行業(yè)規(guī)模擴張的驅(qū)動邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。二是，在《住房租賃條例》實施與公募REITs擴圍的政策背景下，企業(yè)戰(zhàn)略重心已從追求在管與儲備房源的總量增長，全面轉(zhuǎn)向“降存量、提質(zhì)量”。企業(yè)正主動清退或改造不符合長期合規(guī)與盈利要求的存量儲備項目，以集中資源提升既有開業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量與運營效率。因此，規(guī)模性指標的下降并非市場收縮的信號，而是行業(yè)告別粗放式規(guī)模積累、進入以資產(chǎn)質(zhì)量和運營效益為核心的“精耕細作”發(fā)展階段的關(guān)鍵標志。

??盈利性：企業(yè)盈利性指標從上季度的9.09提升至9.18分，環(huán)比增長0.96%，同比增長2.11%，在傳統(tǒng)市場淡季與租金下行壓力中實現(xiàn)環(huán)比微增。得益于企業(yè)主動的運營策略與市場供給結(jié)構(gòu)的變化共同穩(wěn)定了核心收入。一方面，為應對春節(jié)前后的傳統(tǒng)租賃淡季，多數(shù)企業(yè)未被動等待，而是采取了前瞻性、主動化的客戶維系策略。例如，在季度初便針對租約即將到期的客戶，推出有吸引力的續(xù)約優(yōu)惠方案有效激勵租客提前續(xù)租，避免假期后的集中退租潮。另一方面，大量分散的個人房源及老舊“二房東”房源租金下調(diào)明顯。但頭部企業(yè)運營的品質(zhì)化長租房及大量入市的保障性租賃住房，其租金水平因產(chǎn)品標準化、服務配套完善而展現(xiàn)出更強的抗跌性與穩(wěn)定性。這部分優(yōu)質(zhì)房源的租金表現(xiàn)趨穩(wěn)，有效緩沖了整體市場的租金下滑幅度。

??三、二級指標分析

??（一）成長性

??1.新增長租房數(shù)量：四季度行業(yè)新增長租房指數(shù)得分從上季度的59.85分提升至78.70分，環(huán)比增長31.49%，同比增長21.92%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示四季度，新增房源達7.87萬套/間。增長的核心驅(qū)動力，在于四季度各地全力推進保租房籌集目標收官，《住房租賃條例》落地規(guī)范行業(yè)運營，疊加存量商品房、閑置商辦樓宇改造等多渠道房源轉(zhuǎn)化提速，為房源新增筑牢政策與供給基礎(chǔ)。值得注意的是，樣本企業(yè)中仍有21家本季度無新增，與31家有新增的企業(yè)形成鮮明對比，這反映出市場增長動力的分化，行業(yè)告別盲目擴張，轉(zhuǎn)向精準布局，頭部及國資企業(yè)搶抓政策機遇，穩(wěn)步拓展優(yōu)質(zhì)房源，部分中小主體為控制成本、優(yōu)化存量，暫緩新增計劃。

??2.新增儲備項目數(shù)：四季度，長租房市場的新增儲備項目數(shù)指數(shù)得分從上季度的44.13分提升至90.82分，環(huán)比增長105.82%，同比增長155.04%。對應樣本數(shù)據(jù)，從三季度到四季度，新增儲備項目數(shù)從4.41萬套/間增長至9.08萬套/間。這一數(shù)據(jù)與同期行業(yè)整體儲備規(guī)模下降、外部融資零新增看似矛盾，實則揭示了行業(yè)在政策與市場雙重驅(qū)動下，正在進行“結(jié)構(gòu)性換倉”。隨著《住房租賃條例》于2025年9月正式施行以及公募REITs擴圍至市場化租賃住房，行業(yè)的投資標準與資產(chǎn)偏好發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。企業(yè)正主動清退或改造存量中不符合新規(guī)要求或回報欠佳的舊項目，同時將資源集中投向符合長期合規(guī)要求、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)新增項目，以構(gòu)建能夠滿足公募REITs發(fā)行標準的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包，為對接長期權(quán)益性資本、邁向可持續(xù)發(fā)展進行的關(guān)鍵性資產(chǎn)儲備與布局優(yōu)化。

??3.租金增長率：四季度行業(yè)租金增長率得分為-13.21分，直觀反映了在市場傳統(tǒng)淡季及深刻轉(zhuǎn)型期，行業(yè)整體租金水平面臨下行壓力的現(xiàn)實。其核心原因在于供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整與行業(yè)競爭策略的主動轉(zhuǎn)變：一方面，今年二手房市場表現(xiàn)低迷，部分房源由售轉(zhuǎn)租，同時疊加“十四五”期末保障性租賃住房的持續(xù)大規(guī)模入市，顯著增加了市場有效供給，對租金形成抑制作用。另一方面，租客受收入預期影響支付意愿趨于保守，對租金更為敏感，企業(yè)為鞏固出租率、降低空置損耗，主動采取溫和調(diào)價、推出續(xù)租優(yōu)惠等策略，放棄租金上浮空間以換取穩(wěn)定出租收益。

??4.客戶續(xù)簽率情況：四季度長租房行業(yè)客戶續(xù)簽率得分穩(wěn)定在 70 分，環(huán)比提升4.39%、同比增長2.74%，行業(yè)平均續(xù)簽率從三季度57.56%升至60.09%，樣本內(nèi)超半數(shù)企業(yè)續(xù)簽率集中在60%—69%區(qū)間，個別企業(yè)續(xù)簽率突破80%，整體續(xù)簽水平穩(wěn)步上行，這一積極變化主要得益于行業(yè)運營重心向“客戶留存”的深刻轉(zhuǎn)變。隨著《住房租賃條例》施行推動市場規(guī)范化，以及行業(yè)戰(zhàn)略從“規(guī)模擴張”全面轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品與運營驅(qū)動”，企業(yè)顯著加大了在存量客戶維護、居住體驗優(yōu)化與精準續(xù)租激勵上的投入。同時四季度進入傳統(tǒng)租賃淡季，畢業(yè)季、求職潮等帶來的短期流動租客占比下降，長期穩(wěn)定居住的租客群體占比提升，疊加各地人才安居、租房落戶等配套政策持續(xù)落地，進一步增強了租客的長期居住意愿，多重利好共同推動行業(yè)客戶續(xù)簽率實現(xiàn)穩(wěn)步增長，也讓行業(yè)續(xù)簽率得分保持在穩(wěn)定區(qū)間并實現(xiàn)小幅提升。

??5.外部融資規(guī)模情況分析：四季度外部融資規(guī)模情況本季度無新增。這一現(xiàn)象并非市場遇冷的信號，而是行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變的集中體現(xiàn)。隨著《住房租賃條例》正式施行和公募REITs向市場化租賃住房明確擴容，行業(yè)的增長引擎正從依賴外部資本驅(qū)動的規(guī)模擴張，全面轉(zhuǎn)向依賴存量資產(chǎn)優(yōu)化與內(nèi)生現(xiàn)金流創(chuàng)造的高質(zhì)量發(fā)展。企業(yè)戰(zhàn)略重心已不再是獲取資金以儲備或收購新項目，而是集中資源用于提升存量資產(chǎn)合規(guī)標準、運營效率與現(xiàn)金流表現(xiàn)，以夯實資產(chǎn)價值，為通過公募REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化這一更長期、更主流的退出與融資路徑做關(guān)鍵準備。因此，融資“靜默期”實質(zhì)上是行業(yè)告別粗放融資擴張模式、進入以運營效率和資產(chǎn)質(zhì)量贏得長期資本認可的新階段的必然過程與明確標志。

??（二）規(guī)模性

??1.行業(yè)開業(yè)規(guī)模量：四季度，長租房行業(yè)開業(yè)規(guī)模量指標得分從上季度的59.81分提升至61.16分，環(huán)比增長2.26%，同比增長8.71%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，四季度開業(yè)總規(guī)模達到122.32萬套/間，相較上季度增長了2.7萬套/間。這一溫和增長是在行業(yè)儲備規(guī)模同比大幅收縮約30%的背景下實現(xiàn)的，表明增長動力并非來自新增儲備，而是源于存量儲備項目的加速轉(zhuǎn)化與開業(yè)。其核心驅(qū)動在于：隨著《住房租賃條例》于2025年9月正式施行，企業(yè)對既有儲備項目進行了集中化的合規(guī)改造與品質(zhì)升級，以符合新規(guī)要求后集中推向市場；同時，行業(yè)戰(zhàn)略全面轉(zhuǎn)向“精耕細作”，企業(yè)更傾向于將資源聚焦于已具備開業(yè)條件的高質(zhì)量項目，追求“開一個、成一個”，而非盲目擴張。這一“儲備下降、開業(yè)微增”的組合，清晰印證了行業(yè)正從追求規(guī)模速度向提升資產(chǎn)質(zhì)量和運營效率的高質(zhì)量發(fā)展階段深化。

??2.行業(yè)儲備規(guī)模情況（在管項目含儲備項目）：四季度行業(yè)儲備規(guī)模得分52.87分，同比與環(huán)比均大幅下降約30%。這一顯著收縮，并非市場衰退的信號，而是行業(yè)在政策環(huán)境深刻變革與經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的戰(zhàn)略性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整結(jié)果。其核心原因在于，隨著《住房租賃條例》施行和公募REITs向市場化租賃住房明確擴容，行業(yè)發(fā)展邏輯正從追求外延式規(guī)模擴張，全面轉(zhuǎn)向注重內(nèi)涵式資產(chǎn)質(zhì)量和運營效率。企業(yè)戰(zhàn)略重心已從儲備大量新項目，轉(zhuǎn)為集中資源提升存量項目的合規(guī)標準、運營績效與資產(chǎn)價值，以契合REITs等長期資本對資產(chǎn)回報率與穩(wěn)定性的更高要求。同時，大規(guī)模保障性租賃住房的持續(xù)入市也在一定程度上改變了市場增量結(jié)構(gòu)。因此，儲備規(guī)模的大幅下調(diào)，實質(zhì)上是行業(yè)告別“規(guī)模至上”、邁向高質(zhì)量發(fā)展與精細化管理階段的明確標志。

??（三）盈利性

??1.租金收入：四季度行業(yè)租金收入得分34.15分，較上季度環(huán)比提升2.42%，同比提升2.40%。核心源于市場供需關(guān)系優(yōu)化、租金走勢結(jié)構(gòu)性修復，疊加出租率提升的直接拉動與政策端的精準支撐，多重因素共同推動了租金收入的溫和增長。

??2.其他營業(yè)收入（多元增值收入）：四季度其他營業(yè)收入得分1.19分，環(huán)比微降1.2%，同比則因去年同期基數(shù)較低而呈現(xiàn)巨幅增長。這一表現(xiàn)是行業(yè)增值服務發(fā)展處于進階階段的典型體現(xiàn)，既反映出多元增值收入已成為行業(yè)營收重要補充且發(fā)展基礎(chǔ)持續(xù)夯實，也體現(xiàn)出四季度市場階段性特征對增值服務短期營收的小幅影響。從同比維度看，行業(yè)正從單一的空間租賃向生活方式運營全面升級，精細化、多元化的增值服務成為行業(yè)轉(zhuǎn)型核心方向。

??3.出租率：本季度行業(yè)出租率得分保持滿分100分，與上季度持平，但從實際出租率的絕對值來看，行業(yè)平均出租率從三季度的89.35%，提升至91.72%，環(huán)比提升2.65%，同比提升0.94%。在傳統(tǒng)淡季逆勢提升主要受益于《住房租賃條例》施行后市場規(guī)范化程度提高，增強了租客對合規(guī)房源的信任與選擇；同時市場化租賃企業(yè)主動優(yōu)化運營策略，通過適度調(diào)整租金、提升服務品質(zhì)、豐富房源配套等方式平衡出租率與運營效益，部分項目還借助存量資產(chǎn)整合與擴募完成后的運營磨合，實現(xiàn)出租率穩(wěn)步回升，疊加各地人才安居政策升級、公積金租房支持優(yōu)化等需求端政策落地，有效激活了合規(guī)租賃需求，進一步降低房源空置率；二是，部分企業(yè)審慎控制新增供應規(guī)模，使需求更集中于存量優(yōu)質(zhì)房源，共同推動了出租率在規(guī)模指標調(diào)整期實現(xiàn)優(yōu)化，行業(yè)運營重心從“房源獲取”向“客戶留存”的高質(zhì)量發(fā)展階段深化。

4.運營成本：本季度運營成本得分為33.74分，較上季度提高0.59分，環(huán)比提升1.79%，同比增長3.87%。原因分析：一是行業(yè)精細化運營優(yōu)化了能源管理與運維效率，同時多渠道新媒體獲客渠道的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，讓單房獲客成本顯著下降，直接降低了營銷與人力相關(guān)運營成本；二是保租房項目成為市場供給主力，這類項目依托地方政策補貼與規(guī)模化運營優(yōu)勢，且部分保租房 REITs完成擴募后資產(chǎn)整合初見成效，規(guī)模效應進一步攤薄了單位運營成本，成為行業(yè)運營成本管理能力提升的重要支撐；三是行業(yè)主動從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，摒棄了此前高進低出、盲目收房的高成本運營模式，同時通過長短租結(jié)合等策略提升出租率、降低空置損失，減少了空置成本對運營端的消耗，疊加企業(yè)在成本管控上的精細化操作，共同推動本季度運營成本指標得分實現(xiàn)穩(wěn)步提升。

??本期長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)成分企業(yè)名單

??排序按照參編順序排列

??數(shù)據(jù)說明：

??1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2025年10月1日至2025年12月31日。

??2.本報告中的數(shù)據(jù)來源為數(shù)據(jù)提報合格的住房租賃企業(yè)提供，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同上海克而瑞信息技術(shù)有限公司通過多途徑數(shù)據(jù)監(jiān)測，包括現(xiàn)場項目調(diào)研，對住房租賃企業(yè)提供數(shù)據(jù)進行驗證。

??3.本報告分數(shù)計算方法詳見《關(guān)于印發(fā)編制長租房發(fā)展指數(shù)的通知》（中國房協(xié)〔2023〕201號）內(nèi)容。

??主要研究成員：

??張其光  王 毅  趙曉英  王 偉  王俊林  劉 穎  肖 曉 辛曉惠  王秋亞 

??聯(lián)系方式：

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會

??地址：北京市海淀區(qū)首體南路9號主語國際中心4號樓10層 

??郵箱：fangxieczffh@163.com

??報告說明：

??本報告是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會出品的《中國長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發(fā)展狀況，推動行業(yè)健康發(fā)展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業(yè)信息，請關(guān)注中房網(wǎng)長租房分會 （http://m.xadshdf.com/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。

??由于指數(shù)信息公開時間和部分統(tǒng)計口徑的差異，可能出現(xiàn)與相關(guān)政府部門最終公布數(shù)據(jù)不一致的情形。則最終以政府部門權(quán)威數(shù)據(jù)為準。

??報告內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資和決策建議，投資者據(jù)此操作，風險自擔。

??本報告版權(quán)歸中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會所有，本單位對本報告保留一切權(quán)利。未經(jīng)書面授權(quán)，任何機構(gòu)和個人均不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復制、引用或轉(zhuǎn)載。如經(jīng)過本單位同意引用、刊發(fā)的，須注明出處為“中國房協(xié) 長租房分會”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。