??9月21日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會主辦的租賃住房 REITs 盤活存量資產(chǎn)專題研討會順利召開。本次會議匯聚行業(yè)協(xié)會領導、政策研究專家、咨詢機構、公募基金管理人、住房租賃運營企業(yè)代表及地產(chǎn)、金融機構業(yè)務負責人50余人，圍繞保租房 REITs 發(fā)展、公改租、商改租、存量資產(chǎn)盤活、項目申報實操等行業(yè)熱點難點開展深度研討。

??會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會秘書長趙曉英表示，當前政策明確鼓勵收購存量商品房轉化為保障性租賃住房，782號文進一步拓寬保租房 REITs 發(fā)行邊界。面對行業(yè)租金承壓的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，企業(yè)應當著力提升項目現(xiàn)金流質量，夯實運營管理核心能力。同時，長租房分會秉持持續(xù)推進行業(yè)基礎建設工作為核心，推動住房租賃品質評價標準編制，搭建行業(yè)指數(shù)監(jiān)測平臺，積極籌建全國住房租賃服務管理平臺，以平臺化、標準化助力行業(yè)高質量發(fā)展。

??國內(nèi)公募REITs資深政策專家表示，我國保租房公募 REITs 已實現(xiàn)從試點破冰到常態(tài)化擴容，形成 “上市一批、擴募一批、儲備一批”的梯次格局，二級市場呈現(xiàn)出分紅穩(wěn)定、波動溫和、抗周期能力突出的特征，成為機構青睞的穩(wěn)健底倉資產(chǎn)。

??商改租、工改租項目雖受政策鼓勵，但仍受土地性質與收益期限、合規(guī)手續(xù)、改造成本、成本投入高、收益水平與整合難度等因素制約，落地難度較高?？上驳氖?，政策層面已在積極回應這些困難。隨著土地續(xù)期等配套制度逐步完善，存量改造資產(chǎn)申報條件將進一步優(yōu)化。

??根據(jù)2026年的最新數(shù)據(jù)，國內(nèi)租房人口規(guī)模接近 2.6億，占全國總人口的 18%—20%左右。租房觀念的轉變，導致保租房公募REITs的市場潛力很大。需求與供給，決定了保租房REITs的成長空間。

??2026年8月，證監(jiān)會發(fā)布《關于資本市場支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，明確支持租賃住房和城市更新項目發(fā)行公募REITs或擴募，并提出優(yōu)化租賃住房發(fā)行人監(jiān)管及派息率要求。在監(jiān)管政策引導下，除新建外，期待商改租、工改租存量改造項目有望實現(xiàn)規(guī)?；陥螅瑫r引導引導具備資質、運營能力突出的民營住房租賃企業(yè)參與，平衡民生保障與商業(yè)回報，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式構建。

??中國國際工程咨詢有限公司資本業(yè)務創(chuàng)新咨詢中心主任徐成彬，從資本視角解讀保障性租賃住房 REITs 發(fā)行實務與資產(chǎn)估值邏輯。徐成彬介紹，保租房 REITs 市場認購熱度高，戰(zhàn)略配置價值突出，房企可借助 REITs 工具實現(xiàn)權益融資，完成“輕重資產(chǎn)分離”，從開發(fā)商走向運營商。在資產(chǎn)估值環(huán)節(jié)，行業(yè)普遍采用收益折現(xiàn)法，折現(xiàn)率、租金水平、資產(chǎn)期限是三大核心參數(shù)，各指標變動將對估值結果產(chǎn)生顯著敏感性影響，是項目研判需要重點把控的要素。期待保障性租賃住房 REITs現(xiàn)金流真實，運營可復制，擴募有節(jié)奏，溝通常態(tài)化。

??建信基金不動產(chǎn)基金管理部總經(jīng)理卜蕊立足基金管理人視角，分享存量工改租、商改租改造長租公寓以及保租房公募 REITs 申報實操建議。卜蕊表示，非居住建筑轉為保障性租賃住房是一項雙向命題，結合匯添富上海地產(chǎn)等實踐案例可以看到，資產(chǎn)證券化能夠有效縮短項目資金回收期。企業(yè)開展 REITs 申報需要闖過合規(guī)關、現(xiàn)金流關、經(jīng)濟賬關三道核心門檻；建議企業(yè)以終為始篩選適配資產(chǎn)，精細核算三本賬目，做到合規(guī)工作前置，做好全過程數(shù)據(jù)留痕，為申報工作筑牢基礎。

??租賃企業(yè)代表，萬科泊寓首席研究員姚靜韜結合頭部集中式長租公寓運營實踐，分享租賃住房市場趨勢與 REITs 盤活存量的落地經(jīng)驗。姚靜韜判斷，租賃住房總體需求總量有所下行，但存量租客留存穩(wěn)定性提升，行業(yè)供給高峰已經(jīng)過去，后續(xù)市場有望進入平穩(wěn)上行周期，在會上通過大量泊寓各地的實際案例，為大家進行深入剖析講解。

??另一家租賃企業(yè)代表自如寓（北京）住房租賃有限公司總經(jīng)理孟月提出當前住房租賃市場存在城市間供需錯配、產(chǎn)品品質錯配帶來的發(fā)展機遇。自如依托規(guī)?；\營體系與數(shù)字化工具賦能投資研判，以北京石景山“星耀如景”旗艦項目為例，借助找房熱力圖精準識別片區(qū)租賃需求，通過定制化產(chǎn)品打磨，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活與資產(chǎn)溢價退出。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、黨支部書記陳宜明高度肯定本次專題研討會的價值，陳宜明表示 REITs 工具賦能存量資產(chǎn)盤活事業(yè)，起點艱難、前景可期。我國住房租賃市場發(fā)展基礎復雜，存在人均住房面積、區(qū)域發(fā)展不均衡的客觀現(xiàn)狀。想要做好存量資產(chǎn)盤活，關鍵要抓住“三好” 原則：資產(chǎn)好、模式好、管理好。一方面篩選優(yōu)質房源項目，從新建供給、存量改造雙向探索可行商業(yè)模式；另一方面做好租戶服務與項目運營管理。同時行業(yè)要加強分類研究，沉淀優(yōu)秀實踐經(jīng)驗，形成可復制推廣的模式向全行業(yè)輸出。

??本次專題研討會，從政策導向、資本估值、基金申報、企業(yè)市場運營、數(shù)字化資管多個維度，系統(tǒng)剖析租賃住房 REITs 盤活存量資產(chǎn)的機遇與挑戰(zhàn)，直面公改租、商改租現(xiàn)實痛點，輸出大量實操思路與標桿案例，為行業(yè)機構推進保租房項目儲備、申報、運營工作提供重要參考。未來，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會將持續(xù)搭建交流平臺，凝聚各方力量，助力住房租賃行業(yè)行穩(wěn)致遠。