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??“成交有韌性、價(jià)格有分化、預(yù)期仍反復(fù)?！?/p>

??這是多位受訪房企與市場(chǎng)分析人士對(duì)廣州樓市過(guò)去半年表現(xiàn)的共識(shí)。

??2025年上半年，廣州樓市在“政策真空期”中完成了一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性修復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州商品住宅供應(yīng)面積272萬(wàn)平方米，同比減少9%；成交套數(shù)32867套，成交總面積355萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%。截至6月底，市場(chǎng)庫(kù)存為1447萬(wàn)平方米，去化周期為24.4個(gè)月。

??年中節(jié)點(diǎn)的促銷(xiāo)效應(yīng)更是進(jìn)一步釋放市場(chǎng)熱度。6月一手住宅成交7247套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)翹尾收官。

??一位TOP20房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新規(guī)項(xiàng)目集中上市，帶動(dòng)剛需和改善性需求；另一方面，房企促銷(xiāo)持續(xù)發(fā)力，如渠道提傭、價(jià)格讓利、購(gòu)房禮包與靈活付款政策等，有效撬動(dòng)客戶(hù)決策。

??市場(chǎng)以自主修復(fù)為主

??2025年上半年，廣州樓市保持著穩(wěn)定修復(fù)趨勢(shì)。

??一季度延續(xù)去年底政策利好帶動(dòng)的熱度，3月迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”；4月受中美貿(mào)易摩擦等外部因素影響，市場(chǎng)情緒短暫承壓；5月以來(lái)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市疊加年中促銷(xiāo)潮，成交動(dòng)力逐步恢復(fù)。

??多位廣州項(xiàng)目操盤(pán)手反饋稱(chēng)，樓盤(pán)年中沖刺期間，優(yōu)惠力度顯著加大。6月底前一周，新增促銷(xiāo)項(xiàng)目超過(guò)百個(gè)，直接帶動(dòng)了到訪量與成交量的雙雙提升，吸引了不少前期觀望的客戶(hù)入場(chǎng)。

??與此同時(shí)，“房票”政策效果初步顯現(xiàn)，天河?xùn)|部、黃埔等重點(diǎn)舊改區(qū)域的成交逐漸走強(qiáng)，多個(gè)項(xiàng)目躋身月度榜單前列。針對(duì)村民購(gòu)房需求，不少房企推出團(tuán)購(gòu)折扣、贈(zèng)送禮品、茶歇接待等活動(dòng)，對(duì)庫(kù)存去化和價(jià)格穩(wěn)定形成正向支撐。

??政策端亦有提振信號(hào)。6月，《廣州市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》提出“全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)”，引發(fā)市場(chǎng)熱議。不過(guò)，廣州“三限”政策已于2024年9月全面退出，當(dāng)前首付最低可至15%，商貸利率維持在3%低位，處于全國(guó)最寬松水平。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，方案重點(diǎn)在于促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房，存量消費(fèi)和增量消費(fèi)的全鏈條、全行業(yè)循環(huán)。此外，通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，降低了購(gòu)房能力較弱群體的居住消費(fèi)成本。這不僅體現(xiàn)住房向一般消費(fèi)品回歸的趨勢(shì)，也構(gòu)建起梯次分層、健康遞進(jìn)的住房消費(fèi)新模式。

??“高使用率”新規(guī)盤(pán)領(lǐng)跑

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，新規(guī)項(xiàng)目已然成為市場(chǎng)主力。

??合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州有21個(gè)得房率超過(guò)100%的新盤(pán)集中入市，主要分布在荔灣、黃埔、番禺和海珠等改善需求較為旺盛的區(qū)域。

??以廣州市荔灣區(qū)的萬(wàn)科理想花地為例。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目上半年累計(jì)成交357套，銷(xiāo)售金額達(dá)19.29億元，位居中心四區(qū)成交套數(shù)榜首。位于廣州市海珠區(qū)的綠城馥香園也表現(xiàn)不俗，截至6月底累計(jì)成交13.78億元，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的海珠西板塊脫穎而出。

??多位項(xiàng)目操盤(pán)手表示，熱銷(xiāo)項(xiàng)目普遍具備“高得房率、高兌現(xiàn)力、價(jià)格親民”三大特征，在市場(chǎng)觀望情緒濃重的背景下，更容易促成購(gòu)房者的快速?zèng)Q策。

??相比之下，舊規(guī)項(xiàng)目與尾盤(pán)庫(kù)存仍面臨價(jià)格調(diào)整壓力。還有一些新盤(pán)過(guò)度“偷面積”的設(shè)計(jì)，引發(fā)了市場(chǎng)的質(zhì)疑。此外，二手房交易也受到影響，價(jià)格持續(xù)承壓。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當(dāng)前降價(jià)項(xiàng)目主要集中在黃埔、白云、番禺等近郊板塊，部分單盤(pán)降幅超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目?jī)r(jià)格已基本筑底，降幅有限，且受新規(guī)產(chǎn)品分流影響，降價(jià)促銷(xiāo)帶動(dòng)成交的效果明顯減弱。

??對(duì)此，土地端已出現(xiàn)修正信號(hào)。目前廣州在土地出讓階段已收緊計(jì)容規(guī)則，未來(lái)新房使用率將被控制在100%以?xún)?nèi)，這將促進(jìn)市場(chǎng)更良性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，市面上高使用率產(chǎn)品將逐漸減少，對(duì)買(mǎi)家的吸引力將相應(yīng)增加。

??從拼價(jià)格到拼服務(wù)

??隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企的焦點(diǎn)逐漸從單純的價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向了服務(wù)提升。

??以越秀地產(chǎn)為例，上半年推出“品質(zhì)保價(jià)”行動(dòng)，部分項(xiàng)目承諾“買(mǎi)貴退差”；“90天無(wú)憂換房”“先收樓后供樓”等一系列政策，也緩解了改善型客戶(hù)的交易阻力。在年中業(yè)績(jī)沖刺階段，越秀旗下多個(gè)明星項(xiàng)目如越秀觀樾、天河和樾府等銷(xiāo)售節(jié)奏明顯提速。

??部分新盤(pán)為促進(jìn)“開(kāi)門(mén)紅”推出保價(jià)策略。例如，6月28日開(kāi)售的黃埔未來(lái)城承諾，在開(kāi)盤(pán)前兩天購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主可享受保價(jià)至項(xiàng)目清盤(pán)的服務(wù)。若期間同戶(hù)型、同樓層出現(xiàn)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商將補(bǔ)償差價(jià)、提供換房或退房選擇，進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

??不僅如此，越來(lái)越多的房企開(kāi)始注重前置體驗(yàn)，并將生活理念融入到產(chǎn)品中。

??克而瑞報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)下半年約有25個(gè)新盤(pán)入市，主要分布在主城、近郊及南沙區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。

??上述TOP20房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，隨著廣州樓市限制性措施全面退出和城市更新穩(wěn)步推進(jìn)，購(gòu)房需求將得到穩(wěn)定支撐。盡管部分板塊和個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能仍有波動(dòng)，但行業(yè)已從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”，“好房子”的市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。

??李宇嘉則認(rèn)為，廣州房票安置已基本達(dá)成共識(shí)，下半年將成為穩(wěn)定樓市的重要?jiǎng)恿?。同時(shí)，舊改釋放的新增空間也將助力廣州補(bǔ)齊公共短板、促進(jìn)招商引資和房地產(chǎn)發(fā)展。