土地 2024-10-30 08:52:15 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
??2023年以來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)300城土地成交面積約13.28億平方米，較2022年同期下降21%。2024年前三季度全國(guó)300城土地成交面積約5.02億平方米，在2023年的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步下降20%。
??在土地市場(chǎng)整體走弱背景下，克而瑞研究中心對(duì)2023年至2024年上半年全國(guó)成交含宅地塊超過(guò)10宗的城市進(jìn)行開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)情況統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年至2024年上半年期間成交的含宅地塊整體開(kāi)工率僅6.48%，除一線城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開(kāi)工的情況。
??成交規(guī)模的萎縮加上低迷的開(kāi)工率，意味著部分城市未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)將較為緊張。在這其中，部分城市庫(kù)存高企，這些積壓庫(kù)存的去化難度實(shí)際上是較大的，若有產(chǎn)品力較強(qiáng)的新項(xiàng)目入市，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到一定的刺激作用。
??受市場(chǎng)下行影響，2023年至今土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。2024年前三季度土地成交規(guī)模同比在2023年整體下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降21%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。
??據(jù)CRIC對(duì)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，2023年-2024年上半年全國(guó)成交含宅地塊超過(guò)10宗的城市整體開(kāi)工率僅6.48%。
??不同城市分化非常劇烈，除一線城市及個(gè)別熱點(diǎn)城市之外，土地成交一年半以后的開(kāi)工情況皆十分低迷。超過(guò)85%的城市，開(kāi)工率都低于10%。
??具體到城市來(lái)看，開(kāi)工率大于80%的城市僅有北京、上海和杭州；開(kāi)工率在50%-80%的城市有8個(gè)，包括廣州、合肥、福州、天津、廈門(mén)、東莞、梅州和福清。
??從2023年至2024年上半年成交的含宅地塊中已開(kāi)工的項(xiàng)目來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)工項(xiàng)目中有86%都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。
??2023年至2024年上半年拿地并開(kāi)工的項(xiàng)目，從拿地到開(kāi)盤(pán)平均工期時(shí)長(zhǎng)為7.4個(gè)月，能級(jí)越高的城市，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間越短。一線城市平均需要7.1個(gè)月，二線城市平均需要7.6個(gè)月，三四線城市則平均需要8.4個(gè)月。
??從不同項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，高容積率項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏顯著快于低容積率項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，容積率低于1的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)平均周期為9.2個(gè)月；容積率在1-2之間的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)平均周期為7.7個(gè)月；容積率在2-3的項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)周期為7.1個(gè)月；容積率高于3的項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)周期為7.9個(gè)月。
??這在一定程度上是因?yàn)榈腿莘e率項(xiàng)目大多以中高端項(xiàng)目為主，無(wú)論是產(chǎn)品本身還是設(shè)計(jì)上更需要打磨。
??具體到城市來(lái)看，北京、上海、杭州拿地開(kāi)工率最積極，其地塊開(kāi)工比例都在八成以上，分別為88.75%、86.96%和80.25%。
??這在一定程度上也是因?yàn)楸本?、上海、杭州這三個(gè)城市的新房市場(chǎng)表現(xiàn)更好，如上海和杭州的商品住宅去化周期分別為14.5個(gè)月和9個(gè)月，這兩個(gè)城市的拿地開(kāi)工率較高，拿地到開(kāi)盤(pán)的周期也較短。
??除了城市指標(biāo)之外，從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，央企參與拿地項(xiàng)目開(kāi)工率達(dá)到73%，地方國(guó)企參與拿地項(xiàng)目開(kāi)工率68%，開(kāi)工率遠(yuǎn)高于另外兩類(lèi)房企。
??同時(shí)，CRIC統(tǒng)計(jì)了截止至2024年9月份銷(xiāo)售（操盤(pán)金額）TOP10的企業(yè)2023年至2024年上半年的拿地開(kāi)工率，顯示其整體拿地開(kāi)工率為79%，開(kāi)工效率突出。
??整體來(lái)看，從2023年至今，土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮，且地塊成交后的總體開(kāi)工率極低。這在一定程度上是受新房市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷、庫(kù)存高企、去化承壓影響。
??需要注意的是，雖然在新房供應(yīng)約束下，部分城市庫(kù)存規(guī)模會(huì)出現(xiàn)一定的回落，但對(duì)于老舊庫(kù)存而言，這些積壓庫(kù)存的去化難度實(shí)際上是較大的，尤其是部分供需錯(cuò)配的城市，僵尸庫(kù)存庫(kù)存越老越難賣(mài)。
??因此對(duì)于普遍開(kāi)工率較低的城市而言，一方面需要把控后續(xù)土地的入市節(jié)奏，另外一方面也需要考慮市場(chǎng)供需，穩(wěn)步推進(jìn)已拿地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
??對(duì)于部分三四線城市而言，市場(chǎng)的主要矛盾仍在于購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力不足和未來(lái)預(yù)期不明朗，這些城市更亟需擺脫的是對(duì)土地財(cái)政的依賴。
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