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??新年第一天，彭軍（化名）換掉用了三年的頭像和微信封面圖，發(fā)了一條朋友圈，“感謝恒大集團(tuán)與許主席，定不負(fù)所托，無畏前行”，配圖是許家印和152位中介機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)在房車寶發(fā)布會(huì)上的大合影。

??彭軍是某城市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)者，去年11月，他接到了恒大房車寶拋來的“橄欖枝”。幾天后，他爽快答應(yīng)加盟房車寶。截止目前，他所在的地區(qū)，已有超過1000家門店加盟房車寶。

??房車寶攪動(dòng)了地產(chǎn)中介這一潭池水，打動(dòng)了不少中介老板的芳心。

??樂居財(cái)經(jīng)獲取的一份房車寶門店合作機(jī)制顯示，中介門店加盟房車寶可根據(jù)所在區(qū)域獲得5-20萬上市期權(quán)分配額度、5-8萬元的增資現(xiàn)金額度，以及5年內(nèi)10萬元的最高借款額度。其中，門店增資款用于投資門店發(fā)展，后期不用歸還。

??事實(shí)上，千萬不要低估房車寶所提供的萬元資金補(bǔ)貼和借款，對(duì)三四線中小微中介的吸引。

??彭軍告訴樂居財(cái)經(jīng)，對(duì)三四線城市門店而言最大的吸引力就是房租。5-8萬元的補(bǔ)貼正好能抵消單個(gè)門店的房租，這意味著中介老板擴(kuò)張的成本將大大降低。

??此前，他在當(dāng)?shù)刂挥袔资业?，被房車寶收購后，門店數(shù)量增至近300家。

??相較于彭軍，來自某城市的中介老板林強(qiáng)（化名）選擇加入房車寶的考量則殘酷許多，“不加入（房車寶）會(huì)導(dǎo)致我們規(guī)?？s減，同行也必然會(huì)借助房車寶來打壓我們?！?/p>

??林強(qiáng)所在的區(qū)域，目前有5個(gè)恒大樓盤，加盟房車寶的最大好處是獲取恒大新房的獨(dú)家代理。

??房車寶承諾加盟門店，中介機(jī)構(gòu)銷售房車寶平臺(tái)上的恒大樓盤，恒大將按照房量成交總金額的2%-5%支付傭金，傭金點(diǎn)高于一般中介；如果分銷非恒大新盤，恒大不收取平臺(tái)交易費(fèi)用。

??外界對(duì)于房車寶的態(tài)度，有好奇、有防備、有趨之若鶩、也有嗤之以鼻……它到底是何新物種？加入或者拒絕房車寶的中介們，有何考量？未來走向何方？這些正是伴隨房車寶的誕生而越來越被關(guān)注的問題。

??恒大做中介

??2020年12月30日，許家印在深圳搞了一場(chǎng)盛大的中介大PARTY，正式揭牌房車寶集團(tuán)，公布旗下三大部門：房車寶全民經(jīng)紀(jì)平臺(tái)、房車寶平臺(tái)、房車寶SaaS管理平臺(tái)，業(yè)務(wù)涵蓋新房、二手房、新車、二手車交易，以及家裝家居、汽車用戶服務(wù)。

??全民經(jīng)紀(jì)會(huì)員2162萬，平臺(tái)年交易規(guī)模達(dá)1.2萬億元，線下門店30635家......房車寶一經(jīng)亮相就在業(yè)界掀起不小的騷動(dòng)。

??房車寶是在恒房通的基礎(chǔ)上升級(jí)而來。早在2014年，恒大就推出了這款全民營(yíng)銷APP。

??2020年疫情期間，恒大率先轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營(yíng)銷，同時(shí)提出“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，恒房通成為全民營(yíng)銷利器。去年8月，“恒大寶集團(tuán)有限公司”更名為“房車寶集團(tuán)有限公司”；11月16日，“恒房通”悄然升級(jí)為“房車寶經(jīng)紀(jì)人”。

??眼下，房車寶的注冊(cè)資本高達(dá)31.73億元，背后有三位股東，深圳市盈貿(mào)投資有限公司、深圳市俊博瀚投資咨詢有限公司和深圳市智明生投資咨詢有限公司分別持股75%、15%和10%。二股東和三股東是于2020年11月入股房車寶。

??其中，大股東盈貿(mào)投資由一家香港企業(yè)“麗龍創(chuàng)富有限公司”全資持有，俊博瀚投資咨詢由房車寶董事長(zhǎng)史俊平100%持有，智明生投資咨詢由李榮智、童明和趙冬生各持股40%、30%和30%，三人均為恒大高管。

??從最早的恒房通到恒大寶，再到房車寶，恒大為何三番兩次更名？

??有知情人士稱，這背后是恒大內(nèi)部對(duì)這一平臺(tái)的思路調(diào)整，“房車寶的開端為去年的全民經(jīng)紀(jì)人模式，后來恒大摸索發(fā)現(xiàn)，線上+線下的閉環(huán)才是正確模式?！?/p>

??憑借大手筆的線下收購，房車寶集團(tuán)體量迅速增長(zhǎng)。據(jù)房車寶方面披露，截至1月9日，其控制企業(yè)達(dá)1277家，間接持股的企業(yè)超過1000家，幾乎都為房地產(chǎn)中介公司。

??短短數(shù)月，房車寶一舉成為門店數(shù)量?jī)H次于貝殼找房的“巨無霸”。恒大打出的是什么牌？

??業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，恒大整合門店，打通營(yíng)銷渠道，為自己所用。房車寶的布局區(qū)域與恒大業(yè)務(wù)有關(guān)，恒大大部分項(xiàng)目集中在三四線城市，建立房車寶是為了自身項(xiàng)目的銷售；另一方面，恒大也希望這個(gè)平臺(tái)不單只服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部，還能連接其他房企與中介機(jī)構(gòu)。

??以往，“恒房通”APP上，清一色掛滿恒大房源；如今，房車寶平臺(tái)上，在售樓盤不僅有恒大新盤，還包括非恒大的樓盤。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大旗下的新盤占比超過九成。

??然而，一旦想要打造開放性的營(yíng)銷平臺(tái)，首先面臨的挑戰(zhàn)勢(shì)必是同行的信任危機(jī)。

??作為恒大孕育出的渠道平臺(tái)，其他開發(fā)商對(duì)房車寶的態(tài)度較為抗拒。一位全國(guó)前十的房企內(nèi)部人員直言：“我們不會(huì)成為房車寶的合作伙伴，因?yàn)檫@是在用恒大的渠道，而且恒大不怕別人的產(chǎn)品洗了自家流量嗎？”

??四年內(nèi)上市

??最終的“牌”是上市。在外界眼中，這也是恒大使出的最大“殺手锏”。

??恒大向中介們描摹了一個(gè)美麗的資本圖景：房車寶目前估值677億元，計(jì)劃2023年達(dá)到6萬億，2024年上市。

??在這個(gè)宏大夢(mèng)想中，房車寶為加盟的中介們留了一個(gè)重要角色。正如房車寶門店合作機(jī)制中被重點(diǎn)標(biāo)記的那兩行文字，“我給你錢，你給我流量資源，我不要你錢，但你要服從管理，我們一起上市?！?/p>

??在文件中，房車寶對(duì)“期權(quán)”政策也有一段通俗直白而極具煽動(dòng)性的解釋。

??“它指擁有上市公司現(xiàn)有估值的原始金額，舉例現(xiàn)有公司上市前估值500億，你占有10萬，5年內(nèi)上市后，公司估值1萬億，翻了20倍，那么你手頭的10萬×20倍就變成200萬。越早擁有期限，后期翻番更多倍?！?/p>

??房車寶打開了中介老板們的想象。假設(shè)單店可獲得10萬期權(quán)，那么100家店呢？在他們的設(shè)想中，一旦房車寶上市，他們一夜間就能坐擁上億資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

??有得必有失，這些中介機(jī)構(gòu)必須齊刷刷交出51%股權(quán)。一番操作后，恒大房車寶占股51%，達(dá)到控股并業(yè)績(jī)并表。

??在業(yè)內(nèi)人士眼中，這種舉動(dòng)帶有一種賭徒心態(tài)， “中介老板們并不指望跟著房車寶做多少業(yè)務(wù)，看中的就是資本獲利。”

??被拉入房車寶陣營(yíng)后，中介老板們的微信朋友圈中充斥著形形色色的房車寶加盟廣告，吆喝同行入伙。多位中介老板提及，成功拉人入伙可獲得數(shù)萬元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

??當(dāng)然，也有中介斷然拒絕房車寶的巨大“誘惑”，甚至還有“揭竿起義”的反對(duì)者。

??陜西渭南的中介老板陳曦（化名）有40多家門店，其與房車寶的談判終止在了最后一步。在他看來，“恒大核算方式有問題，按上半年疫情期間的財(cái)報(bào)核算，沒有達(dá)到我的評(píng)估值預(yù)期。談到最后一步就不了了之，我們沒有簽合同?！?/p>

??湖北咸寧當(dāng)?shù)匾患壹用朔寇噷毜闹薪闄C(jī)構(gòu)——金馳地產(chǎn)，在拉其他中介入伙時(shí)遭到抵制。2020年11月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)咸寧區(qū)域、咸寧吉家、巔峰置業(yè)發(fā)表聯(lián)合聲明，公開抵制“金馳地產(chǎn)借助‘某大’的資本野蠻擴(kuò)張”。

??這一幕，似曾相識(shí)，像極了當(dāng)初行業(yè)中的“反貝殼聯(lián)盟”。

??動(dòng)了誰的奶酪？

??如果盤點(diǎn)2020年的地產(chǎn)圈大事件，貝殼找房上市可以位列三甲。

??去年8月18日，貝殼在紐交所上市，股價(jià)從26美元一路上漲最高到79美元。貝殼年交易額GTV2.4萬億，總市值達(dá)到800億美元，5000多億人民幣。

??對(duì)比下地產(chǎn)三大巨頭 ：萬科市值3400億、恒大GTV6019，市值1900億，宇宙第一房企碧桂園GTV7329億，市值2200億。

??不經(jīng)意間，貝殼已然成為龐然大物，給行業(yè)帶來一陣颶風(fēng)。

??敢為人先的恒大坐不住，因此有了上文“房車寶”的橫空出世。在業(yè)內(nèi)看來，恒大搭建房地產(chǎn)交易服務(wù)鏈條的想法，或正源于貝殼找房。

??而眼下，恒大大舉收購中介公司和門店，搭建房車寶平臺(tái)，也與貝殼此前的成長(zhǎng)路徑如出一轍。2015年起，鏈家在全國(guó)各地大肆并購，在重要城市和地區(qū)布局門店，瘋狂擴(kuò)張。之后搭建貝殼找房，將鏈家資源注入并成功上市。

??但房車寶是否真的會(huì)“杠”上貝殼找房？它又會(huì)動(dòng)誰的奶酪？

??首先，貝殼找房和房車寶基因不同。前者是在二手房交易的基因上生長(zhǎng)出來；后者是在新房基因中誕生，依靠“短平快”打法。

??其次，所布局的區(qū)域不同。貝殼找房在一二線城市房子相對(duì)好賣的時(shí)候，提前擴(kuò)張布局；房車寶是在三四線城市復(fù)制貝殼的邏輯。未來開發(fā)商大概率會(huì)下沉到三四五線城市，一旦下沉，房子肯定難賣，屆時(shí)開發(fā)商一定會(huì)找渠道平臺(tái)。房車寶就搶占先機(jī)了。

??房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(zhǎng)相國(guó)良分析道，房車寶對(duì)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)威脅較大，因?yàn)槎荚趽屚慌蛻簦慈木€中小微中介。但無法搶貝殼找房的客戶，因?yàn)樨悮な怯衅放瞥梢?guī)模，戰(zhàn)斗力較強(qiáng)，一旦加入貝殼體系，很快會(huì)被同化掉。

??但房車寶能否真正對(duì)抗市場(chǎng)“正規(guī)軍”貝殼找房，還存在疑問。這考驗(yàn)的是管控、系統(tǒng)和品牌統(tǒng)一等多方面能力。

??加盟房車寶的中介經(jīng)營(yíng)者透露，雖然加盟了房車寶，但品牌、“門頭”均維持原樣，房車寶并不要求統(tǒng)一。系統(tǒng)可沿用中介門店自己的，但房車寶系統(tǒng)也必須同時(shí)使用。

??換言之，房車寶要想在市場(chǎng)與其他中介品牌抗衡，能否真正轉(zhuǎn)變基因、建立像貝殼一樣的人才體系架構(gòu)和統(tǒng)一系統(tǒng)是關(guān)鍵。恒大和房車寶面臨的挑戰(zhàn)還有很多。