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??流動性危機(jī)之下，昔日的“混改樣板”西安建工集團(tuán)深陷債務(wù)困局，總部大樓將被拍賣。

??京東資產(chǎn)交易平臺信息顯示，2026年5月14日，山東省濟(jì)南市中級人民法院將對西安建工資產(chǎn)管理運(yùn)營集團(tuán)有限公司（以下簡稱“西安建工”）名下26套不動產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣，評估價為3.06億元，起拍價為2.14億元，相當(dāng)于評估價的七折。截至目前，共有6711人圍觀，零人報名。

??本次拍賣的標(biāo)的物位于西安市高新區(qū)太白南路22號1幢坤元SOHO1#辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上24層，總建筑面積24604.11平方米，商服用地，土地使用權(quán)至2056年3月。

??核心資產(chǎn)被司法拍賣，揭開了這家昔日明星國企深陷債務(wù)危機(jī)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

??作為西安市國有控股大型建筑企業(yè)集團(tuán)，西安建工曾于2017年進(jìn)行混改，這也讓公司業(yè)績呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，2017～2021年，公司營業(yè)收入從120.07億元增至434.32億元，年均增長率39.5%；利潤總額從2.26億元增至11.6億元，年均增長率60%。

??然而，自2022年4月份開始，隨著控股股東綠地集團(tuán)陷入流動性危機(jī)，西安建工的業(yè)績也出現(xiàn)斷崖式下降，2023年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入141.89億元，同比下降59.59%。

??2024年，西安建工出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。此后，信托違約、拖款欠薪、官司不斷，西安建工一步步淪為“失信人”，截至2025年年末，其逾期債務(wù)已超30億元。

??債務(wù)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵之下，西安建工也啟動了漫長的化債工作。就總部大樓被拍賣及化債進(jìn)展，中房君撥打西安建工公開電話，均提示欠費(fèi)停機(jī)。

??超20年“異常租約”暗藏變數(shù)

??此次總部大樓拍賣，并非簡單的資產(chǎn)變現(xiàn)，一份異常的超長期租約，讓這場司法拍賣暗藏變數(shù)。

??根據(jù)拍賣資料，本次拍賣屬于跨省債務(wù)執(zhí)行案件，執(zhí)行依據(jù)為山東省高級人民法院作出的（2024）魯民終685號民事調(diào)解書，案由為保理合同糾紛。

??申請執(zhí)行人為濟(jì)南臨萊投資合伙企業(yè)，注冊資本23.241億元，股東涵蓋山東通匯資本投資集團(tuán)、山東高速青島產(chǎn)業(yè)投資有限公司等山東國資背景企業(yè)，被執(zhí)行人包括西安建工物流設(shè)備工程集團(tuán)有限公司、西安建工集團(tuán)有限公司等五家公司。

??資產(chǎn)交易平臺相關(guān)信息顯示，這26套房產(chǎn)附著多重權(quán)利負(fù)擔(dān)，不僅被抵押，還存在被各地法院輪候查封的情況。估價報告同時載明，“部分估價對象存在租約限制”，評估值已考慮該因素。

??這份長期租約安排，是本次司法拍賣中的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。

??拍賣資料顯示，該物業(yè)的原租賃合同簽訂于2022年6月，約定租期至2025年11月30日。其中，1樓由民生銀行承租，2至24樓則為西安建工集團(tuán)及其各子公司自用辦公，原租金為每月79元/平方米。

??而在原有租約尚未到期的背景下，這份租賃合同突然被大幅延期至2042年5月31日，剩余租期接近20年。

??租金不漲反降超三成

??租金標(biāo)準(zhǔn)更是不漲反降。2024年1月至2033年12月，物業(yè)月租金由原先的79元/平方米下調(diào)至54元/平方米，降幅超三成；2034年至2042年5月，租金也僅微調(diào)至56.7元/平方米。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示：“這份租約變更時間可疑，租約條件包括租期延長時間、租金降幅也存在異常，且大部分租戶為西安建工的關(guān)聯(lián)公司，存在利益關(guān)聯(lián)?！?/p>

??“如果被執(zhí)行人西安建工是在債務(wù)危機(jī)期間，與關(guān)聯(lián)公司簽訂的超長期、低租金租約，可能會被認(rèn)定為損害債權(quán)人利益的行為。如果相關(guān)主體提起訴訟，該租約可能會因‘明顯不合理的低價’或‘惡意串通’而被撤銷或認(rèn)定無效?！蓖跤癯挤治稣J(rèn)為。

??西安建工總部大樓建成于2017年，與公司混改同年。

??資料顯示，西安建工前身為1953年成立的西安市建筑工程管理局。2009年6月，西安市委、市政府以西安市建筑工程總公司為基礎(chǔ)，合并西安市城市建設(shè)開發(fā)總公司、西安市建筑設(shè)計研究院，共同組建了西安建工集團(tuán)。

??2017年9月，綠地控股以現(xiàn)金10.71億元增資入股，持股約66%，西安市國資委保留約34%。此次混改，被視作西安市屬國企全面混改第一槍。

??混改之初成效顯著。2018年西安建工進(jìn)入西安市百強(qiáng)企業(yè)第11位，2019年躍升至第8位，2020年躍升至第4位。

??高速增長的背后是對關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的高度依賴。大公國際2024年跟蹤評級報告顯示，截至2023年6月末，西安建工承接綠地集團(tuán)項(xiàng)目在手合同額96.61億元，已完工72.47億元，已回款48.99億元，未回款金額23.48億元。

??同期承接恒大集團(tuán)項(xiàng)目13個，合同額合計43.04億元，形成應(yīng)收賬款、合同資產(chǎn)、存貨和其他應(yīng)收款賬面余額合計10.69億元，已計提壞賬及減值準(zhǔn)備4.34億元。

??隨著綠地陷入流動性危機(jī)、恒大暴雷，西安建工的回款鏈條驟然斷裂。2022年起，企業(yè)經(jīng)營壓力持續(xù)加大，2023年凈利潤首次虧損9.07億元。

??2024年8月19日，西安建工未能按期兌付“21西安建工MTN001”本息，合計2.63億元，正式違約。西安建工坦言，因受宏觀環(huán)境、行業(yè)下行及地產(chǎn)調(diào)控等因素疊加影響，目前應(yīng)收賬款回款滯后導(dǎo)致缺乏流動性資金，債券償付壓力較大。

??截至2025年11月，到期未付債務(wù)本金已達(dá)30.71億元，公司及子公司涉及58起失信被執(zhí)行案件。信用評級從BBB+一路暴跌至C級，昔日“混改標(biāo)桿”徹底隕落。

??隨著債務(wù)危機(jī)公開化，在陜西省銀行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，以及省、市金融辦和市國資委的支持下，西安建工成立了金融債委會，參與機(jī)構(gòu)數(shù)量由此增至16家。不過，目前具體的債務(wù)重組方案尚未對外公布。