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??在重慶長江索道旁、南濱路核心地段，一道綿延百米的棕色圍擋內(nèi)，一個雜草叢生的巨大基坑已沉睡13年。這塊2013年被國瑞控股以7.85億元、溢價142%競得的“單價地王”，歷經(jīng)規(guī)劃變更、開工擱淺，即便連續(xù)兩年被寫入南岸區(qū)政府工作報告、納入市級重大項目，至今仍未有實質(zhì)性進展，成為南濱路上一道刺眼的“城市疤痕”。

??近日，中國房地產(chǎn)報記者探訪龍門里項目現(xiàn)場看到，緊鄰游客如織的龍門浩老街，圍擋上褪色的宣傳標(biāo)語早已失去往日光澤，透過縫隙望去，荒草最高處近半人高，將巨大基坑完全覆蓋。而不遠處，長江索道車水馬龍，龍門浩老街人聲鼎沸，一靜一動間，盡顯這塊閑置地塊的突兀與可惜。

??“每天都有游客問這個大坑是什么，南濱路是重慶門面，長江索道又是必打卡地標(biāo)，這塊地太浪費了。”附近餐飲店老板的無奈，道出了不少人的心聲。居住多年的當(dāng)?shù)鼐用窕貞洠?023年這里曾舉辦盛大的開工儀式，當(dāng)時所有人都以為地塊將“蘇醒”，可儀式過后，工地再度陷入沉寂，依舊是那個無人問津的大坑。

??在龍門浩老街經(jīng)營文創(chuàng)店的張先生更是惋惜不已：“周邊有長江索道、開埠遺址公園，天然客流和文化資源都齊全，可項目遲遲不動，沒人知道它到底什么時候能建起來?！?/p>

??龍門里項目的13年“一夢”

??龍門里的13年閑置史，是一部規(guī)劃反復(fù)、開工屢屢擱淺的拉鋸史。

??時間回溯至2013年5月10日，南岸區(qū)彈子石組團地塊掛牌出讓，9家房企經(jīng)過40余輪競價，國瑞控股旗下和瑞地產(chǎn)以7.85億元競得，溢價率142%、樓面價8727元/平方米，成為當(dāng)年重慶主城區(qū)“單價地王”——這一價格，是當(dāng)年重慶主城區(qū)平均樓面地價（2478元/平方米）的3.5倍。

??2016年，南岸區(qū)與國瑞控股簽約“重慶國瑞廣場”，計劃投資36億元打造300米高觀光塔，打造南濱路新地標(biāo)。但簽約后，項目陷入4年沉寂，規(guī)劃僅停留在圖紙上。2020年，項目更名為“龍門里”，國瑞控股董事長肖基成表態(tài)要將其打造成全國濱江文旅地標(biāo)，但當(dāng)年進展仍停留在規(guī)劃設(shè)計階段。

??政策支持一度為項目帶來希望：2022年、2023年，龍門里連續(xù)兩年入選市級重大項目；2023年4月，項目舉行開工儀式，宣布計劃投資60億元，打造集觀光、文旅、商業(yè)、酒店于一體的超級TOD綜合體，預(yù)計2027年完工。然而，這場聲勢浩大的開工，最終淪為“曇花一現(xiàn)”，工地很快恢復(fù)沉寂。

??2024年5月，規(guī)劃迎來重大調(diào)整，南岸區(qū)政府申請將項目商業(yè)商務(wù)用地限高降至190米、居住用地限高120米，較最初300米觀光塔下調(diào)110米。即便2024年、2025年南岸區(qū)政府工作報告均明確“加快建設(shè)龍門里”，截至2026年4月，項目依舊只有那片雜草叢生的基坑。

??資金、規(guī)劃與市場的三重困局

??從“地王”到“沉睡大坑”，110米的高度落差，折射出龍門里難以掙脫的三重困局。

??其一，規(guī)劃與政策的雙重制約。2018年重慶“兩江四岸”治理提升方案出臺，要求從嚴(yán)管控彈子石片區(qū)超高層建筑；2021年片區(qū)風(fēng)貌導(dǎo)則進一步收緊濱江建筑高度；2020年起國家層面明確限制250米以上建筑，原規(guī)劃300米觀光塔與政策要求正面沖突，反復(fù)調(diào)整規(guī)劃大幅拖延了項目進度。

??其二，開發(fā)商資金鏈承壓。60億元的投資規(guī)模需要強大資金支撐，但國瑞控股的資金狀況不容樂觀。2025年，其旗下多家公司多次以0元起拍方式轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款，總金額超3600萬元，這一非常規(guī)操作被業(yè)內(nèi)解讀為急于回籠資金的信號。此外，國瑞旗下長嘉外灘項目因涉嫌違法分包被官方通報，業(yè)內(nèi)分析，此舉或為降低資金投入、減輕墊資壓力，側(cè)面印證其資金緊張。

??記者多次聯(lián)系國瑞控股相關(guān)負責(zé)人，對方僅回應(yīng)稱“正優(yōu)化項目方案，報規(guī)后將適時披露”，未透露更多細節(jié)。

??其三，市場格局已發(fā)生根本性改變。2013年拿地時，南濱路文旅商業(yè)尚處空白；13年后，龍門浩老街、下浩里已成為成熟文旅地標(biāo)，龍門浩二期老街正加快建設(shè)，岸香南等商業(yè)項目招商率超90%。遲到十年的龍門里，即便建成，也需面對激烈的市場競爭，早已錯失先機。

??如何避免下一個“龍門里”？

??核心地段地塊閑置13年未被處置，引發(fā)外界廣泛疑問。記者多次致電重慶市南岸區(qū)住建委，試圖了解處置進展，均無人接聽。

??值得注意的是，重慶市南岸區(qū)并非無處置閑置土地的能力。2025年，該區(qū)收回10宗閑置土地、面積約599畝；2026年計劃回購3宗土地、面積153畝。根據(jù)《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，龍門里地塊的處置有明確政策依據(jù)，但其處置進展始終不明。

??龍門里并非孤例，南濱路黃葛渡項目沉睡十余年后，通過引入龍湖代建、與國企合作實現(xiàn)轉(zhuǎn)機。反觀龍門里，國瑞控股既未引入合作方，也未轉(zhuǎn)讓地塊，獨自背負資金與運營壓力，陷入“規(guī)劃拖延—成本上升—資金緊張—錯失市場”的死循環(huán)。

??對南濱路而言，填平這個“大坑”只是第一步。如何從龍門里的困境中吸取教訓(xùn)，完善閑置土地處置機制、強化項目全流程監(jiān)管，讓城市核心土地資源高效利用，避免下一個“龍門里”出現(xiàn)，才是更值得深思和追問的課題。