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??在重慶長(zhǎng)江索道旁、南濱路核心地段，一道綿延百米的棕色圍擋內(nèi)，一個(gè)雜草叢生的巨大基坑已沉睡13年。這塊2013年被國(guó)瑞控股以7.85億元、溢價(jià)142%競(jìng)得的“單價(jià)地王”，歷經(jīng)規(guī)劃變更、開(kāi)工擱淺，即便連續(xù)兩年被寫(xiě)入南岸區(qū)政府工作報(bào)告、納入市級(jí)重大項(xiàng)目，至今仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，成為南濱路上一道刺眼的“城市疤痕”。

??近日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者探訪龍門(mén)里項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，緊鄰游客如織的龍門(mén)浩老街，圍擋上褪色的宣傳標(biāo)語(yǔ)早已失去往日光澤，透過(guò)縫隙望去，荒草最高處近半人高，將巨大基坑完全覆蓋。而不遠(yuǎn)處，長(zhǎng)江索道車(chē)水馬龍，龍門(mén)浩老街人聲鼎沸，一靜一動(dòng)間，盡顯這塊閑置地塊的突兀與可惜。

??“每天都有游客問(wèn)這個(gè)大坑是什么，南濱路是重慶門(mén)面，長(zhǎng)江索道又是必打卡地標(biāo)，這塊地太浪費(fèi)了?！备浇惋嫷昀习宓臒o(wú)奈，道出了不少人的心聲。居住多年的當(dāng)?shù)鼐用窕貞洠?023年這里曾舉辦盛大的開(kāi)工儀式，當(dāng)時(shí)所有人都以為地塊將“蘇醒”，可儀式過(guò)后，工地再度陷入沉寂，依舊是那個(gè)無(wú)人問(wèn)津的大坑。

??在龍門(mén)浩老街經(jīng)營(yíng)文創(chuàng)店的張先生更是惋惜不已：“周邊有長(zhǎng)江索道、開(kāi)埠遺址公園，天然客流和文化資源都齊全，可項(xiàng)目遲遲不動(dòng)，沒(méi)人知道它到底什么時(shí)候能建起來(lái)?！?/p>

??龍門(mén)里項(xiàng)目的13年“一夢(mèng)”

??龍門(mén)里的13年閑置史，是一部規(guī)劃反復(fù)、開(kāi)工屢屢擱淺的拉鋸史。

??時(shí)間回溯至2013年5月10日，南岸區(qū)彈子石組團(tuán)地塊掛牌出讓?zhuān)?家房企經(jīng)過(guò)40余輪競(jìng)價(jià)，國(guó)瑞控股旗下和瑞地產(chǎn)以7.85億元競(jìng)得，溢價(jià)率142%、樓面價(jià)8727元/平方米，成為當(dāng)年重慶主城區(qū)“單價(jià)地王”——這一價(jià)格，是當(dāng)年重慶主城區(qū)平均樓面地價(jià)（2478元/平方米）的3.5倍。

??2016年，南岸區(qū)與國(guó)瑞控股簽約“重慶國(guó)瑞廣場(chǎng)”，計(jì)劃投資36億元打造300米高觀光塔，打造南濱路新地標(biāo)。但簽約后，項(xiàng)目陷入4年沉寂，規(guī)劃僅停留在圖紙上。2020年，項(xiàng)目更名為“龍門(mén)里”，國(guó)瑞控股董事長(zhǎng)肖基成表態(tài)要將其打造成全國(guó)濱江文旅地標(biāo)，但當(dāng)年進(jìn)展仍停留在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

??政策支持一度為項(xiàng)目帶來(lái)希望：2022年、2023年，龍門(mén)里連續(xù)兩年入選市級(jí)重大項(xiàng)目；2023年4月，項(xiàng)目舉行開(kāi)工儀式，宣布計(jì)劃投資60億元，打造集觀光、文旅、商業(yè)、酒店于一體的超級(jí)TOD綜合體，預(yù)計(jì)2027年完工。然而，這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的開(kāi)工，最終淪為“曇花一現(xiàn)”，工地很快恢復(fù)沉寂。

??2024年5月，規(guī)劃迎來(lái)重大調(diào)整，南岸區(qū)政府申請(qǐng)將項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)用地限高降至190米、居住用地限高120米，較最初300米觀光塔下調(diào)110米。即便2024年、2025年南岸區(qū)政府工作報(bào)告均明確“加快建設(shè)龍門(mén)里”，截至2026年4月，項(xiàng)目依舊只有那片雜草叢生的基坑。

??資金、規(guī)劃與市場(chǎng)的三重困局

??從“地王”到“沉睡大坑”，110米的高度落差，折射出龍門(mén)里難以掙脫的三重困局。

??其一，規(guī)劃與政策的雙重制約。2018年重慶“兩江四岸”治理提升方案出臺(tái)，要求從嚴(yán)管控彈子石片區(qū)超高層建筑；2021年片區(qū)風(fēng)貌導(dǎo)則進(jìn)一步收緊濱江建筑高度；2020年起國(guó)家層面明確限制250米以上建筑，原規(guī)劃300米觀光塔與政策要求正面沖突，反復(fù)調(diào)整規(guī)劃大幅拖延了項(xiàng)目進(jìn)度。

??其二，開(kāi)發(fā)商資金鏈承壓。60億元的投資規(guī)模需要強(qiáng)大資金支撐，但國(guó)瑞控股的資金狀況不容樂(lè)觀。2025年，其旗下多家公司多次以0元起拍方式轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款，總金額超3600萬(wàn)元，這一非常規(guī)操作被業(yè)內(nèi)解讀為急于回籠資金的信號(hào)。此外，國(guó)瑞旗下長(zhǎng)嘉外灘項(xiàng)目因涉嫌違法分包被官方通報(bào)，業(yè)內(nèi)分析，此舉或?yàn)榻档唾Y金投入、減輕墊資壓力，側(cè)面印證其資金緊張。

??記者多次聯(lián)系國(guó)瑞控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方僅回應(yīng)稱(chēng)“正優(yōu)化項(xiàng)目方案，報(bào)規(guī)后將適時(shí)披露”，未透露更多細(xì)節(jié)。

??其三，市場(chǎng)格局已發(fā)生根本性改變。2013年拿地時(shí)，南濱路文旅商業(yè)尚處空白；13年后，龍門(mén)浩老街、下浩里已成為成熟文旅地標(biāo)，龍門(mén)浩二期老街正加快建設(shè)，岸香南等商業(yè)項(xiàng)目招商率超90%。遲到十年的龍門(mén)里，即便建成，也需面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，早已錯(cuò)失先機(jī)。

??如何避免下一個(gè)“龍門(mén)里”？

??核心地段地塊閑置13年未被處置，引發(fā)外界廣泛疑問(wèn)。記者多次致電重慶市南岸區(qū)住建委，試圖了解處置進(jìn)展，均無(wú)人接聽(tīng)。

??值得注意的是，重慶市南岸區(qū)并非無(wú)處置閑置土地的能力。2025年，該區(qū)收回10宗閑置土地、面積約599畝；2026年計(jì)劃回購(gòu)3宗土地、面積153畝。根據(jù)《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》，龍門(mén)里地塊的處置有明確政策依據(jù)，但其處置進(jìn)展始終不明。

??龍門(mén)里并非孤例，南濱路黃葛渡項(xiàng)目沉睡十余年后，通過(guò)引入龍湖代建、與國(guó)企合作實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。反觀龍門(mén)里，國(guó)瑞控股既未引入合作方，也未轉(zhuǎn)讓地塊，獨(dú)自背負(fù)資金與運(yùn)營(yíng)壓力，陷入“規(guī)劃拖延—成本上升—資金緊張—錯(cuò)失市場(chǎng)”的死循環(huán)。

??對(duì)南濱路而言，填平這個(gè)“大坑”只是第一步。如何從龍門(mén)里的困境中吸取教訓(xùn)，完善閑置土地處置機(jī)制、強(qiáng)化項(xiàng)目全流程監(jiān)管，讓城市核心土地資源高效利用，避免下一個(gè)“龍門(mén)里”出現(xiàn)，才是更值得深思和追問(wèn)的課題。