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??8月市場(chǎng)熱度迎來(lái)階段性回升，供給端“提質(zhì)縮量”，杭州、武漢等熱盤(pán)集中入市帶動(dòng)了項(xiàng)目去化率穩(wěn)中有增。

??◎  文 / 俞倩倩

??2025年以來(lái)整體樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)走勢(shì)，3-4月傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”后，5-6月市場(chǎng)熱度延續(xù)，7月迎來(lái)階段性回調(diào)，目前8月已近過(guò)半，究竟市場(chǎng)回暖持續(xù)性幾何？各城市復(fù)蘇有何差異化特征，基于當(dāng)前市場(chǎng)邏輯，下半年樓市成交是否還有放量空間，哪些城市又存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)呢？

??01

??8月上旬30城項(xiàng)目推盤(pán)“提質(zhì)縮量”

??平均去化率同環(huán)比齊增至37%

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城8月前10日成交面積達(dá)203.2萬(wàn)平方米，與去年同期下降16%。市場(chǎng)呈現(xiàn)出同比降幅放緩的弱復(fù)蘇特征，從短期市場(chǎng)熱度來(lái)看，8月迎來(lái)階段性回升：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月上旬重點(diǎn)30城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率為37%，較2025年6月全月微增7pcts,與2024年8月全月相比增長(zhǎng)16pcts。

??我們選擇了部分典型城市，大體分為以下三類(lèi)：

??第一類(lèi)為前期熱度較高的核心一二線城市，以北京、深圳、杭州、成都為典型代表，各城市項(xiàng)目去化率受新盤(pán)供給質(zhì)量影響較大，深杭蓉?zé)岫群糜谌ツ晖凇?/p>

??第二類(lèi)武漢、南京等弱復(fù)蘇類(lèi)城市，目前來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)低位回升，整體客戶轉(zhuǎn)化率有轉(zhuǎn)增態(tài)勢(shì)；

??第三類(lèi)還有還有部分城市諸如西安、鄭州等，來(lái)訪持平上月而認(rèn)購(gòu)加速回調(diào)，客戶轉(zhuǎn)化率或加速下行、或低位持穩(wěn)，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚，短期來(lái)看增長(zhǎng)后勁略顯不足。

??02

??受個(gè)盤(pán)影響8月北京去化率同環(huán)比齊跌

??深杭蓉?zé)岫群糜谌ツ晖?/strong>

??熱點(diǎn)城市京深杭蓉8月上旬推盤(pán)積極性穩(wěn)步回落，單城市推盤(pán)個(gè)數(shù)均不超過(guò)10個(gè)，其中北京、成都僅有1盤(pán)入市。而從去化率來(lái)看，北京受個(gè)盤(pán)影響，整體去化率同環(huán)比齊跌，降至5%；深圳、杭州、成都市場(chǎng)熱度延續(xù)高位波動(dòng)，好于去年同期。

??03

??武漢熱盤(pán)集中入市帶動(dòng)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量回升，客戶轉(zhuǎn)化率激增

??武漢步入8月以來(lái)，項(xiàng)目平均來(lái)訪量穩(wěn)中有增，尤其是第32周（8.4-8.10）兩新盤(pán)首開(kāi)去化良好，拉升周度訪購(gòu)環(huán)比上漲。第32周單盤(pán)平均來(lái)訪43組，環(huán)比上漲9.5%，較7月周均上漲9.8%；單盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)3.0套，環(huán)比上漲67%，較7月周均上漲85%，轉(zhuǎn)化率7.1%環(huán)比上漲2.5pcts。

??得益于適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)集中入市，武漢8月以來(lái)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率持增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年8月前10日推盤(pán)套數(shù)僅940套，而7月全月推盤(pán)套數(shù)僅276套；而從項(xiàng)目平均去化率來(lái)看，8月前10日穩(wěn)中有增至45%，較7月全月26%增長(zhǎng)19pcts。

??04

??南京、鄭州來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)與上月持平

??客戶轉(zhuǎn)換率維持低位波動(dòng)

??南京、鄭州來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量基本與上月持平，因而客戶轉(zhuǎn)化率延續(xù)低位波動(dòng)，以南京為例，步入8月以來(lái)，項(xiàng)目周來(lái)訪量基本持穩(wěn)在5500組，認(rèn)購(gòu)量則是保持在300組，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，第32周全市典型監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪量環(huán)比微漲1%，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上漲18%，轉(zhuǎn)化率環(huán)比保持持平，整體市場(chǎng)熱度延續(xù)低位波動(dòng)趨勢(shì)。

??再如鄭州，步入8月以來(lái)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤(pán)盤(pán)均來(lái)訪量小幅微增而認(rèn)購(gòu)量持平微降，第32周盤(pán)均來(lái)訪量為51組，而盤(pán)均認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅為2套，因而使得客戶轉(zhuǎn)化率維持4.4%低位波動(dòng)。

??05

??穗鎬津等項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量急劇收縮致客戶轉(zhuǎn)化率高位回落一降再降

??還有部分城市諸如廣州、西安、天津等，認(rèn)購(gòu)量降幅顯著大于來(lái)訪量，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落、一降再降，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚，短期來(lái)看增長(zhǎng)后勁略顯不足。

??以廣州為例，步入8月以來(lái)，第一周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)大幅回調(diào)，環(huán)比分別下降9%和16%，客戶轉(zhuǎn)化率由7月末3.92%降至3.63%，而第二周來(lái)訪量止跌，環(huán)比微增4%，認(rèn)購(gòu)量小幅微降8%，客戶轉(zhuǎn)化率再度下降至3.23%。

??再如西安，8月以來(lái)整體客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)回落，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年第32周盤(pán)均來(lái)訪量與6月基本持平，持穩(wěn)120組，而盤(pán)均認(rèn)購(gòu)量則呈現(xiàn)節(jié)節(jié)回落態(tài)勢(shì)，第30周為6組，31周降至4組，32周降至3組，客戶觀望情緒較重整體客戶轉(zhuǎn)化率由6月末4.63%降至2.82%。

??天津來(lái)訪較6月變動(dòng)不大，因認(rèn)購(gòu)量持續(xù)回落，客戶轉(zhuǎn)化率降至4.9%。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，第32周全市來(lái)訪13732組，環(huán)比微降0.26%；認(rèn)購(gòu)668套，環(huán)比下降32.04%；客戶轉(zhuǎn)化率下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，低于2025年7月基本水平。

??總體來(lái)看，8月市場(chǎng)熱度迎來(lái)階段性回升，供給端“提質(zhì)縮量”，杭州、武漢等熱盤(pán)集中入市帶動(dòng)了項(xiàng)目去化率穩(wěn)中有增。各城市間預(yù)期延續(xù)分化行情：京深杭蓉等熱點(diǎn)城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，深杭蓉仍顯著好于去年同期；南京、鄭州等核心二線城市市場(chǎng)熱度預(yù)期延續(xù)低位波動(dòng)走勢(shì)；而對(duì)于廣州、西安、天津等多數(shù)城市而言，客戶來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)雙降，而認(rèn)購(gòu)量跌幅預(yù)期超過(guò)來(lái)訪量，因而客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，成交難以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)。