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??當(dāng)前樓市仍延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??◎  文/俞倩倩

??7月整體樓市呈現(xiàn)出季節(jié)性回落，無(wú)論是新房供求還是項(xiàng)目去化率環(huán)比均呈現(xiàn)穩(wěn)步回落。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？8月又能否延續(xù)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)呢？

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??7月30城平均去化率3成降至年內(nèi)新低
京滬深杭蓉等高位回落

??7月市場(chǎng)熱度季節(jié)性回落，環(huán)比持降，不過(guò)仍高于去年同期：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市7月平均開盤去化率僅為30%，環(huán)比下降11pcts，同比上升3pcts，降至年內(nèi)新低。

??分城市來(lái)看，寧波、廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫、東莞、珠海等6城無(wú)項(xiàng)目開盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。去化率超6成城市僅有杭州和南寧，主要得益于適銷對(duì)路網(wǎng)紅盤入市帶動(dòng)作用。而從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比跌多漲少，典型城市大體可分為以下幾類：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創(chuàng)近10年來(lái)新低；二是天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市本月去化率同環(huán)比齊增，市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)；三是福州、濟(jì)南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

??02

??滬蓉杭寧等核心區(qū)高改善盤熱銷
鎬長(zhǎng)等“學(xué)區(qū)房”仍是銷量王者

??核心區(qū)高改項(xiàng)目仍然是熱銷主力，7月以上海、杭州、成都、南京等為代表，核心區(qū)域高改樓盤銷量居高不下，對(duì)于維穩(wěn)市場(chǎng)也起到了一定積極作用。

??以上海為例，7月共24盤入市，較6月收縮3成供應(yīng)量，市場(chǎng)淡季特征明顯，供求均低位運(yùn)行，以浦東區(qū)楊思板塊翡雲(yún)悅府項(xiàng)目為例。7月一批次疊加產(chǎn)品和二批次高層產(chǎn)品相繼入市，定位浦東頂流改善盤，2次開盤去化率分別達(dá)到了86%和100%。

??再如成都，7月銷售金額排名TOP10項(xiàng)目中，麓湖生態(tài)城、招商時(shí)代公園、華發(fā)統(tǒng)建錦宸院、麓湖麗世縵華等四盤均為核心區(qū)高改項(xiàng)目持續(xù)熱銷，主要源于項(xiàng)目地處核心地段，疊加產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，此外年中沖刺房企也加強(qiáng)了推售頻次，使得樓盤熱度延續(xù)。麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。

??南京如是，主城核心/次核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位，疊加高性價(jià)或產(chǎn)品助力短期市場(chǎng)熱度維持。以中北金基山和月項(xiàng)目為例，主要因項(xiàng)目臨近紫金山，周邊為徐莊軟件園，產(chǎn)業(yè)人口聚集，且有一定購(gòu)買力；產(chǎn)品打造主城低密洋房，本月加推60套房源，主力戶型169、188、230、262-346頂躍、267-386底躍，購(gòu)房者對(duì)金基品牌和產(chǎn)品有一定認(rèn)可度；加之本次加推間隔短、房源多，但去化絕對(duì)套數(shù)仍與上一輪持平，去化率高達(dá)50%。

??還有部分城市諸如長(zhǎng)沙、西安等，學(xué)區(qū)房仍是撬動(dòng)購(gòu)房需求的“利器”，其中長(zhǎng)沙本月成交金額TOP10項(xiàng)目中，學(xué)區(qū)盤占2席，分別為中建桃李九章、中國(guó)鐵建花語(yǔ)江南，7月去化套數(shù)為72套和49套，凸顯教育資源驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)特征。而西安強(qiáng)教育屬性樓盤仍是“跑量王者”，以中國(guó)鐵建西派瀾廷項(xiàng)目為例，本月認(rèn)購(gòu)70套，位列西安7月銷量TOP6，項(xiàng)目周邊創(chuàng)新港交通大學(xué)附中、附小雙名校，首屆高考一本上線率100%。不僅有西交大附屬創(chuàng)新港幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，2公里左右還有西交大創(chuàng)新港校區(qū)。

??03

??各地“好房子”競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇
新規(guī)/四代宅入市銷量亦出現(xiàn)分化

??目前來(lái)看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，下表我們羅列了部分7月銷量居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目。

??不過(guò)值得關(guān)注的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷，以武漢為例，新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)若僅停留在得房率提升上，難以打動(dòng)客戶。典型代表為本月開盤華僑城天薈項(xiàng)目，該項(xiàng)目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項(xiàng)目，雖為板塊唯一準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，具備一定的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：（1）高得房率：較前期歡樂(lè)天際77%得房率提升至97-98%，增加電梯前室及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈(zèng)送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實(shí)現(xiàn)獨(dú)立電梯前室贈(zèng)送。價(jià)格同樣為板塊最低，售價(jià)僅為13700元/平，但開盤去化率僅為18%未能實(shí)現(xiàn)熱銷。主要源于一是項(xiàng)目自身大盤配套未落實(shí)，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價(jià)值難提升；二是客戶被上游板塊分流，整體銷量在競(jìng)品項(xiàng)目中處于中下游水平。

??再如重慶，招商1872本次加推樓棟為純四代宅樓棟，同戶型位置臨街，預(yù)證均價(jià)較上次下降300元/平方米，梯戶比較上次加推樓棟也有改善；但該項(xiàng)目目前以日常順銷為主，本次加推未提前蓄客，加推去化率僅27%。

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??鎬蘇廈榕等部分樓盤加速“以價(jià)換量”
渠道分銷加碼助力去庫(kù)存

??而對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州、廈門、長(zhǎng)春等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??譬如西安部分項(xiàng)目去化依賴渠道賦能，典型代表為華發(fā)利君都薈城央項(xiàng)目通過(guò)提升傭金點(diǎn)數(shù)等方式促進(jìn)渠道帶客，配合項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，持續(xù)吸引周邊地緣客戶，月度認(rèn)購(gòu)75套。

??蘇州TOP10中7個(gè)項(xiàng)目以價(jià)換量，帶動(dòng)本月均價(jià)下降至2020年至今低位，多數(shù)項(xiàng)目的折扣均在8折及以內(nèi)，仍是多以外圍老庫(kù)存項(xiàng)目為主，如中建觀瀾雅境、望熙雅苑等。

??鄭州7月主城區(qū)多個(gè)滯重三代住宅項(xiàng)目開始特價(jià)房發(fā)力，如：招商時(shí)代天宸降價(jià)甩貨擠進(jìn)榜首、泉舜上城特價(jià)+高評(píng)高貸等起死回生。

??總體來(lái)看，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)，7月30城市項(xiàng)目開盤去化率為30%，呈現(xiàn)出季節(jié)性回路。而從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，上海、成都、杭州、南寧等熱點(diǎn)片區(qū)核心區(qū)高改豪宅入市也撐起熱銷半邊天；西安、長(zhǎng)沙等學(xué)區(qū)房熱度不退。產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目存在顯著分化行情，不過(guò)總體銷量仍顯著好于傳統(tǒng)項(xiàng)目；而對(duì)于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

??預(yù)判8月，我們認(rèn)為，仍處成交淡季，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過(guò)基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，累計(jì)同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以內(nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加?。壕钚路砍山换?qū)⒂瓉?lái)階段性回落，主要源于優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期“告急”，加之經(jīng)歷了前期需求放量，短期若無(wú)利好政策加持，成交難免迎來(lái)階段性瓶頸；部分二線城市諸如天津、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、廈門等或迎階段性復(fù)蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱。