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??業(yè)績、融資

??業(yè)績：整體繼續(xù)筑底，三成百強(qiáng)房企業(yè)績同比增長

??融資：前三季度融資同比下降30%，多家房企債務(wù)重組成功

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??陸業(yè)績篇

??整體繼續(xù)筑底，三成百強(qiáng)房企業(yè)績同比增長

??2025年前三季度房企整體業(yè)績延續(xù)筑底態(tài)勢，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖。1-8月百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)占比為31%，其中同比增幅大于20%的企業(yè)數(shù)量占到23家。整體來看，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加房企庫存壓力的持續(xù)增長，企業(yè)銷售整體仍面臨著較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房企仍需積極應(yīng)對。

??總結(jié)

??01

??企業(yè)銷售整體繼續(xù)筑底

??但短期復(fù)蘇動(dòng)能不足

??2025年前三季度房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢，房企銷售整體保持低位運(yùn)行。1-8月行業(yè)百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額20708.8億元，同比減少13.1%；全口徑金額22287.6億元，同比減少13.8%。

??整體來看，雖然年初兩會(huì)政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市”首次寫入總體要求，房地產(chǎn)政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，但是房企推盤積極性整體仍相對較低，供應(yīng)端供給約束依舊較為明顯，同時(shí)客戶觀望情緒依然濃厚，短期復(fù)蘇動(dòng)能不足。

??02

??TOP10門檻有所回升

??TOP100中民營房企數(shù)量多但發(fā)展艱難

??2025年1-8月全口徑銷售額TOP10房企銷售全口徑金額門檻值705.3億元，同比提升8.3%，是唯一一個(gè)入榜門檻有所回升的梯隊(duì)。其他梯隊(duì)的門檻值則仍在降低，其中TOP100房企門檻同比降低了30%至43.8億元，是各個(gè)梯隊(duì)中降幅最大的。

??從各梯隊(duì)房企的性質(zhì)分類來看，2025年1-8月全口徑銷售額TOP100房企中民營房企為45家，相較于2024年全年減少了2家。TOP10房企中民營房企僅有1家，越靠后的梯隊(duì)民營房企占比越高。在房地產(chǎn)低迷，且房企流動(dòng)性危機(jī)仍在持續(xù)的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國央企和大型房企，而大多數(shù)的民營房企則受困于資金問題發(fā)展艱難。

??03

??三成百強(qiáng)房企業(yè)績同比增長

??部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，2025年1-8月百強(qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)有31家，其中同比增幅大于20%的企業(yè)數(shù)量有23家。整體業(yè)績止跌回穩(wěn)，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖。TOP50房企中陸家嘴、能建城發(fā)和浦開集團(tuán)的業(yè)績同比增幅超過了100%，此外邦泰集團(tuán)、中旅投資、深業(yè)集團(tuán)、鴻榮源、中建東孚和中建智地的增幅也超過了50%。

??值得注意的是，從企業(yè)性質(zhì)來看央國企中業(yè)績增長的企業(yè)占比相對較高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，央企和國企中業(yè)績增長的企業(yè)占比都達(dá)到了48%。相較之下，混合所有制房企銷售全面減少，民營房企中銷售增長的也只有21%。

??而從各個(gè)梯隊(duì)來看，TOP11-30梯隊(duì)的房企中業(yè)績增長的房企數(shù)量達(dá)到了40%，是各個(gè)梯隊(duì)中業(yè)績增長企業(yè)占比最高的。TOP10中有3家企業(yè)的業(yè)績增長，僅有金茂的增幅超過了20%，達(dá)到了25.7%。

??展望

??04

??市場仍將延續(xù)筑底行情

??房企仍需積極應(yīng)對

??當(dāng)前，市場整體延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，隨著地方政策面不斷優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購房者釋放利好信號(hào)，樓市的止跌回穩(wěn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。但是由于購房者的信心和預(yù)期仍在修復(fù)過程中，疊加房企庫存壓力的持續(xù)增長，企業(yè)銷售整體仍面臨著較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??中短期來看，京滬深杭蓉等核心一二線城市市場熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，市場熱度變化與新盤供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)，加之樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩(wěn)；部分二線城市則有可能呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇走勢，購房信心逐步修復(fù)。在此背景下，房企仍需積極推盤、做好營銷，為接住“流量”做好準(zhǔn)備。同時(shí)，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，挖掘不同城市、不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)迭代迎合購房偏好的轉(zhuǎn)變，在核心區(qū)位開發(fā)具有優(yōu)質(zhì)配套、價(jià)格實(shí)惠、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢類項(xiàng)目取得市場優(yōu)勢地位，從而安全穿越此輪危機(jī)。

??柒融資篇

??前三季度融資同比下降30%

??多家房企債務(wù)重組成功

??總結(jié)

??融資規(guī)模仍處低位，各類房企發(fā)債成本分化

??01

??2025年實(shí)施更積極的財(cái)政政策

??發(fā)改委放寬REITs擴(kuò)募范圍

??2025年，房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào)，在3月的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，指出實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，以及“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”。從全年的房地產(chǎn)融資政策來看，一方面通過房企白名單政策，打通保交付和保障房的貸款資金循環(huán)，同時(shí)在存量土地方面鼓勵(lì)通過收儲(chǔ)盤活閑置土地，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域則推動(dòng)公募REITs來釋放更多沉淀資金。

??在融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面，2025年1月12日，金融監(jiān)管總局召開2025年監(jiān)管工作會(huì)議，指出2024年是金融監(jiān)管總局全面履職的第一個(gè)完整年度，全年“白名單”項(xiàng)目審批通過貸款超5萬億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬億元。5月7日，金融監(jiān)管總局局長李云澤于國新辦新聞發(fā)布會(huì)透露，房地產(chǎn)“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。

??同時(shí)，在存量收儲(chǔ)方面，2025年3月5日，據(jù)十四屆全國人大三次會(huì)議政府工作報(bào)告，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。9月11日，自然資源部在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，要推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地騰退和主動(dòng)退出，推進(jìn)國有企事業(yè)單位存量土地的盤活利用，鼓勵(lì)采取市場化方式來盤活存量閑置土地。

??與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作也在穩(wěn)步推進(jìn)。9月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，明確放寬已上市REITs擴(kuò)募資產(chǎn)范圍，明確支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項(xiàng)目，也可延伸至具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目。9月19日，商務(wù)部聯(lián)合國家發(fā)展改革委、財(cái)政部等九部門發(fā)布《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》，明確將社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs優(yōu)先支持范圍。

??02

??前三季度融資總量同比下降30%

??境內(nèi)債券成本下降至2.57%

??2025年前三季度，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。前三季度，融資規(guī)模達(dá)3072億，同比下降30%。其中第三季度融資1145億，環(huán)比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位?？梢?，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢，多數(shù)民營房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2025年前三季度的境外債券融資成本為8.95%。2025年2月綠城中國發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利息高達(dá)8.45%；而6月新城發(fā)展發(fā)行3億美元境外債，利率高達(dá)11.88%。目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，發(fā)行利率均相對較高，主要還是為了借新還舊。

??上半年境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.57%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等等。2025年前三季度，整體新增債券類融資成本為3%。

??03

??境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)69%

??境外債權(quán)融資占比上升至15%（略）

??04

??央國企新增融資占比仍達(dá)85%

??各類企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化（略）

??05

??近20家整體或部分實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組

??重組成功到正常經(jīng)營仍需時(shí)日（略）

??展望

??2025年三季度是償債高峰

??公募REITs助力房企由重至輕

??從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5342億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1600億元。由于近年來，房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，其中2026年一季度到期約1298億，三季度到期1170億。

??值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。從中期業(yè)績會(huì)及財(cái)務(wù)年報(bào)中的表態(tài)來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴(kuò)大REITs規(guī)模。

??如華潤置地管理層在業(yè)績會(huì)中表示，未來華潤置地購物中心將保持每年6個(gè)左右的開業(yè)節(jié)奏，2025年下半年將開業(yè)4座。購物中心數(shù)量的增加，也為華潤置地商業(yè)REIT未來擴(kuò)募提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備。進(jìn)入2025年以來，華夏華潤商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進(jìn)行擴(kuò)募。首次是2025年3月，擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬象匯（目前仍在審理）；第二次擴(kuò)募是2025年7月，項(xiàng)目包括杭州蕭山萬象匯項(xiàng)目、沈陽長白萬象匯項(xiàng)目以及淄博萬象匯項(xiàng)目，也在過審當(dāng)中。目前，華夏華潤商業(yè)REIT總市值已首破百億元，位處消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，目前正積極推進(jìn)公募REIT常態(tài)化擴(kuò)募，“計(jì)劃未來做到300億到500億的規(guī)模?？幢O(jiān)管的審批，我們的資產(chǎn)還是很充足的，計(jì)劃平均每年推出的規(guī)模大概在50億到100億元之間?！?/p>

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

??除此之外，對于開發(fā)業(yè)務(wù)而言，出險(xiǎn)房企的首要任務(wù)仍是與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。未出險(xiǎn)房企，需要對企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。