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??代建賽道正從“增量擴(kuò)張”的1.0時(shí)代邁入“存量提質(zhì)”的2.0階段。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有超過(guò)100家房企涉足代建或承接代建業(yè)務(wù)，當(dāng)前市場(chǎng)上有意愿、有能力的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部投身代建領(lǐng)域。

??2025年，入局企業(yè)數(shù)量并未增加，行業(yè)格局趨于穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。盡管大量房地產(chǎn)企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)，但真正能在市場(chǎng)中沉淀下來(lái)、持續(xù)擴(kuò)張并承接新業(yè)務(wù)的企業(yè)不超過(guò)40家。

??城市更新目前已成為房地產(chǎn)政策端重要一環(huán)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)著關(guān)鍵地位，得到了政府在表態(tài)、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。隨著城市更新政策的不斷落地，有望進(jìn)一步釋放政府代建的需求。

??然而，與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)不同，城市更新類代建項(xiàng)目復(fù)雜度高、周期長(zhǎng)、利益相關(guān)方多元，要求企業(yè)不僅需具備工程管理與合規(guī)能力，更要在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、文化保育、資金協(xié)同乃至風(fēng)險(xiǎn)化解方面構(gòu)建系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在這條賽道上實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關(guān)鍵。

??城市更新被推到了更高的高度。

??2025年7月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，此次政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有專門表述，只提到了兩大關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，一個(gè)是高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。

??7月15日召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議，會(huì)議把城市更新擺在更加突出的位置，提出以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

??可見(jiàn)，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務(wù)來(lái)推進(jìn)，接下來(lái)城市更新也將全面提速。

??從政策出臺(tái)上看，2025年以來(lái)，配合中央城市工作高質(zhì)量發(fā)展的方針，城市更新類政策的發(fā)布頻次明顯提升，關(guān)于城市更新工作的發(fā)聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點(diǎn)城市。

??與此同時(shí)，2025年房地產(chǎn)專項(xiàng)債投放持續(xù)增加，在具體投向上包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、保障房建設(shè)和土地儲(chǔ)備等。

??2025年前7月，城中村改造專項(xiàng)投放573億元，同比增長(zhǎng)487%，保障房專項(xiàng)投放253億元，同比增長(zhǎng)150%。

??從專項(xiàng)債投放的資金分布上看，不同省市的專項(xiàng)債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項(xiàng)目總投資額遠(yuǎn)超其他省份，達(dá)到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過(guò)2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。

??幾個(gè)重點(diǎn)城市中，北京的項(xiàng)目總投資額達(dá)到11822億元，是全國(guó)范圍內(nèi)專項(xiàng)債資金投放最大的城市，單項(xiàng)目投放金額平均達(dá)131億元，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平（全國(guó)單項(xiàng)目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。

??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進(jìn)一步釋放政府代建的需求，值得代建企業(yè)深挖關(guān)注。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2025年上半年代建中標(biāo)項(xiàng)目約為260個(gè)，同比增長(zhǎng)8%，增速要比2024年上半年降低11個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，增長(zhǎng)動(dòng)能出現(xiàn)了大幅放緩，但考慮到經(jīng)歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發(fā)”，高位調(diào)整也是周期波動(dòng)中必經(jīng)的一環(huán)

??聚焦到中標(biāo)金額500萬(wàn)以上的項(xiàng)目來(lái)看，從2024年起，全國(guó)范圍內(nèi)中標(biāo)金額在500萬(wàn)以上的城市更新項(xiàng)目共198個(gè)，其中2024年全年共計(jì)102個(gè)，2025年至今已經(jīng)有96個(gè)，達(dá)到2024年全年的94%，預(yù)計(jì)全年總量將超過(guò)2024年，城市更新項(xiàng)目的中標(biāo)數(shù)量持續(xù)提升。

??分省市來(lái)看，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項(xiàng)目中標(biāo)的主要省份，三者中標(biāo)數(shù)量占全國(guó)的50%，這也與山東省、廣東省的專項(xiàng)債投入較高相符。

??近兩年以來(lái)，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標(biāo)了城市更新或城中村改造類項(xiàng)目的代建服務(wù)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、旭輝管理等頭部企業(yè)，未來(lái)隨著城市更新項(xiàng)目的持續(xù)落地，代建企業(yè)可以在其中尋找更多機(jī)遇。

??考慮到城市更新和城中村改造項(xiàng)目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規(guī)要求嚴(yán)格、社會(huì)關(guān)注度高等特殊復(fù)雜性，代建企業(yè)若想在這些項(xiàng)目中成功立足并實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就必須全面提升自身的綜合管理能力。

??城市更新項(xiàng)目是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，涵蓋了從前期規(guī)劃到后期運(yùn)營(yíng)的全生命周期管理。在具體實(shí)施過(guò)程中，需要統(tǒng)籌考慮規(guī)劃編制、拆遷安置、工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這就要求代建企業(yè)必須具備全流程項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理能力。

??同時(shí)，城市更新項(xiàng)目通常涉及大規(guī)模的資金投入和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。代建企業(yè)需具備較強(qiáng)的融資能力和資金運(yùn)作實(shí)力，最好能夠協(xié)助政府或業(yè)主方完成項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)、資金籌措等工作，在必要時(shí)還需以投資方身份參與項(xiàng)目，確保資金鏈的安全穩(wěn)定。

最終，城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、政策性強(qiáng)、不確定性高。代建企業(yè)必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和管理制度，確保項(xiàng)目全過(guò)程合規(guī)合法。還需具備處理紓困項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和能力，能夠應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的資金停滯、股權(quán)重構(gòu)等復(fù)雜局面，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。